투룸 선호도 예상보다 높아
수익형 투자는 임대수요 많은
테헤란로·마포·홍대 등 유망
시세 저렴하고 개발 진행중인
마곡지구 차익형 투자 '0순위'
가구의 소핵화가 급속히 진행되면서 현재 국내 전체 가구 중 60%가 1~2인 가구다. 인구 구조적인 변화와 함께 1~2인 가구 구성원들의 삶의 만족도도 높아지면서 그 수는 기하급수적으로 늘어나는 추세다. 1~2인 가구의 증가는 사회 전반에 영향을 주고 있고, 부동산시장에도 강력한 영향력을 끼치고 있다. 이런 이유로 부동산 투자자는 1~2인 가구의 특징을 파악하고 그에 맞는 투자전략을 세우는 게 어느 때보다 중요하다.1~2인 가구의 특징 중 가장 눈에 띄는 것은 선호지역이 업무지구와 학교 근처에 집중된다는 것이다. 실제로 도심의 주요 업무지구와 학교 주변 소형주택, 오피스텔, 원룸 등은 매매시세와 임대료가 다른 지역에 비해 높다. 그만큼 수요가 많기 때문이다.
두 번째 특징은 원룸뿐 아니라 투룸(방 2개) 주택의 선호도가 높다는 점이다. 많은 투자자들이 1~2인 가구의 증가로 원룸의 인기가 가장 높다고 생각하지만 오히려 투룸이 인기가 많다.
1~2인 가구의 거주 주택 유형을 살펴보면 원룸의 선호도는 33.7%로 나타났다. 하지만 다세대·연립주택의 원룸보다 규모가 큰 주택(27.4%)과 오피스텔 원룸을 초과하는 주택(13%)의 선호도도 높다는 것을 알 수 있다. 1~2인 가구의 40.4%가 원룸보다 큰 주택을 선호한다는 의미다. 1~2인 가구도 편리성을 추구하기 때문으로 분석된다. 혼자 혹은 둘이라도 원룸에 거주 하는 것보다 생활공간이 분리된 투룸의 주거환경이 더 낫기 때문이다.
이 같은 특징들을 정리해보면 업무타운 주변의 투룸 주택이 투자하기에 괜찮은 상품이라고 할만하다. 중장기적으로 업무타운 주변의 소형 부동산의 인기는 지속적으로 상승할 전망이다. 2015년 기준 전국에서 준공된 주택의 규모별 비중을 살펴보면, 전체 공급량 중 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택이 전체의 21.2% 수준에 그친다. 다섯 가구 중 한 가구꼴이다. 전체 가구의 60%가 1~2인 가구인 점을 감안하면 수요에 비하면 공급이 턱없이 부족한 상황이다.최근 몇 년간 소형 부동산에 관심을 두는 투자자들이 많아지긴 했다. 역세권의 원룸 주택이라면 이유를 막론하고 공격적인 투자를 하는 경향도 짙어졌다. 이것도 일종의 ‘묻지마’ 투자다. 이런 투자자들의 경우 역세권 소형주택에 투자했는데도 수익률이 좋지 않은 경우를 종종 본다.
소형주택에 대한 투자전략도 보다 구체적으로 세워야 한다. 일단 수익형 투자와 차익형 투자로 구분지어 접근해야 한다. 수익형 투자는 매달 꼬박꼬박 들어오는 월세가 목적이기 때문에 임대수요가 풍부한 곳이 제격이다. 기존 업무타운이나 현재 기반시설이 편리한 곳들이다. 서울 강남의 테헤란로 주변 역세권, 마포구 공덕이나 합정역 주변, 여의도. 구도심, 홍대 같은 지역은 업무타운과 가까우면서도 편의·기반시설 잘 돼 있어야 임대수요가 많다. 때문에 공실 걱정 없이 비교적 안정적인 임대수익을 얻기에 유리하다. 또 건물 상태가 깨끗한 신규 주택으로 접근하는 것이 더 좋다.차익형 투자는 시세차익이 목적이기 때문에 상대적으로 시세가 저렴한 지역들을 주목할 필요가 있다. 향후 업무타운이나 기반시설이 조성될 수 있는 지역이 유리하다. 개발이 완료된 지역보다는 개발이 진행될 지역을 중심으로 살펴봐야 한다.
서울에서 16만명가량이 상주하게 될 마곡지구는 ‘투자 0순위’다. 빌라나 오피스텔은 서울지하철 9호선 노선 중 가장 저렴하다. 문정지구와 제2판교는 각각 3만명 정도가 머무르는 신규 업무타운으로 전·월세와 매매가격의 상승여력이 크다. 영등포구는 여의도와 연계한 도심지 조성개발사업이 계획돼 있어 중장기적으로 시세 차익이 가능한 지역이다.
기업의 환율관리 필수 아이템! 실시간 환율/금융서비스 한경Money
