보험 든다는 생각으로 젊은층 주택 구입하라
부동산 '노후 대책' 삼으려면 오피스텔·소형주택 투자를
실수요자는 지금 서울·수도권에 집사라
[ 설지연 기자 ]
“실수요자라면 지금 서울 및 수도권에 집을 사도 좋다고 봅니다.”최근 금리 인상과 주택담보대출의 원리금 동시 상환 등으로 국내 주택시장이 다소 침체됐다는 지적이 나온다. 그런데도 임채우 국민은행 부동산전문위원은 지금이 집을 사기에 나쁘지 않은 시기라고 말한다. 서울은 주택 수요에 비해 공급 물량이 많지 않아 가격이 견고하다는 것이다. 또 수도권도 일부 입주 물량이 급증하는 지역을 제외하고는 가격 하락의 가능성이 크지 않다고 전망했다.
◆젊은 층에 집 사라 권유
임 전문위원은 교보문고와 예스24 등에서 경영·경제부문 베스트셀러 10위권(주간 기준)에 올라 있는 《부동산의 재발견》(스몰빅라이프) 저자다. 그는 “소득이 어느 정도 됐을 때 집 사는 걸 포기하지 말라”고 강조했다. “주택 가격 상승기에 집이 있으면 자본 차익을 고스란히 누릴 수 있지만 집이 없으면 그 가능성을 날리기 때문입니다.
임 위원은 젊은 층에게도 내 집 마련의 중요성을 강조했다. 요즘 젊은 세대는 비싼 주택을 소유하기보다 빌려 쓰는 데 익숙해서다. 그는 “물론 집을 사지 않으면 당장 잘 쓰고 잘 먹고 잘 놀 수 있으니 주택 구매에 적극적이지 않겠지만 주택은 보험을 든다는 생각으로 구매해야 한다”고 말했다.
점차 전세가 줄고 월세가 주를 이루는 시대에 자기 집이 없으면 급여의 30% 이상을 월세로 지급해야 한다는 것이다. 안정적인 노후를 준비하기는커녕 먹고살기에도 급급한 생활을 할 수밖이 없다는 게 그의 논리이다. 임 위원은 “내 집이 있으면 노후에 이 주택을 담보로 주택연금에 가입해 생활비를 조달할 수도 있다”고 말했다.
그는 부동산 투자에 반드시 큰 돈이 필요한 것도 아니라고 설명했다. 1500만~3000만원 정도의 종잣돈만 모여도 부동산을 매입하는 게 가능하다는 것이다. 임 위원은 지난해 서울 동작구에서 분양한 한 오피스텔을 예로 들었다.
“분양가가 1억6000만원이었는데 분양 후 4개월이 지나자 웃돈이 3000만원가량 붙었어요. 이 물건은 최초 계약금 10%인 1600만원만 있으면 투자할 수 있었죠. 현금이 4000만원 이상이면 전세보증금을 끼고 아파트에도 투자할 수 있습니다.”
부동산을 ‘노후 대책’으로 삼으려면 ‘현금을 창출할 수 있는 곳’에 투자할 것을 권했다. 오피스텔, 원룸주택, 다가구주택, 상가, 상가주택, 건물 등이 대표적이다. 임 위원은 “투자금액이 1억원 미만이면 오피스텔이나 소형 아파트가 적당하고 5억원 이상이라면 상가, 상가주택, 다가구주택 등에 투자하는 게 좋다”며 “50% 이상 대출을 일으키는 것도 좋은 방법이지만 수익률은 연 4% 이상 나오는 물건으로 한정해야 한다”고 덧붙였다. 수익형 부동산에 대한 시중은행의 대출 금리가 보통 연 3%대이기 때문이다.
◆“주택 보급률 여전히 수요에 못 미쳐”
임 위원이 서울에서 부동산 투자 유망 지역으로 꼽는 곳은 용산과 노원구, 마곡지구, 성수동 등이다. 서울 용산 일대는 이미 높아진 땅값에도 여전히 투자가치가 있다고 전망했다. 그는 “개발이 완료된 강남 지역과 달리 용산은 아직 개발 호재가 많고 입지면에서도 서울의 한복판이어서 용산민족공원이 조성되고 주거·상업·업무 수요가 증가하면 한국의 ‘핫 플레이스’(뜨겁게 인기 있는 지역)가 될 것”이라고 말했다.
노원구 일대도 유망하다고 봤다. 그동안 서울 동북권은 변변한 기업체가 없고 교통도 불편했다. 그러나 도봉운전면허시험장 및 창동 차량기지 24만㎡에 초고층 빌딩, 컨벤션센터, 호텔, 주상복합 아파트가 들어서면 서울 변방의 이미지에서 벗어나 경기 북부지역을 아우르는 중심지로 부상할 것으로 내다봤다.
그는 마곡지구에 대해서도 “아파트값이 분양가 대비 2배 이상 상승했고, 오피스텔은 서울시에서 공급을 제한하고 있어 희소성이 부각되고 있다”며 “아직 초기 단계이지만 향후 지구 조성이 완성되면 강남 테헤란로에 견줄 만한 웅장한 신도시의 위용을 갖출 것”이라고 예상했다.
일각에선 한국 주택 가격에 이미 거품이 끼어있다는 주장도 나온다. 그러나 임 위원은 한국 주택 가격이 5년간은 더 오를 것이라고 예측했다. 주택이 아직 부족하다는 게 이유다. 그는 “2014년 기준 우리나라의 주택보급률은 103.5%인데 보통 110% 정도는 돼야 주택 보급이 원활하다는 관점에서 보면 아직 상승 여력이 충분하다”고 주장했다. 그는 “가구 분화, 새 아파트에 대한 선호도와 갈아타기 수요, 세컨드하우스 수요 증가 등으로 주택 가격이 오를 요인은 얼마든지 있다”며 “국내 부동산가격이 지금껏 물가상승률 정도로 상승했기 때문에 거품이 끼어 있다고 보기 힘들다”고도 덧붙였다.
임 위원은 부동산투자시장에 대한 충분한 분석과 경험 없이 비관론을 앞세우는 일부 전문가도 경계하라고 강조했다. 그는 “2007년 서브프라임 모기지 사태와 2008년 글로벌 금융위기를 겪으면서 국내 부동산은 속절 없이 하락했고 은행이나 증권사 애널리스트들도 인구 감소, 고령화 등으로 ‘이제 부동산가격은 더 상승하기 어렵다’고 입을 모았다”며 “그러나 지방은 2010년부터, 수도권은 2014년 하반기부터 가격이 다시 올랐다”고 설명했다. 그는 “부동산에 대한 깊이 있는 공부 없이 일부 전문가의 말에만 의존하면 자산 증식 기회를 놓칠 수 있다”고 말했다.
설지연 기자 sjy@hankyung.com
