박승국 < 강남서 월세주택 1200여실 관리 라이프테크 대표 >
월세 조금 낮추고 임대방식 바꾸면 안정적 수익
세입자 니즈에 맞춰 리모델링하면 월세 껑충 뛰어
유지·보수·임대…전문가에 맡기는 것도 대안
[ 김하나 기자 ]
“임대주택이 효자노릇을 하느냐, 애물단지가 되느냐는 집주인에게 달렸습니다.” 주택임대관리 전문회사인 라이프테크의 박승국 대표(46·사진)는 수익형 부동산의 수익률을 높이고 공실률을 낮추는 비법이 분명히 존재한다고 단언했다. 임차인 눈높이에 맞는 리모델링과 임대 방식의 다양화가 그것이다. 그는 2002년부터 집주인을 대신해 임대주택의 유지·보수와 임차인 관리를 해오고 있는 임대전문가다. 국내 최초의 기업형 임대주택관리회사인 라이프테크가 강남·서초구에서 관리하는 집은 1200실을 넘는다.
수익률 하기 나름
임대인들의 최대 근심거리는 공실이다. 공실기간이 늘어나면 수익률이 은행 금리에도 미치지 못해서다. 특히 노후 주택일수록 공실 걱정이 크다. 박 대표는 과감한 리모델링을 권했다.
“집주인들은 일단 수익형이라고 생각하면 돈을 안 들이려고 합니다. 그러나 주택이 노후되면 임대수익률은 떨어질 수밖에 없습니다. 주변에 신축 주택이 많이 생기면 더욱 그렇습니다. 리모델링을 해놓으면 공실 걱정을 덜 뿐만 아니라 임차인과의 갈등도 줄어듭니다.”
리모델링의 포인트는 임대인의 눈높이가 아닌 임차인의 눈높이에 맞추는 것이다. “집주인은 대부분 50~60대입니다. 하지만 세입자는 20~30대지요. 선호하는 인테리어가 다를 수밖에 없습니다. 그런데도 집주인들은 벽지 색상, 화장실 위치, 조명 등을 자기가 선호하는 취향대로 해놓습니다. 돈을 들이고도 효과를 못 보는 경우입니다.”
그는 수익률을 높이기 위해선 임대 방식도 다양화해야 한다고 조언했다. 대부분의 집주인은 보증금을 낮추는 대신 월세를 최대한 높게 받으려고 한다. 이런 조건에 맞는 임차인을 고집하다 보면 공실기간이 길어진다.
“비싼 월세를 고집하기보다는 보증금을 높이고 월세를 낮춰 안정적인 수익을 올리는 방식도 권할 만합니다. 단기임대나 외국인 임대, 셰어하우스(부대시설 공유형 주택), 통임대 등으로 임대 방식을 다양화하면 임대료를 올릴 수도 있습니다. 주택임대관리를 전문가에게 맡겨 기업 기숙사 등으로 장기임대하는 방법도 생각해볼 수 있습니다.”
전문가에게 맡기는 고객 늘어
부동산 투자의 패러다임이 시세차익에서 월세수익으로 바뀌면서 월세의 비중은 지속적으로 증가하고 있다. 1~2인 가구가 늘면서 이 같은 현상은 심화될 것으로 예상된다. 하지만 한두 채의 다세대·다가구주택이나 오피스텔만으로는 수익률을 맞추기가 쉽지 않다. 집의 상태나 임대차시장의 상황이 조금만 달라져도 수익률이 부침을 겪을 수 있다. 전문가에게 맡기면 상황을 개선할 수 있다는 게 박 대표의 지론이다.
“임대관리업체들은 수백개의 집을 관리하기 때문에 수익률을 유지하기가 상대적으로 쉽습니다. 유지보수 등을 도매가격으로 할 수 있고, 공실을 줄이는 노하우도 잘 알기 때문입니다. 최근 전문가에게 맡기는 고객이 늘어나는 이유가 여기에 있습니다. 지난 2월 주택임대관리업이 본격 도입됨에 따라 전문회사가 많이 생겨날 수 있는 여건도 만들어졌습니다.”
박 대표는 다만 전·월세 소득에 대한 과세 강화 방침으로 주택임대전문회사들의 입지가 좁아질 가능성이 있다고 우려했다. 고객들이 미등록 업체로 갈아타거나 공인중개업소를 이용할 가능성이 있다는 지적이다. 등록된 임대 전문업체에 맡기면 위탁한 고객의 임대소득이 자동으로 신고되기 때문이다. 그는 “등록 업체에 인센티브를 주거나 미등록 업체에 대한 단속을 강화하는 등 후속 조치가 필요하다”고 말했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
