지난 5월 개정된 상가건물임대차보호법에서는 환산보증금 규모에 관계없이 누구나 5년 안에 계약을 갱신할 수 있도록 했다.환산보증금은 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것이다. 그동안 이 환산보증금이 일정액(서울 4억원 등) 이하일 때만 임차인은 임대인에게 계약기간 5년 안에서 갱신을 요구할 수 있었다. 5년 안에 건물주(임대인)가 바뀌어도 임차인이 계약을 유지할 수 있는 대항력이다.
서울 강남 등 인기지역에선 점포 시세를 고려할 때 현실과 동떨어진 규정이라는 지적이 많았다. 그러나 이번 법 개정을 통해 누구나 최장 5년은 한 곳에서 장사를 할 수 있게 된 것이다.
환산보증금은 보증금+(월세×100)으로 정하고 있다. 경매에 부쳐져 우선변제금액을 정할 때도 환산보증금이 기준이 된다. 월세에 왜 100을 곱하는지는 정확히 알려져 있지 않다. 상가임대차보호법 시행령 2조 3항에서 대통령령으로 그렇게 규정하고 있다. 임차인이 월세의 100배 정도 자금 동원력이 있는 것으로 법령에서 가정하고 있다고 업계에선 해석한다.
그러나 개정법은 환산보증금이 일정 수준 이하일 때만 임대료 상승 폭을 연 9%로 제한하는 규정을 그대로 존치했다. 서울에선 환산보증금이 4억원을 넘으면 임대료를 제한 없이 올릴 수 있게 한 것이다. 월세 900만원이 2000만원, 1200만원이 3000만원이 될 수 있는 배경이다.
이해성 기자 ihs@hankyung.com
