[ 최성남 기자 ] 높은 임대 수익을 추구하는 임대인이라면 전월세 전환율에 따른 지역별 차이를 감안해야 한다. 같은 가격의 주택이라고 해도 지역에 따라 임대수익률이 다르기 때문이다.
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말한다. 산정하는 방법은 전세금에서 월세보증금을 뺀 금액 대비 월세 비율에 100을 곱하면 된다. 즉 월세/(전세금-월세 보증금)×100이다. 연이율로 환산할 경우에는 12를 곱한다.
예를 들어 전세 보증금 1억원 주택을 보증금 1000만원에 월세 50만원의 보증부 월세로 돌릴 경우 전월세 전환율은 0.5%며 연간으로 따지면 6.6%가 된다. 흔히 말하는 연간 임대수익률이 6.6%가 되는 셈이다.
과거에는 전세금에 보증금을 뺀 나머지 금액에서 1000만원당 10만원 정도로 월세를 책정하는 게 일반적이었지만 요즘은 산정기준이 낮아졌다. 보증부 월세로 전환하는 임대인이 늘어나면서 전월세 전환율이 떨어졌거나 절대적인 월세금액이 높아져 임대수익률이 떨어지는 곳도 나오고 있다.
최근 서울시가 발표한 보증부 월세의 전월세 전환율 통계를 살펴보면 지난 3분기 연 평균 7.8%로 나타났다. 주택 유형별로 살펴보면 아파트가 연 7.0%로 가장 낮았다. 다세대·연립은 7.4%, 단독·다가구는 7.9% 순으로 높았다.
지역별로는 종로·중구·용산구 등 도심권이 연 8.6%로 높게 나타난 반면 서초·강남·송파·강동 등 강남권은 연 7.2%로 상대적으로 낮은 편이다. 특히 전월세 전환율은 1억원 안팎의 저렴한 전세주택에서는 연 8%대를 보인 반면 2억~3억원대는 연 6% 선으로 집계됐다. 전세 보증금이 높은 주택일수록 절대적인 월세 수준도 함께 올라가기 때문에 이런 결과가 나타난 것으로 풀이된다.
통계에서 드러나듯이 높은 임대 수익을 얻기 위해서는 투자 원금이 낮은 지역이 유리할 수 있다. 오피스 타운이 밀집된 강남권역이 임대 수요는 풍부하지만 매매 가격 자체가 높기 때문에 투자자 입장에서는 높은 수익률을 얻기에 불리할 수 있다는 설명이다.
서울시내에서 낮은 투자금으로 높은 수익을 추구할 수 있는 지역으로 서대문구, 관악구, 종로구 등이 꼽힌다. 직장인과 대학생 임대 수요는 풍부한 반면 매매 가격은 상대적으로 저렴하기 때문이다.
부동산정보업체 알투코리아의 김희선 전무는 “전월세 전환율이 지역별로 차이를 보이기 때문에 높은 임대 수익을 노리는 투자자라면 사전 시장 조사가 필수적”이라고 말했다.
최성남 한경닷컴 기자 sulam@hankyung.com
뉴스
