중소형 빌딩 수익률 4%대
매입자 대부분은 빌딩값의 절반 가까이 대출받아
금리 오르면 매수세 위축 불가피
수도권·지방 하반기 가격조정
서울 강남 등 오피스 핵심지역은 대기 매수세 두터워
가격 하락 없이 인기 이어갈 것
[ 윤아영 기자 ]
“업무용 오피스빌딩 매수자(혹은 임차인)의 최대 불만이 정보 공개가 불투명하다는 겁니다. 아파트에 비해 상대적으로 부실한 정보에 기대 매입·임대를 결정해야 하는데 소비자가 각자 원하는 정보를 골라 볼 수 있게 해주고 싶었습니다.”이진수 리앤정파트너스 대표(사진)는 빌딩 부문 정보비대칭 문제를 해소하기 위해 올해 1월 빌딩 및 사무실 전문 O2O(온·오프라인 연계) 서비스인 ‘오피스픽’을 내놨다. 부동산 컨설팅 전문기업인 리앤정파트너스가 지난해 준비해 야심차게 내놓은 서비스다. 중소형빌딩의 임대를 원하는 임차인이 위치와 임대료, 건물상태 등 원하는 조건을 입력한 뒤 검색하면 그에 최적화된 빌딩 목록을 자동으로 찾아주는 시스템이다. 11월 시범운영인 클로즈베타서비스(CBT)를 시작한 뒤 2개월간 임차인 법인회원 170여곳이 가입했다.
임대정보 분석 서비스 제공
이진수 대표는 지난해부터 오피스빌딩 시장이 매수자(임차인) 우위 시장으로 빠르게 전환하고 있다고 봤다. 반면 매수자 혹은 임차인이 오피스빌딩 정보를 일부 중개업소나 에이전시를 통해 제한적으로 얻을 수밖에 없어 불만이 컸다고 강조했다. 이 대표는 “오피스빌딩도 허위매물이 없지 않다”며 “몇몇 중개인에 의해 정보가 왜곡되기 쉽고 이를 토대로 부동산 거래를 하게 되면 가격에 거품이 낀다”고 우려했다.
오피스픽은 데이터에 기반한 객관적인 부동산 정보를 매수자(임차인)에게 제공하기 위해 매물 자동 분석 시스템인 ‘오피스AR’을 선보였다. 이 서비스는 인근 지역의 임대시세 리서치, 원하는 건물의 적정 임대료 산출, 공실률 추이, 환산임대료 변화 추이까지 각종 정보를 한눈에 파악할 수 있도록 제공한다. 반경 1㎞ 이내 오피스건물의 평균 임대료가 얼마인지, 해당 건물의 임대료는 지역 평균에 비해 적당한지 등을 비교·파악할 수 있게 해준다. 단순 임대료와 보증금 시세뿐만 아니라 관리비, 렌트프리(임대료를 내지 않는 서비스 임차 기간)까지 다 포함한 실질적인 임대료도 알려준다. 이 대표는 “최근 증권가에서 유행하는 로봇어드바이저와 비슷한 형태라고 보면 된다”고 말했다.
오피스픽을 이용하는 임차인의 계약 체결 시간도 절약될 것으로 기대된다. 실제 베타서비스 기간 동안 성남의 한 기업은 오피스픽을 통해 서울 강남권 빌딩 매물을 검색하고 바로 다음날 임대계약을 체결하기도 했다. 이 대표는 “업체 관계자가 과거에는 부동산 중개업소를 통해 매물을 찾고 시간 날 때 보러다니니 한 달을 허비했다고 하더라”며 “오피스픽은 조건에 맞는 매물이 바로 정렬돼 나오기 때문에 몇 군데 가서 보고 다음날 가장 마음에 드는 사무실을 계약한 것”이라고 부연 설명했다. 오피스픽은 올해 상반기 중소형빌딩 매매 관련 서비스도 제공할 계획이다.
올해 시장금리 5% 넘으면 ‘타격’
이 대표는 10년 넘게 국내 오피스빌딩 중개를 해온 업계 전문가다. 그는 지난해까지 가열됐던 오피스시장 투자 분위기가 올 6월을 기점으로 고점에서 약간 내려갈 것이라고 전망했다. 오피스시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수인 시장 대출금리가 연내 인상될 가능성이 높아서다. 그는 금리 상승이 이뤄질 가능성이 높은 올 하반기에 시장 변동성도 더 커질 것이라고 설명했다.
이 대표는 “중소형 빌딩의 주 수요층은 빌딩 매매가격의 절반 안팎을 대출로 충당하다보니 금리 영향을 많이 받는다”며 “현재 중소형빌딩 수익률이 연 평균 4% 수준인데 시장 대출금리가 5%를 넘어가면 시장이 타격을 받을 것”이라고 말했다.
그는 금리가 오르면 중소형빌딩 급매물도 급증할 것이라고 내다봤다. 이 대표는 “건물 주인들도 상반기까지는 지켜보자는 분위기고 아직 높은 가격에 거래가 꾸준히 이어진다”며 “그러나 중소형 빌딩을 매수하려는 고객 중에는 하반기 매물이 나올 때를 기다리는 분도 많다”고 귀띔했다.
다만 서울 강남권을 중심으로 한 핵심지역은 대출금리가 높아지더라도 자산가격 하락 없이 인기를 이어갈 것이라고 이 대표는 강조했다. 이들 지역은 가격이 더 오르더라도 매물만 나오면 사겠다는 대기 매수세가 두텁기 때문이다. 이 대표는 “중소형 오피스빌딩을 사옥으로 쓰려는 기업이나 현금 유동성이 넘치는 개인들은 여전히 괜찮은 매물만 나오면 사겠다고 나선다”며 “수도권이나 지방은 점차 가격조정 국면에 들어서겠지만 적어도 빌딩시장에서 ‘강남 불패’는 계속될 것”이라고 덧붙였다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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