부동산 수요 줄어드는 시대로 가장 가치있는 주택만 구매
선호도 떨어지는 곳은 외면
내년에 부활할 예정인 재건축 초과이익환수제를 비롯해 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 강화 움직임, 미국발 금리 인상 등으로 부동산시장을 둘러싼 각종 규제와 불확실성의 우려가 커지고 있다. 부동산의 역사는 항상 규제와 부양의 연속이었고 이런 상황에서 흐름을 어떻게 타고 가느냐에 따라 희비가 엇갈렸다는 사실을 기억해야 한다. 아무리 시장이 안 좋아도 돈을 버는 사람과 아무리 시장이 좋아도 돈을 못 버는 사람은 늘 존재한다.2008년 금융위기 이후 시장은 수도권과 지방시장으로 양분돼 각자의 길을 가고 있었다. 지방은 상승국면이었고 수도권은 침체국면이었다. 2013년부터 서울을 비롯한 수도권시장이 바닥을 탈출해 서서히 상승국면으로 진입했다. 정부의 정책기조도 ‘집을 사라’는 것이었다.
그러나 공급 과잉과 가계부채 증가에 놀란 정부가 지난해 11·3대책이라는 강력한 규제책을 내놓으면서 정책방향이 ‘집을 사지 마라’로 바뀌고 시장 분위기도 반전되기 시작했다. 시장은 또다시 얼어붙어 눈치만 보는 관망세를 보이고 있었고 특히 서울아파트 가격의 선도 역할을 하는 강남 재건축시장도 대책의 영향으로 하락세를 면치 못할 것이라는 게 다수 의견이었다.
필자의 생각은 달랐다. 12월부터 강남재건축시장은 지금 숨고르기를 하고 있을 뿐, 3월이 되면 다시 움직여 주변시장까지 함께 끌고 갈 것이라고 판단했다. 11·3대책이 과거 강남권에 시행됐던 ‘투기과열지구’ 지정(조합 설립 이후에는 조합원 지위 타인에게 양도 금지)과 같은 재건축에 직접적인 타격을 주는 대책이 아니라 분양권을 규제하는 대책이었기 때문이다. 또 초과이익환수제가 내년 1월1일부터 다시 시행될 예정이기 때문에 오는 12월31일까지 재건축단지들은 무슨 수를 쓰든 관리처분인가를 받기 위해 속도전으로 나갈 수밖에 없고, 그렇게 되면 재건축아파트들의 가격 상승 분위기가 주변 일반 아파트에도 영향을 줄 것이 분명했기 때문이다. 예상대로 3월 들어 강남재건축시장은 달아올랐다.
그렇다면 서울을 비롯한 수도권시장이 다시 상승국면으로 갈까. 그렇지는 않을 것이다. 수도권 전체의 시장 상승은 일어나지 않을 것이며 지역적으로 상승지역과 하락지역이 함께 존재하는 국면으로 전개될 것이다. 한마디로 오르는 곳과 오르지 않는 곳이 명확하게 드러나는 ‘차별화시장’이 본격화될 것이다.
차별화시장은 왜 펼쳐지는 것일까. 집도 턱없이 부족하고 인구도 폭발적으로 늘어나던 과거에는 가치가 있는 집이든 없는 집이든 사줄 사람이 항상 존재했다. 부동산을 사놓기만 하면 올랐던 이유도 여기에 있다. 이제는 사정이 달라졌다. 주택보급률이 104%에 이르고 있고 인구도 2031년부터 줄어들 전망이다. 집을 팔 때 예전처럼 소화해줄 수요가 줄어드는 시대로 접어들었다. 사람들은 가장 가치가 있다고 생각하는 곳의 주택만 사게 되고, 가치가 떨어지는 집을 구매해 줄 사람은 크게 줄게 된다. 이것이 차별화시장의 본질이다. 부동산시장이 호황을 맞는다고 해도 차별화될 수 있는 곳만 오르는 시장으로 재편될 것이다. 선호도가 높아 수요가 많은 곳은 아무리 시장 상황이 안 좋더라도 오르고, 선호도가 떨어져 수요가 없는 곳의 가격은 오르지 않는다는 얘기다.
부동산은 인플레이션을 헤지하는 대표적인 실물자산이다. 일본처럼 한국 경제가 장기 침체하고 물가도 마이너스로 가는 디플레이션만 겪지 않는다면 물가가 올라가 돈 가치가 떨어지는 상황에서 부동산은 오른다. 선호도가 높아 수요가 몰릴 수 있는 지역은 결국은 오를 수밖에 없다. 세계 모든 나라의 경제와 주식, 부동산은 굴곡은 있을망정 항상 우상향으로 진행 중이라는 것을 기억해야 한다.
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