중산층 주거비용 부담 갈수록 커져
기업형 임대 활성화로 숨통 틔워야"
손재영 < 건국대 교수·부동산학 >
국토교통부 자료에 따르면 전국의 약 1800만가구 중 자기 집에 사는 가구는 약 1000만이고 나머지 800만가구는 남의 집을 빌려 산다. 그 중 160만가구가 공공임대주택 등 제도권 임대주택에 거주하고 640만가구는 비(非)제도권 임대주택에 살고 있다. 비제도권 임대주택은 정부의 지원을 받지 않는 대신 관리나 규제도 받지 않는, 주변의 흔한 전·월세 주택을 가리킨다.보통의 비제도권 임대인들은 임대와 매각을 함께 고려하는 투자자들이다. 조건이 맞을 때 여분의 집을 사서 세를 놓다가, 가격이 오르면 수익을 남기고 파는 것이 주된 투자 행태다. 많은 수의 임대인은 전세보증금으로 추가 주택구입 자금을 충당한다. 전세로는 임대기간에 수익이 나지 않지만, 매각차익으로 수익을 올린다. 그러나 주택시장 침체가 길어진 여파로 차익을 기대하기 어려워지자 전세를 월세로 전환해 수익을 얻고자 하는 임대인이 많아졌다.
전세가 월세로 바뀌면 세입자의 실질 주거비가 증가하므로 세입자들은 전셋집을 찾아 헤맨다. 수요 ?늘었지만 전세매물이 크게 줄어들었기 때문에 전세가격은 계속 오를 수밖에 없다. 전세난은 주로 중산층 세입자에게 큰 타격을 줬다. 1~2인 가구가 거주하는 원룸, 오피스텔, 도시형 생활주택 등은 예전부터 월세가 많았다. 그러나 청소년 등 자녀를 둔 중산층 가구가 선호하는 아파트는 월세로 전환되거나 전세가격이 크게 올랐다. 이처럼 임대조건이 수시로 바뀌고 계약기간이 짧아져 주거가 불안한 것이 비제도권 임대시장의 큰 문제다.
요즘 전세난의 최대 피해자는 중산층이지만, 정부의 대책은 저소득층을 지원하는 데 주력해 문제와 대책 사이에 불일치가 발생했다. 공공임대주택 공급을 늘리고, 임대주택 리츠(부동산투자신탁)나 준공공임대 주택을 활성화하는 등의 정책은 저소득층 주거를 지원하는 의미가 크다. 정부의 대표 브랜드인 ‘행복주택’만 해도 대학생, 신혼부부 등 1~2인 가구가 주된 입주 대상이다. 저소득층을 위한 공공임대주택은 작년에 100만가구를 넘어섰고, 올해 신규 완공분이 12만가구에 달한다.
정부가 중산층을 완전히 외면했던 것은 아니다. 주택구입을 희망하는 사람들을 위해 낮은 금리의 주택담보대출 상품을 내놓고, 전세자금 대출도 크게 늘렸다. 그러나 당장 주택을 구입할 의사나 능력이 부족한 사람이 많고, 전세는 자꾸 월세로 바뀌는 상황이다. 중산층 가정이 안정적인 임대주택에 들어가 살 수 있도록 지원하는 대책이야말로 주택정책의 ‘미싱 링크(missing link·잃어버린 고리)’를 되찾는 일이다.
정부는 이 연결고리를 잇기 위해 ‘뉴 스테이 정책’을 의욕적으로 추진하고 있다. 정부가 관리하는 제도적 틀 안에서 민간, 특히 기업형 임대 獰汰悶?의한 임대주택 공급을 확충하기 위해 규제를 완화하고 지원을 강화하는 방향으로 제도를 전면 개편하겠다는 것이다. 공공임대주택에 적용되는 규제 중에서 임대의무기간(4년 또는 8년)과 임대료 증액 제한(연 5%)을 제외한 나머지 규제를 푼다. 또 기금 및 세제지원과 함께 복합개발을 허용하고 절차를 간소화함으로써 최소한의 수익성을 확보할 수 있도록 했다.
일부에서는 이 제도가 저소득층을 도외시한다고 비판하지만, 저소득층 지원대책은 이미 광범위하게 시행되고 있다. 앞서 언급한 공공임대주택 이외에도 약 85만 임차가구가 임차료 보조를, 12만 자가가구는 주택개량 지원 혜택을 받는다. 주택정책은 수요에 맞는 다양한 맞춤형 대책들이 어우러지는 조화로운 체계여야 한다. 지난 10여년간 이어진 저소득층 주거안정을 위한 노력은 앞으로도 지속돼야 한다. 전세난의 직격탄을 맞은 중산층을 위한 대책들도 같이 추진돼야 한다.
손재영 < 건국대 교수·부동산학 >
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