"6·19대책 후 투자자 돌아와"
경매 물건 역대 최저 수준이라 문제없으면 대부분 첫 회 낙찰
[ 선한결 기자 ]
법원 경매시장의 서울 아파트 입찰 경쟁률이 치솟는 것은 집값이 더 올라갈 것으로 보는 투자자가 많아서다. 이들은 감정가격을 훌쩍 넘겨 시세 수준에서 낙찰받고 있다. 조금만 기다리면 아파트값이 치고 올라가 쏠쏠한 시세 차익을 볼 수 있을 것으로 기대하고 있다. 전문가들은 ‘6·19 부동산 대책’이 시장에 전혀 먹혀들지 않고 있다고 지적했다.
◆시세 수준 낙찰
투자자들이 법원 경매시장을 선호하는 이유는 시세보다 조금이라도 저렴하게 낙찰받을 수 있어서다. 작년까지만 해도 시세 대비 80~90% 수준에서 낙찰되는 아파트가 많았다. 이달 들어선 더 이상 시세보다 낮게 낙찰받는 게 사실상 불가능해졌다. 집값이 더 오를 것으로 보는 투자자들이 응찰가를 시세에 근접한 수준으로 써내는 까닭이다.85명이 낙찰 경쟁을 벌인 서울 노원구 월계동 삼호4차 아파트 50.2㎡ 낙찰가격은 시세나 마찬가지다. 인근 중개업소에 따르면 이 아파트는 지난 8일 3억1000만원에 팔렸다. 그런데 낙찰가는 이보다 더 높은 3억1700만원이다. 낙찰자와 차점자가 쓴 가격 차가 약 0.1%일 정도로 경합이 치열했다. 월계동 A공인 대표는 “바로 옆 단지인 월계시영(미륭·미성·삼호3차)이 재건축 사업을 추진하는 데다 인근에 광운대역세권 개발 사업 등 호재가 많다”며 “집값 상승에 대한 기대가 주민들 사이에 팽배해 있다”고 말했다.
서울 구로구 구로주공, 강동구 명일동 명일엘지, 상계동 상계주공 등 수십 대 1 경쟁률 속에 낙찰4된 다른 아파트 낙찰가도 대부분 시세 수준이라고 인근 중개업소들은 전했다. 시세 수준에서 매입하는 투자자들이 굳이 경매시장을 찾는 것은 시중에서 아파트 매물이 자취를 감췄기 때문이다. 매수 의향을 보이면 집주인들이 매물을 보류하는 일이 다반사라고 일선 중개업소들은 전했다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “점유자를 내보내는 명도 절차에서 문제가 생기는 등 돌발변수가 언제든 발생할 수 있어 경매 물건은 시세보다 싸게 잡는 게 상식”이라며 “투자자들이 아파트 보유 개수를 늘리기 위해 공격적으로 응찰하고 있다”고 말했다.
◆“신건을 잡아라”
경매 전문가들은 ‘6·19 부동산 대책’ 이후 법원 경매시장이 더 뜨거워졌다고 입을 모았다. 정부는 지난달 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 낮췄다. 경매 자금조달에 주로 활용되는 경락잔금대출도 대출 규제를 적용받는다. 그럼에도 경매시장으로 더 많은 투자자가 몰리고 있다.
경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 올 6월부터 이달 24일까지 서울 아파트 평균 낙찰가율은 98.1%다. 작년 동기(93.7%)보다 4.4%포인트 높은 수치다. 평균 응찰자 수는 올 6~7월 11.46명을 기록했다. 작년 동기 평균 응찰자 수는 9.09명이었다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “대책 직후 관망하던 투자자들이 다시 투자에 나서는 분위기”라며 “대출 제한이 투자심리에 별 영향을 주지 못하고 있다”고 말했다.
상황이 이렇다 보니 요즘 서울 아파트는 대부분 첫 번째 경매에서 새 주인을 찾고 있다. 권리관계가 복잡한 물건이나 외곽 비인기 지역 물건 정도만 한 차례 유찰되는 분위기다. 낙찰가가 감정가보다 높은 경우도 대다수다. 25일 서울에서 경매로 나온 아파트 세 건 중 공유자 우선 매수신청건을 제외한 두 건이 모두 낙찰가율 110%를 넘겼다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 95.0㎡(감정가 11억7000만원)는 13억3111만원에 팔려 낙찰가율 114%를 기록했다. 은평구 구산동 한국프라우드아파트 전용 68㎡ 낙찰가(1억2500만원)도 감정가(1억1100만원)보다 12.6% 높았다. 정충진 법무법인 열린 대표 변호사는 “현재 경매되는 물건은 6개월 전 감정됐다”며 “올 들어 서울 시내 아파트 가격이 대부분 수천만원 이상 뛴 상황이다 보니 감정가격보다 충분히 높게 써야 낙찰받을 수 있다”고 말했다.
경매 진행 건수마저 역대 최저 수준으로 줄어 입찰 경쟁은 더 뜨겁다. 지난해 6~7월 서울 아파트 경매 진행 건수는 총 437건이었다. 지난달부터 이달 24일까지 진행 건수는 201건으로 절반에도 미치지 못했다. 서울 시내 아파트 공급 자체가 적은 데다 시세가 오르다 보니 경매로 넘어가기 전에 매매시장에서 팔린다고 전문가들은 설명했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “주택 소유자들이 이자 부담을 충분히 감내할 수 있는 수준의 저금리 상황이 지속되고 있어 금융회사가 경매로 넘기는 물건 수도 줄어들었다”고 말했다.
선한결 기자 always@hankyung.com
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