민간 기업형 임대사업 육성하고
노령가구 리모델링 자금지원 필요"
김현아 < 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 hakim@cerik.re.kr >
올해 주택시장은 지난해 4·1대책의 효과에 힘입어 비교적 순탄하게 출발하는 모습이다. 전·월세 시장의 불안이 지속되고는 있지만 그동안 거래 자체가 실종됐던 지역들에서 하나둘씩 주택거래가 늘어나면서 시장의 온기가 확산되고 있다. 주택경기의 선행지표인 경매시장의 분위기도 빠르게 살아나고 있다. 취득세 영구인하와 양도세 중과폐지로 이전보다 주택거래비용이 낮아진 것은 환영할 만한 일이다. 공유형 모기지 등 정부가 중산·서민층에 보다 다양한 금융지원을 하게 된 것도 올해 주택시장의 회복에 기여할 것으로 예상된다.
그러나 전·월세 문제처럼 주택시장의 구조적인 변화에 따른 고통은 올해에도 지속될 전망이다. 대다수 연구기관은 올해 주택매매가격은 상승하나 전세가격 등 임대차 시장의 불안은 지속될 것으로 보고 있다. 따라서 올해 정부의 정책은 매매시장 회복세는 견고히 하면서 동시에 임대차 시장의 불안을 해소하는 것이 될 것이다. 다행히 정부는 2014년 경제운용 방향에 ‘임대주택시장의 구조변화 대응’을 주요 정책과제로 담고 있다. 또 ‘경제혁신 3개년 계획’을 통해 정책집행의 의지를 확고히 하고 있어 그 어느 때보다 주택시장을 둘러싼 정책 환경은 긍정적이다.
그렇다면 매매가격의 회복세를 견고히 하면서 임대차 시장을 안정시킬 수 있는 정책방안은 무엇일까. 첫째, 생애최초 주택구매자에 한정된 주택구매 지원을 좀 더 융통성 있게 운용해야 한다. 현행 생애최초구매자금의 대상을 최근 3년 정도 주택을 보유하지 않은 무주택자나 중산·서민층의 주택 교체 수요자까지 늘려 정책금융의 수용범위를 확대할 필요가 있다. 나아가 국민주택기금에서 촉발된 수요자 금융의 혁신이 민간 주택금융시장까지 확산될 수 있도록 주택금융 관련 제도개선도 요구된다.
둘째, 임대차 시장에 대한 적극적인 정책수립과 실천이다. 지금까지 정부의 주요 전·월세 대책은 전세가구의 자가전환이었다. 올해는 이보다 한 단계 더 나아가야 한다. 우선 비제도권의 개인 임대사업자를 제도권으로 유입할 필요가 있다. 임대사업자 등록 절차를 대폭 개선하고 제도권 유입에 따른 세제감면 등 다양한 인센티브 부여가 필수적이다. 동시에 민간의 기업형 임대주택사업 육성을 통해 제도권 임대주택공급을 확대하는 것도 필요하다.
셋째, 주택을 보유하고 있는 고령층 가구들의 자산가치 보존과 이용가치 극대화를 위한 제도적 기반 마련이 요구된다. 리모델링 수직증축을 통해 일부 문제해결에 착수하고는 있으나 고령층 가구들이 과연 이런 비용을 자력으로 조달할 수 있을지는 의문이다. 주요 선진국들이 리모델링 등에 에너지 절감형 주택성능의무를 부여하고 장기저리의 자금지원에 주력하고 있는 점을 의미있게 받아들여야 할 것이다.
마지막으로 사회·경제 인구구조의 변화에 따른 ‘부동산 정책’의 패러다임 전환이다. 이제 단기 대책보다는 중장기적인 구조개편을 위한 정책수립과 실천이 필요하다. 경제혁신 3개년 계획에서 다루어야 할 정책과제 역시 근시안적인 ‘규제완화’보다는 시장의 체질개선에 초점이 맞추어진 ‘규제개혁’이 돼야 할 것이다. 대표적으로 1가구 1주택 보유정책의 수정을 제안한다. 이제 주택을 몇 채 보유하고 있느냐보다는 안정적인 정주공간의 유무에 따라 정책의 지원도 달라져야 할 것이다. 단순히 주택보유 여부나 호수에 따라 차등적으로 지원되는 금융·세제정책은 수정이 필요하다.
2014년 부동산 시장은 과거 고도성장기의 그늘에서 벗어나 저성장시대에 안착하는 원년이 되길 기원한다. 그러기 위해서 ‘정부 정책의 힘’이 또 한 번의 마중물이 되기를 기대한다.
김현아 < 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 hakim@cerik.re.kr >
