지리적 위치·공실 리스크 작고
임차인 관리·세금 신고도 편리
개인투자자도 펀드를 통해 빌딩과 호텔 등 거액 부동산에 소액으로 투자할 기회가 많아지고 있다. 자금이 풍부한 기관투자가의 전유물로 여겨지던 부동산펀드와 리츠 등 간접투자시장에 비교적 적은 자금으로 투자할 수 있는 공모형 부동산펀드, 상장형 리츠가 잇달아 출시되고 있어서다.그동안 부동산펀드나 리츠 등 부동산 간접투자 상품은 기관투자가와 사모펀드가 대다수였다. 개인투자자의 부동산 투자 형태는 간접 상품보다는 아무래도 직접 투자가 많았다. 개인투자자가 부동산을 사들이면 매수자 개인의 심리적 만족도는 높을 수 있다. 하지만 부동산 투자는 거액이 필요한 데다 여러 곳에 분산해 보유하기도 어렵다. 관리 역시 쉽지 않다.
부동산펀드와 리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 오피스 빌딩이나 호텔 등 부동산에 투자하고 그 운용수익을 투자자에게 배당하는 상품이다. 개인투자자가 직접 매입하지 않고 전문 운용회사가 매입·운용을 맡기 때문에 개인이 혼자 대출을 받아 구입하는 부동산 투자보다는 리스크가 작다.
다양한 상품에 투자해 리스크를 분산할 수 있는 것도 장점이다. 이처럼 금융을 통해 부동산 투자를 한다면 지리적 위치 리스크, 공실 리스크 등을 분산시킬 수 있고 임차인 관리와 세금 신고 등 여러 측면에서 편리한 게 많다.
최근 출시된 부동산펀드 특징을 살펴보면 안정적인 장기 책임 임차인을 통해 공실 리스크를 최대한 줄였다. 또 국내뿐만 아니라 해외 부동산을 해외 통화로 투자한다면 통화 분산 차원에서도 의미가 있다.
국내에서 홈플러스를 장기 책임 임차인으로 두고 연 6%대 임대수익을 정기적으로 받는 펀드와 한국석유공사를 장기 책임 임차인으로 두고 연 4%대 임대수익을 정기적으로 받는 펀드, 호주 부동산에 투자하고 연 6%대 임대수익을 정기적으로 받는 펀드가 최근 잇달아 나왔다.
세계적인 호텔 체인점을 장기 책임 임차인으로 하고 하와이에 있는 호텔에 미국달러화로 투자하는 부동산펀드도 곧 나온다.
부동산펀드의 리스크로는 펀드로 조성된 자금으로 부동산 인수 대금을 치르는 형태라 부동산 매각 때까지 원금 상환이 예상 만기보다 길어질 수 있다는 점이다. 펀드 설정 후 증권시장에 상장해 유동성을 높이는 경우도 있지만 거래량이 적어 매수 가격보다 낮은 가격으로 처분해야 할 경우도 있을 수 있다.
부동산 실물 자산 투자 펀드는 대출 레버리지 비율이 높고 이자비용 부담이 크기 때문에 미국 금리 인상 영향 등으로 이자 비용이 커지면 수익률 하락으로 이어질 가능성도 있다. 해외 투자의 경우 환차익을 기대할 수 있지만 환손실이 발생할 수도 있다. 투자 지역의 경제 여건 변동 리스크도 있다.
부동산펀드 투자는 금리 인상에 취약하다. 하지만 미국 금리 인상이 완만할 것으로 예상되고 한국의 금리 인상 폭과 속도를 고려할 때 최근 저금리·저성장 환경에서 부동산펀드 투자는 긍정적이라고 판단된다. 투자기간이 대부분 5년 이상 장기라 정기적인 소득에 대한 수요가 있는 투자자가 장기간 투자할 수 있는 자금으로 분산 투자한다면 포트폴리오 구성에 도움이 될 것이다.
김현섭 < 국민은행 WM스타자문단 PB팀장 >
