주택을 구입할 때 호화주택으로 구분돼 세금 부담이 커지는 것을 걱정하는 사람들이 있다. 세법에 호화주택이라는 개념은 없다. 다만 ‘고급주택’ 및 ‘고가주택’ 그리고 ‘별장’ 등의 구분이 있다. 이들 주택은 일반주택과 비교하면 조세 부담이 크지만 실제 부담이 다소 부풀려진 느낌도 있다.별장은 세법상 주택으로 구분하지 않는다. 별장은 지방세법상 사치성 재산으로 구분한다. 그래서 13.4%라는 높은 세율로 취득세를 내야 한다. 일반 주택 세율(1.1~3.5%)과 비교하면 상당히 높다. 보유 단계에서도 높은 세율로 재산세를 내야 한다. 별장은 4%의 세율로 재산세를 낸다. 일반주택의 재산세 최고 세율이 0.4%인 것을 고려하면 10배 이상 재산세를 내야 한다. 매각 단계에도 양도소득세 부담이 크다. 별장의 부속토지는 비사업용 토지로 해석하기 때문에 일반 부동산 세율보다 10%포인트 높은 세율이 적용된다.
고급주택은 지방세법에서 사용하는 개념이다. 고급주택도 지방세법에서 사치성 재산으로 구분한다. 그래서 별장과 같이 13.4%의 세율로 취득세를 부담한다. 지방세법에서 고급주택은 몇 가지 요건을 만족해야 한다. 취득할 당시 주택공시가액이 6억원을 초과하면서 △건물 연면적이 331㎡를 넘고 건축물 가액이 9000만원 이상이거나 △건축물 대지면적이 662㎡를 초과하면서 건축물 가액이 9000만원을 넘는 경우 △일정 규모 이상의 엘리베이터, 에스컬레이터, 수영장 등이 설치된 경우 △공동주택으로서 건축물 연면적이 245㎡를 초과하는 경우 등이다.
고급주택은 재산세 측면에서 별장과 차이가 있다. 고급주택은 별장과 다르게 재산세가 고율(4%)로 과세되지 않는다. 고급주택은 일반주택과 같은 기준으로 재산세와 종합부동산세를 낸다. 고급주택을 매각하는 과정에서도 일반주택과 차이를 두지 않는다. 만약 고급주택이 1가구 1주택으로 비과세 요건을 만족했으면 다른 주택과 동일하게 양도세 비과세를 받을 수 있다. 다만 매각하는 단계에서 9억원을 초과하면 소득세법상 고가주택으로 구분돼 일부 양도세가 계산될 수는 있다.
그렇다면 고가주택은 지방세법상 고급주택과 어떻게 다를까. 고가주택은 소득세를 부과하기 위해서 만든 소득세법상 개념이다. 고가주택은 양도세와 주택을 임대할 때 내는 종합소득세에 영향을 준다. 양도세에 영향을 주는 고가주택은 주택 면적, 위치 등을 고려하지 않고, 매각하는 금액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 구분한다.
고가주택으로 분류되면 양도세 비과세에 영향을 준다. 고가주택은 1가구 1주택으로 비과세 요건을 만족했더라도 일부 양도세가 계산된다. 다만 양도세는 두 가지 이유로 부담스럽지는 않다. 첫째, 양도가액 중 9억원을 초과하는 비율만큼의 매매차익에 대해서만 양도세를 계산한다. 둘째, 장기보유특별공제가 최대 80%까지 가능하다. 15년 전에 2억원에 구입한 주택을 10억원에 매각한다고 가정하자. 만약 1가구 1주택으로서 비과세 요건을 만족했다면 과세 대상 매매차익은 8억원이 아니라 8000만원으로 판단한다. 양도하는 금액 10억원 중 9억원을 초과하는 비율, 즉 10%(1억원/10억원)의 비율을 적용하기 때문이다. 그리고 여기에 80%까지 장기보유특별공제 명목으로 공제해 과세 대상 소득금액은 1600만원으로 줄게 된다.
주택임대소득에 대한 비과세를 판단할 때의 고가주택은 기준시가로 판단한다. 현행 소득세법에는 내년까지 한시적으로 2000만원 이하 주택임대소득에 대해서 종합소득세를 비과세해준다. 또 부부 합산 기준으로 다가구주택이나 세대분리형 주택 등 1주택을 보유한 사람이 주택을 임대하면 주택임대소득에 대해서는 종합소득세 비과세를 해준다. 그런데 고가주택은 1주택이라도 비과세가 불가능하다. 이때 고가주택의 판단은 기준시가로 한다.임대하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택은 1주택이라 하더라도 주택임대소득에 대한 종합소득세 비과세는 불가능하다.
원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >
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