오피스, 연 5.91%대 수익률로 투자 경쟁력 높아
서울 마곡, 문정 등 신흥 업무지구 섹션 오피스 ‘주목’
[ 김하나 기자 ]기준금리가 역대 최저 수준인 1%대를 기록하면서 800조원에 이르는 부동자금이 부동산 시장으로 몰리고 있다. 특히 부동산 시장에서는 매달 수익을 올릴 수 있는 수익형으로 자금이 몰리고 있다.최근 청약을 실시한 서울 마포구 '공덕파크자이' 상업시설에는 57개 매장 모집에 3876건이 접수해 이틀 동안 몰린 청약금만 387억6000만원이 집중됐다. 올해 초 광교신도시 '힐스테이트 광교' 오피스텔은 172실 모집에 7만2639명이 몰려 평균 422대1의 경쟁률을 기록, 오피스텔 청약 경쟁률 공개가 시작된 2012년 이후 최고치를 기록했다.
때문에 시중에 뭉칫돈을 잡기 위해 수익형 부동산도 다양해지고 있다. 한 때 청약열풍이 불었떤 '분양형 호텔'에 이어 최근에는 '분양형 오피스'가 떠오르고 있다. 오피스는 보통 기업들이 직접 매입을 하거나 건물주에게 임차하는 형식으로 사용됐었다. 그러나 최근에는 일반인들에게 오피스가 분양되고 있다.
다양한 규모로 분할해서 분양하는 이른바 ‘섹션 오피스’다. 개인 투자자도 쉽게 접근할 수 있도록 투자규모를 대폭 낮춘 상품이다. 기존 오피스 단지 보다는 서울 마곡이나 문정, 세종시 등 신흥 업무 단지에서 이러한 오피스 공급이 이어지고 있다.
섹션 오피스는 개인 투자자를 겨냥한 부동산이므로 소액 투자가 가능하도록 분양 규모도 다양하다. 하나의 큰 건물을 층별로 나누거나 한 개의 층을 작은 단위의 실로 나누기도 한다. 분양 규모는 30㎡(이하 전용면적)에서 330㎡에 이르기까지 다양하다.
초기 분양 시 규모를 구분해 놓기는 하지만 분할 또는 병합이 가능하므로 투자금에 따라 선택 투자가 가능하다. 때문에 초기 투자비가 적게 드는 장점이 있다. 면적에 따라 최소 2억~4억원으로도 분양 받을 수 있다. 분양 방식은 개별 구분 등기 형식으로 상가나 오피스텔을 분양 받을 때와 동일하다고 보면 된다. 아파트나 오피스텔과 같이 중도금 무이자 등 금융혜택도 늘고 있어 이를 적극 활용할 수도 있다.
오피스는 상가와 함께 세(稅)테크 효과도 기대할 수 있다. 임대 수익 창출이라는 명확한 목적을 갖는 수익형 부동산은 종합부동산세 대상이 아니므로 그만큼 수익률 효과를 볼 수 있다. 수익형 부동산을 자녀에게 미리 증여하여 차후 자녀의 자금 출처원에 대비할 수 있는 차원에서도 유리하다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
오피스는 5%대의 수익률이 나오는 것으로 조사됐다. 최근 국토교통부가 발표한 오피스 빌딩의 투자 수익률은 5.91%로 기준금리보다 3배 이상 높았다(2014년 기준). 서울 강남권에서는 한신인터밸리24, 금강타워, 랜드마크 등이 구분 등기한 섹션 오피스의 대표적인 사례다. 현재 연 6~8%대 안정적인 수익률을 내고 있는 것으로 알려졌다.
하지만 섹션 오피스도 상가와 마찬가지로 한 빌딩 내에 소유주가 많기 때문에 향후 하자보수나 관리면에서 애를 먹을 수도 한다. 이럴 땐 빌딩 전체를 위탁해 임대나 운영해 주는 업체가 있는지 알아보는 것도 방법이다.
실마다 경계가 명확한지, 층이나 호수가 명시된 구분등기 상품인지를 확인하는 것도 필수다. 구분등기로 분양하는 오피스는 아파트처럼 사고 파는데 어려움이 없다. 구분등기가 아니라면 오피스 빌딩이나 한 층이 ‘공동소유’로 묶여 있을 가능성이 있다. 나중에라도 재산권을 행사하려면 의견 수렴 등 문제가 발생할 소지가 있다는 점도 주의해야 한다.
업계 한 관계자는 “1%대 초저금리에 고수익 상품에 눈을 돌리는 세대들의 니즈를 충족시킬 수익형 부동산 공급이 잇따르고 있다”며 "은행 정기예금은 1.7~1.9%대인데 비해 오피스 수익률은 5.91%(2014년 기준)로 경쟁력이 높다”고 전했다.
