조합원 지위 양도 금지 여파
개포주공1 등 매매 사실상 중단
둔촌·잠실주공5는 거래 가능
[ 김형규 기자 ]
‘8·2 부동산 대책’으로 서울에서 모두 5만5000여 가구의 재건축 아파트 매매거래가 중단된 것으로 집계됐다.
3일 부동산114에 따르면 서울에서 재건축을 진행하는 아파트 단지는 총 10만8000가구다. 이 중 조합설립인가를 받은 5만5655가구는 3일부터 조합원 지위 양도 금지 조항을 적용받는다. 조합원 지위를 매도할 수 있어도 이를 산 사람은 조합원 분양을 받지 못한다. 현금 청산 대상 아파트를 살 사람이 없다는 점을 감안하면 사실상 팔지 못하는 셈이다.
서울 강남권에서 재건축을 진행 중인 단지 중 상당수는 조합설립인가를 받았다. 서초구 ‘반포주공1단지’, 강남구 ‘개포주공1~4단지’ ‘개포시영’ 등이 대표적이다.국토교통부 관계자는 “현재 분양이 끝나 공사 중인 재건축 단지의 조합원도 입주 때까지는 거래 금지 대상”이라며 “이들 조합원의 지위를 사면 현금 청산 대상이므로 유의해야 한다”고 말했다. 조합설립인가 전 단계인 5만2000가구는 자유롭게 거래할 수 있다. 이들 단지도 조합설립인가를 받으면 그때부터 거래가 금지된다.
다만 모든 거래가 금지되진 않는다. ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’에 따르면 재건축 추진 아파트를 2년 이상 소유한 자에 한해 조합 설립 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못하거나 사업시행인가 이후 2년 내 착공하지 못하는 경우엔 조합원 지위를 양도할 수 있다.
국토부는 다음달 시행령을 개정해 소유와 보유 기준을 각각 3년으로 강화할 전망이다. 최초 조합설립인가와 사업시행인가일이 기준이다. 질병, 직장 이전 등으로 불가피하게 주택을 양도할 때는 조합원 지위를 양도할 수 있다.
따라서 3년 이상 사업이 지체된 단지들은 거래가 가능해진다. 잠실주공5단지는 조합설립인가일(2013년 12월19일)로부터 3년7개월이 지났다. 아직 정비계획인가도 받지 못했다. 개정안이 시행되기 전엔 2년 이상 보유자, 시행 후엔 3년 이상 보유자들이 사업시행인가 전까지 거래를 자유롭게 할 수 있다.
지난달 이주를 시작한 강동구 둔촌주공아파트는 사업시행인가(2015년 8월5일) 이후 아직 착공하지 못했다. 조합은 이주, 관리처분변경총회 등을 거쳐 내년 말께 철거·착공할 것으로 예상하고 있다.
재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 연내 관리처분인가를 추진하고 있는 반포주공1단지, 신반포 3차·경남아파트 등은 2015년 4월 조합설립인가가 떨어졌다. 시행령 개정 및 시행 전까지만 조합원 지위 양도가 가능하다. 반면 개포주공1단지는 지난해 10월 사업시행인가를 받았기 때문에 예외 규정이 적용되지 않아 조합원 거래가 불가능하다.
2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 금지 제도를 도입할 때 1회만 조합원 지위 양도가 가능하도록 한 규정은 여전히 유효하다. 2003년 12월31일 이전 조합설립인가를 받았고, 같은 기간 이전부터 주택 소유권을 보유하고 있던 조합에 한해 적용된다.
김형규 기자 khk@hankyung.com
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