부동산도 엄연한 경제재…큰 폭의 급등 없어도 경기순환 따라 등락 있어
저출산·고령화 영향 등 고려…투자 상품 신중히 선택해야
“노후를 대비해 부동산 자산관리 방향을 잡으려고 왔는데 큰 도움이 됐습니다.” (김도선 씨·49·인천 연수동)
“자녀 교육 때문에 송도에 전세를 살아요. 서울에 있는 집 두 채를 어떻게 할지 판단이 안 서 왔습니다.”( 신명희 씨·62·인천 송도동)
한국경제신문이 지난달 30일 오후 인천 송도동 송도컨벤시아에서 개최한 ‘4·1 부동산 대책과 하반기 부동산시장 전망 전국 순회 설명회’에는 300여명이 넘는 참석자들이 몰렸다.
한국경제신문이 독자 서비스 차원에서 개최하는 이번 전국 순회 부동산설명회에서는 은퇴를 했거나 은퇴를 목전에 앞둔 ‘베이비부머’(1955~1963년 출생) 세대들의 열기가 특히 뜨거웠다. 주택매매 시장에 본격 진입한 30대 후반부터 노후 자산관리가 최대 관심사인 70대 이상 참석자들도 적지 않았다.
설명회를 이끈 고종완 한국자산관리연구원장과 박상언 유엘알 컨설팅 대표는 “부동산 시장이 급등하는 시대는 지났지만 그래도 부동산 투자가 끝났다는 식의 섣부른 판단은 옳지 않다”며 “시장 트렌드에 맞춰 투자전략을 바꾸고 부단히 틈새상품을 찾아야 한다”고 조언했다.
◆“저금리엔 임대수익형 상품 등 유망”
부동산 전문가들은 인구 고령화, 도심 회귀, 임대수익형 상품, 내재가치 분석 등을 부동산 투자의 핵심 키워드로 꼽았다. 고종완 원장은 “일부 금융 전문가들은 앞으로 주택 가격이 오르기 어렵다며 사실상 집을 매입·보유하지 말라고 조언하는데 부동산도 엄연한 경제재(經濟財)”라고 강조했다. 과거와 같은 큰 폭의 급등은 없더라도 경제성장률 및 경기순환에 따라 일정한 진폭으로 등락할 수밖에 없다는 얘기다.
고 원장은 “2030년께 국내 인구 수가 정점을 찍을 것으로 예상되는데 저출산, 고령화, 소가구화(1~2인가구)가 가장 뚜렷한 특징”이라며 “향후 고령층이 어떤 지역, 어떤 주거상품으로 이동할 것인지를 분석하는 게 투자에 있어 중요하다”고 강조했다. 그는 “문화와 복지, 의료 서비스가 어우러진 자족기능이 있는 도심 지역에서 환금성이 좋은 중소형 주거상품이 리스크가 적을 수밖에 없다”고 설명했다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “실제 거주할 1주택을 중심으로 나머지는 철저히 임대수익형 관점에서 재구성하는 게 좋다”며 “재건축을 추진하는 노후 아파트보다는 새 아파트, 대형보다는 소형, 외곽보다는 도심이 월세 받기가 좋다”고 말했다. 박 대표는 “이번 4·1 부동산 대책은 집부자들을 위한 대책이 아니다”며 “투자금 대비 임대수익이 높은 상품을 찾아야 가치투자가 된다”고 강조했다. 그는 “업무시설이 함께 있어 임대수요가 풍부한 역세권”을 추천했다.
부동산 전문가들은 특정 지역에 투자할 때 ‘전세시장’과 ‘경매낙찰가율’을 살펴볼 것도 권했다. 고 원장은 “가수요가 없는 실수요자 위주의 전세시장이 매매시장보다 3개월 혹은 6개월 선행하기 때문에 집을 사기 전에 해당 지역의 임대료와 전세가율을 반드시 살펴보라”고 말했다. 박 대표도 “지역 내 경매낙찰가율은 부동산 시장의 3개월 선행지표”라고 조언했다.
◆“송도 투자는 장기적인 안목으로”
송도·청라·영종 등 ‘인천경제자유구역’을 포함한 인천지역에 대한 전망은 다소 명암이 엇갈렸다. 부동산 전문가들은 인천 구도심과 영종보다는 청라나 송도가 훨씬 투자할 가치가 있다고 봤다.
박 대표는 “인천은 주택보급률이 이미 110%를 넘은 데다 구도심 개발사업은 지방자치단체의 예산 여력이 충분치 않아 지지부진한 상황”이라며 “인천지역 내 중상위층이 송도로 집결하는 분위기”라고 말했다. 그는 “송도 상가시설의 입점이 본격화되면서 젊은층의 유입, 전세가 상승, 집값 회복 등으로 연결되고 있다”고 설명했다. 박 대표는 이어 “지금의 송도에 머물지 말고 널리 내다보는 투자를 해야 한다”며 “송도의 인프라 투자가 지속적으로 이뤄지고 있어 학교 병원 기업 등이 점진적으로 들어서고 있어 장기적인 안목을 갖고 송도에 투자하라”고 덧붙였다.
고 원장은 “향후 인구와 소득이 늘고 철도·도로 등 인프라가 추가 확충되는 것은 부동산 투자의 전제 조건”이라면서도 “도입기에서 성장기로 들어선 송도에 외국 자금이 들어오려면 향후 외국인 병원이나 국제학교 개설 등의 규제가 더 완화돼야 한다”고 분석했다.
고 원장은 또 “송도 아파트들의 3.3㎡당 매매가격은 1290만원인데 비해 전세가격이 480만원으로 상대적으로 낮은 편”이라며 “매매가에 아직 거품이 껴있는 게 아니라면 전세가격이 추후 더 오를 것으로 보인다”고 말했다. 설명회 참가 신청 및 문의 (02)360-4000
송도=문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com
◆한경 부동산 순회 설명회 추후 일정.
△대구(6월 5일, 대구 엑스코 306호) △대전(10일, 대전 컨벤션센터 3층 컨퍼런스홀) △제주(13일, 웰컴센터 웰컴홀) △부산(20일, 부산 상공회의소 1층 대강당) △광주(26일, 김대중 컨벤션센터 컨벤션홀3)
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