건설 업황 전망 - 이경자 < 한국투자증권 수석연구원 kyungja.lee@truefriend.com >
2013년 건설주들은 어느 때보다 힘든 시기를 보냈다. 1분기 해외에서 예상치 못했던 GS건설의 어닝쇼크(시장 예상치에 크게 못 미친 실적) 소식이 전해지면서 건설주는 폭락했고, 투자자들의 공포와 불신은 극에 달했다. 부동산 시장 침체에 따른 미분양과 프로젝트파이낸싱(PF) 지급보증 리스크, 얼어붙은 회사채 시장과 투자심리로 대형 건설주뿐 아니라 중소형 건설주 또한 부진을 면치 못했다. 하지만 올 상반기 진정 국면을 거쳐 내년에는 건설주들의 반등을 전망한다. 국내 대형 건설사들의 전통시장이라 할 수 있는 중동시장의 회복과 ‘양적 공급’에서 ‘질적 제고’에 초점이 맞춰진 주택정책 기대감에서다.○중동시장 회복 전망
중동과 북아프리카(MENA) 플랜트 시장 규모는 2010년을 정점으로 2012년까지 지속적으로 줄었다. 2012년에는 전년 대비 17% 급감했다. 한정된 물량을 놓고 과열 경쟁을 야기해 한국 건설사는 물론 일부 유럽 업체의 실적쇼크 원인이 되기도 했다. 다행히 올해 MENA 발주 시장은 전년 대비 8.2% 증가할 전망이다. 호황이었던 2010년 수준에는 못 미치지만 내년 상반기 발주 가능성 높은 프로젝트가 많아지고 있다는 측면에서 지금의 중동 플랜트 시장은 바닥권이라 판단한다.
중동은 근본적으로 체제 유지를 위해 일자리 창출이 시급한 국가들이다. 각국은 이를 해결하기 위해 석유 수출 의존도를 낮추고 산업 다각화를 추진하고 있다. 최근 발주된 사우디의 ‘리야드’ 메트로를 보자. 원유가 그렇게 싼 나라에서 굳이 220억달러를 들여 메트로 시스템에 투자하는 것은 언뜻 이해가 가지 않는다. 이는 장기적으로 산업 다각화라는 국가 로드맵에 의한 것이다. 최근 중동 발주의 개선 가능성에 무게를 두는 것은 경기회복 기대와 함께 유가 변동성 축소, 금융환경 개선 등 때문이다. 결론적으로 내년까지는 기존 플랜트의 업그레이드와 산업 클러스터 조성을 위한 기반시설 성격을 띤 업스트림, 발전 위주의 발주 흐름을 예상한다.
○주택시장 전환기의 밸류체인
국내 부동산 시장은 작년 8·28 대책 이후 회복세를 보여왔다. 주택가격은 반등에 성공했고, 중소형 물량을 위주로 미분양은 빠르게 소진됐다. 계속 하락하던 분양가는 2013년 전년 대비 12% 상승 반전했다. 고성장기를 지난 주택사업의 핵심은 공급량(Q)보다 가격(P)으로, 향후 분양가 상승을 예상할 수 있다.
지난해 4·1 대책이 나온 이후 준공 후 미분양은 5678가구 감소하면서 미분양 감소를 이끌었다. 수요 측면에서 헐값의 악성재고가 빠르게 소진되고 있음을 확인했기 때문이다. 건설사들은 이제 수요가 있는 지역에 양질의 주택을 선택적으로 분양하고, 주택 거래 활성화를 위해 강력한 규제완화가 지속되고 있어 올해 완만한 분양가 상승이 예상된다.
하지만 건설사들이 과거 부동산 호황기처럼 PF 레버리지를 일으켜 주택사업에 공격적으로 참여하는 일은 거의 없을 것이다. 시간이 흐르면 땅값이 올라 주택마진이 높아졌기 때문에 PF 레버리지를 이용하는 것이 이익이었으나 이제 주택가격 상승이 제한될 것으로 예상돼 기대수익이 줄어들기 때문이다. 이에 따라 주택시장은 자체사업이 가능하고 유동성이 풍부하며 PF 리스크가 낮은 업체를 위주로 과점화될 것으로 예상한다.
○건자재 분야 구조적 성장 예상
리모델링과 주택 개보수 수요 증가, 주택에 대한 인식과 소비패턴 변화, 주택 거래 활성화 정책 등으로 건자재 섹터의 구조적 성장이 지속될 것으로 예상한다. 2007년 분양가 상한제 도입 후 저가 수주에 매몰됐던 건자재 업체는 2012년부터 기업, 소비자 간 거래(B2C) 시장을 개척하고 저가 수주를 자제했다. 이에 따라 지난해 B2C 시장을 선점한 건자재 업체들의 실적과 주가가 동시에 턴어라운드했다.
올해는 기업 간 거래(B2B)에 초점이 맞춰진 건자재 업체에도 관심을 가져야 할 시기다. 건자재 업계의 구조조정과 과점화가 진행되며 B2B 시장의 평균판매단가(ASP)가 상승하기 시작했고, 정부 정책으로 에너지 절감, 친환경 건자재 사용이 강화됐기 때문이다. 가격(P)의 정상화가 시작된 B2B 건자재 시장에 올해 물량(Q) 증가까지 예상돼 레버리지 효과가 극대화될 전망이다.
이경자 < 한국투자증권 수석연구원 kyungja.lee@truefriend.com >
