주택대출 혼선 계속…정부 또 보완지침
중도금대출, 잔금대출로 전환 때 종전 LTV 적용
부모 아파트 담보로 대출 있으면 추가대출 불가
이주비 대출 받았어도 추가분담금 대출 가능
[ 이현일 기자 ]
금융당국이 13일 내놓은 8·2 부동산 대책의 ‘2차 가이드라인’은 지난 3일 투기지역·투기과열지구 지정으로 유예기간 없이 대출이 축소되며 발생한 문제점을 보완하기 위해 마련됐다. 이번 가이드라인은 이달 중순 은행감독규정 등이 개정되면 시행될 예정이다.
가이드라인은 지난 3일 이전 대출 신청을 했거나 대출만기 연장 통보를 받은 경우뿐 아니라 분양주택에 청약해 당첨된 무주택자 등을 구제하는 내용을 담고 있다. 기존주택 매매계약을 맺은 뒤 갑자기 대출이 축소돼 계약금을 몰수당할 처지인 수요자도 일부 구제하는 방안을 마련했다. 이와 더불어 이달 시행되는 대책 가운데 의미가 불명확한 부분을 구체화하고, 일부 내용은 보완·강화했다. 주요 내용을 질문과 답변(Q&A) 형태로 정리했다.
▷‘8·2 대책’ 시행 후 투기지역 이외 지역에 대출 낀 아파트가 있는 경우에도 투기지역 주택담보대출을 받을 수 없나.
“지역에 관계없이 기존 주택담보대출이 있는 경우 투기지역에 있는 아파트는 신규 담보대출이 불가능하다. 기존 주택대출이 한 건인 수요자에 한해 새로 대출을 받은 뒤 2년 이내 기존 주택을 처분하면서 해당 대출을 상환하기로 하는 약정을 하면 신규대출을 받을 수 있다. 다세대·다가구 주택 등을 담보로 한 대출의 경우 한도는 줄어들지만 원칙적으로 가능하다.”
▷투기지역 내에서 집을 사고팔아 이사하는 1주택자(일시적 2주택자)의 대출 한도도 줄어드나.
“이사와 동시에 집을 팔아 기존 대출을 즉시 갚는다는 조건을 걸어야만 집값의 40%까지 대출을 받을 수 있다. 기존 집을 판다는 매매계약서를 첨부해야 한다. 만약 기존 집을 처분하지 않을 계획이라면 대출 자체가 불가능하다. 2년 이내 기존 집을 판다고 약정하면 대출받을 수는 있지만 담보인정비율(LTV) 한도가 30%로 줄어든다.”
▷2주택 이상인 경우 투기지역 내에선 기존주택 하나를 처분한다는 조건으로 대출을 받아 집을 사고 이사할 수 없나.
“원칙적으로 불가능하다. 다만 기존 집들을 담보로 받은 대출을 모두 즉시 상환한다는 조건으로는 투기지역 내에서 새로 주택담보대출을 받을 수 있다.”
▷투기지역에선 기존에 보유한 집을 담보로 추가(후순위)대출을 받는 것도 불가능한가.
“투기지역 아파트 담보대출 한 건만 있으면 예외적으로 LTV 40% 이내로 추가 대출이 가능하다. 이와 달리 투기지역 아파트 외에 조정대상지역 등에도 대출 낀 아파트를 추가로 보유한 경우엔 투기지역 아파트를 담보로 대출을 받을 수 없다. 투기지역 밖의 아파트를 2년 이내 처분한다고 약정해야 대출이 가능하다.”
▷투기지역에 대출 없이 아파트를 보유한 사람이 아파트를 구입하기 위해 새로 대출받을 수 있는지.
“투기지역 내에서 집을 사도 LTV·총부채상환비율(DTI) 40%까지 대출을 받을 수 있다.”
▷독립한(세대분리) 자녀가 부모가 소유한 투기지역 아파트를 담보로 자기 명의로 대출받은 경우 추가 대출이 가능한가.
“대출 받은 사람이 기준이다. 2년 내 부모 집(담보)을 팔고 기존 대출을 갚는다는 조건을 걸어야만 아파트 담보 대출을 받을 수 있다.”
▷젊은 직장인 등 실수요자의 주택 구입이 어려워질 것이라는 지적이 있다.
“투기지역 내에서도 집값의 50%까지(LTV 제한 10% 완화) 대출받을 수 있는 ‘서민 실수요자’의 요건을 부부합산 연소득 6000만원 이하에서 7000만원 이하(생애 첫 주택 구입은 연소득 8000만원 이하)로 완화했다.”
▷현재 투기지역에서 어떤 경우 집값의 60%까지 대출이 가능한지.
“8월3일 이전 매매계약을 체결한 무주택자와 기존 집을 팔기로 한 1주택자는 LTV 60%까지 대출 받을 수 있다. 3일 이후 대책 시행 전까지는 6억원 이하인 아파트를 사고 10년 이상 만기로 대출 받을 때 집값의 60%까지 대출이 가능하다. 다가구 다세대 주택도 60%까지 가능하다.”
▷이미 60% 중도금 대출을 받은 수요자는 입주할 때(잔금대출 전환 시) 대출 규모가 줄어드는지.
“투기지역에서도 기존 LTV가 적용돼 60% 이내에서 잔금대출로 전환할 수 있다. 다른 은행으로 대출을 갈아탄다면 집값이 6억원 이상인 경우 한도가 40%로 축소된다.”
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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