오피스 분양이 가장 활발한 곳은 마곡지구다. 마곡지구는 60여 기업이 입주할 예정임에도 현재 전용업무시설인 오피스 공급이 턱없이 부족한 상황이다. 대표적인 단지는 '마곡나루역 보타닉 비즈타워'다. 지난 15일 모델하우스를 개관하고 분양을 시작했다.
마곡지구 C3-4블록에 조성되며 총 12층 규모에 4층~12층에 총 240실의 오피스가 들어선다. 저층부인 지상 1~3층에는 상가가 들어선다. 마곡지구에서 유일한 지하철 환승역인 9호선 마곡나루역이 걸어서 3분 정도다. 여의도공원 두 배 크기로 조성되는 보타닉공원도 가깝다. 접견실, 샤워실, 옥상 바비큐장 등 오피스 타워에서 보기 드문 특화 시설이 마련된다. 다양한 규모로 분할이 가능한 섹션 오피스를 도입해 소액 투자도 가능케 했다. 케이트플래닝이 시행하고 코리아신탁이 자금 관리를 맡는다.
‘퀸즈파크나인(C7-2·3·4블록)’과 ‘마곡센트럴타워(C6-4블록)’ 오피스도 분양 중이다. 퀸즈파크나인은 총 3개 동으로 지하 1층~지상 8층에는 상가를 지상5층~13층에는 총 290실의 오피스가 들어선다. 대규모 멀티회의실, 휴게공간, 비즈니스 근무환경을 최적화한 조명시스템, 매연과 소음을 최소화한 설계를 갖췄다. 지하철 5호선 발산역 인근에 위치하고 올림픽대로, 공항대로 이용이 수월하다.
‘마곡센트럴타워’는 지하 3층~지상 12층 규모로 지상 1~4층엔 상가, 5~12층엔 총 152실의 오피스가 들어선다. 현재 오피스의 95%가 분양 완료되었으며 큰 평형의 일부 물량만 남은 상태다. 내년 하반기 준공 예정으로 마곡지구 주요 기업의 입주 시점과 비슷하다.
서울 송파구 문정동 651-4번지(3-3BL 업무시설)에 화엄토건이 ‘문정화엄타워’ 오피스를 공급한다. 지하 3층~지상 11층에 1~4층은 상가, 5~11층이 총 60실의 오피스로 구성된다. 5층은 교육연구시설로 6~11층은 법무, 세무 관련 서비스업 등의 업무시설로 특화된다. 관리비 절감시스템을 적용하고 전 층에 스프링클러를 설치해 안전성을 확보했다. 동부지방법원과 검찰청 맞은편에 위치한다. 인근에 지하철 8호선 문정역과 3호선 가락시장역이 있다.
행정중심복합도시인 세종시에서는 파인건설이 ‘세종비즈니스센터(SBC)’ 오피스를 분양 중이다. 지하 3층~지상 6층 규모에 45~138㎡로 선택의 폭이 넓다. 업무시설 202실, 상업시설 143실의 초대형 오피스 상가 빌딩이다. 회의실과 접견실은 물론 운동시설과 휴게공간 등의 편의시설이 마련되며 PC, 스마트폰 등을 이용한 실시간 회의실 예약시스템을 도입하는 등 첨단 시스템을 갖췄다. 세종시 1-5생활권 C50블록에 조성돼 정부세종청사가 가깝다.
라온건설이 진주혁신도시 내에 업무시설 ‘라온 프라이빗 위버’의 홍보관을 개관하고 지난 14일부터 분양을 시작했다. 경남 진주시 충무공동 225-3번지에 공급되는 ‘라온 프라이빗 위버’는 지하 2층 ~ 지상 6층, 총 33실로 이뤄진다. 지상 1층 ~ 지상 2층은 근린생활시설, 지상 3층 ~ 지상 6층은 업무시설로 꾸며진다. 공공기관인 LH(한국토지주택공사)와 맞닿아있고, 주변에 뿌리산단, 정촌산단, 경남항공산단 등의 산업단지와 GS칼텍스, 하이즈항공 등의 유망기업들이 유치될 예정이다.
교통여건도 좋다. KTX 진주역이 차량 10분 거리에 있고 진주IC, 문산IC, 진주사천공항도 가까워 원활한 광역 교통 네트워크를 갖췄다. 오피스 바로 인근에 위치한 도보전용 다리를 통해 핵심상권으로 이동도 쉽다. 단지는 기존 업무시설보다 1.5배 높은 층고로 설계되며 복층으로 사용이 가능해 넓은 수납공간과 시야를 확보했다. 업무공간 외에 다양한 공개 공지와 입주기업 근무자들이 휴식을 취할 수 있는 옥상정원도 마련된다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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