수도권 전체 재상승은 어려워 "가장 가치 있다" 여겨지는 곳만 오르는 시장으로 재편 될 것
국가적으로 내부 갈등을 일으키던 탄핵정국도 막을 내리고 본격적인 대선 국면에 진입했다. 한 치 앞을 내다볼 수 없는 상황에서 부동산시장도 내년부터 부활될 예정인 초과이익환수제, 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV), 미국발 금리 인상 등으로 불확실성과 우려가 커지고 있다.부동산의 역사는 항상 규제와 부양의 연속이었다. 이런 상황에서 흐름을 어떻게 타느냐에 따라 희비가 엇갈려왔다는 사실을 기억해야 한다. 아무리 시장이 좋지 않아도 돈을 버는 사람이 있고, 시장이 매우 좋더라도 돈을 못 버는 사람은 늘 존재했다. 좀 더 냉정하고 긍정적인 시각으로 부동산시장을 봐야 남들이 못 보는 것을 볼 수 있다.
2008년 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산시장은 수도권과 지방시장으로 양분돼 각자의 길을 가고 있었다. 지방은 상승 국면, 수도권은 침체 국면으로 말이다. 그러나 2013년부터 서울을 비롯한 수도권시장이 바닥을 탈출, 서서히 상승세로 진입해 2년6개월 정도 상승세를 보였다. 역시 이때까지의 정책 방향은 ‘집을 사라’였다.
한동안 유지되던 이 같은 기조는 주택 공급과잉과 가계부채 증가 속도에 놀란 정부가 지난해 ‘11·3대책’이라는 강력한 분양권 전매 및 청약요건을 강화하는 규제책을 내놓으면서 ‘집을 사지 마라’로 바뀌었다. 시장 분위기가 반전된 것이다.
이에 따라 시장은 또다시 얼어붙고 눈치만 보는 관망세를 나타냈다. 특히 서울의 아파트값을 선도하는 강남 재건축시장도 대책의 영향으로 하락세를 면치 못할 것이란 전망이 주를 이뤘다. 다만 필자의 생각은 달랐다. 지난해 12월부터 강남권 재건축시장은 숨고르기를 하고 있을 뿐 올해 3월이 되면 다시 움직여 주변시장까지 함께 끌고갈 것이라고 예상했다.
이유는 ‘11·3대책’은 과거 강남권에서 시행된 ‘투기과열지구’ 지정처럼 조합 설립 이후 조합원 지위를 타인에게 양도할 수 없는 정도가 아니기 때문이다. 단지 분양권을 규제하는 대책이기 때문에 강남 재건축시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 봤다.
또 재건축초과이익환수제도가 2018년 1월1일부터 다시 부활할 예정이어서 올해 12월31일까지 재건축단지들은 무슨 수를 쓰더라도 관리처분신청을 해야 한다. 초과이익환수제 적용을 받지 않기 위해 속도전으로 밀고 나갈 것이 분명해 보였다. 이렇게 되면 강남권 재건축아파트의 가격 상승 분위기가 이어지고 주변 일반 아파트도 영향을 받을 것이 분명했다. 예상대로 이달 들어 강남권 재건축시장의 거래량 및 거래 호가가 다시 움직이기 시작했다.
그렇다면 서울을 비롯한 수도권시장이 다시 상승 국면으로 진입할까. 안타깝게도 아니다. 수도권 전체의 상승은 일어나지 않을 것이다. 앞으로는 상승지역과 하락지역이 함께 상존하는 국면으로 전개될 것이다.
투자자와 실수요자 모두 주목해야 할 점은 작은 흐름이 아니라 ‘큰 흐름’이다. 향후 부동산시장은 어디로 흘러갈까. 한마디로 말하면 오르는 곳과 오르지 않는 곳이 명확하게 드러나는 ‘차별화시장’의 본격화다. 집도 턱없이 부족하고 인구도 폭발적으로 늘어나던 과거에는 가치가 있는 집이건 없는 집이건 사 줄 사람이 항상 존재했다. 언제 팔리느냐의 문제였지 결국 시간이 지나면 내 집을 사줄 수요가 있었던 것이다. 그래서 부동산을 사놓고 호황기를 맞이하기만 하면 됐다.
그러나 이제 주택보급률도 전국 평균 104%로 주택이 많이 공급됐다. 인구도 아직까지 늘고 있지만 2031년부터 줄어든다고 한다. 이런 까닭에 집을 팔려고 내놨을 때 이를 소화해줄 수요가 과거와 다르게 적다. 사람들은 가장 가치가 있다고 생각하는 곳의 주택만 사게 될 것이다. 이것이 차별화의 이유다. 향후 시장이 아무리 상황이 좋아진다고 하더라도 차별화될 수 있는 곳만 오르는 시장으로 재편된다는 것이다.
부동산은 인플레이션을 헤지하는 대표적인 실물자산이다. 물가가 올라 돈의 가치가 떨어지는 상황에서 부동산은 오른다는 얘기다. 일본처럼 우리 경제가 장기침체에 진입하고 물가도 마이너스로 가는 디플레이션만 겪지 않는다면 말이다.
위에서 말한 대로 선호도가 높고 수요가 몰릴 수 있는 지역만 결국 가격이 오를 수밖에 없다. 세계 모든 국가의 경제와 주식, 부동산은 비록 가는 길에 굴곡은 있을지언정 항상 ‘우상향’으로 진행 중이라는 것을 기억해야 한다.
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