정부가 어제 전·월세시장 안정대책을 내놨다. 관심을 끌었던 전·월세 상한제는 포함되지 않았다. 소위 ‘깡통전세’ 대책도 차차 강구해보겠다는 선에서 마무리됐다. 결국 특별한 대책은 없고 이미 수차례 거론됐거나 기존에 시행해오던 대책의 미세조정 수준에 그쳤다. 그나마 다행이라고 본다.
사실 현시점에서 뾰족한 부동산 대책이라는 게 있을 수 없다. 부동산 시장은 2006~2007년을 고비로 추세적인 하락세로 돌아섰다는 게 많은 전문가의 견해다. 이명박 정부 시절 20여차례의 부동산 대책이나 현 정부의 ‘4·1 부동산대책’이 이렇다 할 성과가 없는 것도 그래서다. 전셋값 폭등과 월세 증가 현상도 이런 집값 하락과 맞물려 있는 당연한 귀결이다.
집값상승 기대가 거의 없어진 데다 저금리가 장기화되면서 집주인들의 전세 공급 유인이 줄어드는 건 당연하다. 저금리 아래에서 동일한 수입을 올리려면 전세 보증금을 대폭 올리거나 월세로 돌리는 것 외엔 별 방법이 없다. 반면 세입자들은 취득세 재산세 부담에 집값 하락 위험까지 떠안으며 굳이 집을 살 이유도 없다. 전세보증금을 올려줘도 총비용에서 보면 그게 더 경제적이라는 계산이 나오는 것이다. 결국 최근 전·월세 급등은 세입자의 총주거비용 최소화 전략과 집주인의 부동산 운용수익 극대화 전략이 맞아 떨어진 결과일 뿐이다. 개개인의 합리적 선택이 합쳐진 자연스런 시장현상이라는 것이다.
문제는 이를 집주인의 탐욕과 세입자의 희생처럼 해석하려는 시각이다. 정부가 현실과 동떨어진 전·월세 대책을 자꾸 내놓는 것도 이와 무관치 않다. 하지만 이는 역효과만 불러오기 쉽다. 전세자금 대출 확대가 전셋값 상승을 더 부추기는 것은 거의 법칙이다.
집주인더러 전세보증금 대출을 받고 이자는 세입자가 내라는 비현실적 방안이 나오는 것도 마찬가지다. 존재하는 그대로의 시장을 바라보는 자세가 필요하다.
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