29일까지 7.3조↑…DSR 강화 전 30∼31일 몰려 최대 기록 경신 가능성도
가계대출 8.3조↑·3년4개월내 최대폭…신용대출도 석달 만에 반등
집거래 급증에 가계대출 단기 진정 어려워…주담·전세대 죄기 이어질듯
(서울=연합뉴스) 신호경 한지훈 민선희 기자 = 금융당국 압박에 은행들이 일제히 대출금리를 올리고 한도를 줄여도 좀처럼 주택담보대출 중심의 역대급 가계대출 증가세가 꺾이지 않고 있다.
무엇보다 서울 등 수도권의 주택 거래가 빠르게 늘어나는 추세인 만큼, 짧아도 두세 달 안에 가계대출 수요가 눈에 띄게 줄어들기 어렵다는 전망이 우세하다.
이에 따라 은행권의 주택담보대출·전세자금대출 문턱도 당분간 계속 높아질 것으로 우려된다.
◇ 주담대 증가폭 두달째 7조원 넘어…3년전 영끌 광풍 웃돌아
1일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난달 29일 기준 주택담보대출(전세자금대출 포함) 잔액은 567조735억원으로, 7월 말(559조7천501억원)보다 7조3천234억원 불었다.
역대 월간 최대 증가 폭이었던 7월(+7조5천975억원)보다는 약 2천억원 적지만, 지난달 중순 이후 주요 은행들의 조건부 전세자금대출 중단, 주택담보대출 한도·만기 축소 등의 강한 대출 억제 조치가 쏟아진 사실을 고려하면 두 달째 유례가 없는 급증세가 이어진 셈이다.
더구나 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 실행(9월 1일)을 앞두고 30∼31일 이른바 '막차' 수요가 몰렸다면, 8월 전체 5대 은행 주택담보대출 증가 폭은 8조원 안팎으로 7월 기록을 경신했을 가능성도 있다.
신용대출도 29일 만에 8천202억원(102조6천68억원→103조4천270억원) 늘었다. 주택담보대출 문턱이 높아지자 신용대출까지 최대한 끌어 쓰면서 3개월 만에 반등했다.
8월 전체 가계대출 증가 폭은 8조3천234억원(715조7천383억원→724조617억원)으로, 2021년 4월(+9조2천266억원) 이후 3년 4개월 만에 최대 기록을 세웠다. 가계대출 역시 남은 영업일 이틀(30∼31일) 취급액까지 더해지면 9조원대에 이를 수도 있다.
2021년은 코로나19 사태로 시작된 0%대 기준금리(2020년 5월∼2021년 11월 0.5∼0.75%)를 바탕으로 시중은행의 주택담보대출 금리 하단이 2%대에 불과해 레버리지(차입) 투자가 한창이던 시기다.
결국 3년 전 영끌(영혼까지 끌어모음)·빚투(빚으로 투자) '광풍' 당시와 비교해 현재 가계대출·주택담보대출 증가 속도가 비슷하거나 더 빠르다는 뜻이다.
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│ 5대 은행 가계대출 증감 추이(단위: 억원) │
│※ KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 자료 취합 │
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│ │2024년 5월 말 │6월 말│ 7월 말 │ 8월 29일 │
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│ 가계대출 │ 7,032,308│ 7,085,723│ 7,157,383│ 7,240,617│
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│ 전월대비증감 │52,278│53,415│ 71,660│ 83,234│
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│ 주택담보대출 │ 5,463,060│ 5,521,526│ 5,597,501│ 5,670,735│
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│ 전월대비증감 │53,157│58,466│ 75,975│ 73,234│
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│ 신용대출 │ 1,029,924│ 1,027,781│ 1,026,068│ 1,034,270│
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│ 전월대비증감 │ 1,874│ (2,143)│ (1,713)│ 8,202│
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◇ 7월 서울 주택매매 1만건 넘어…2∼3개월 뒤 가계대출 증가로
은행권은 이런 가계대출 급증세가 당장 수개월 안에 급격히 꺾이기는 어려운 것으로 보고 있다.
무엇보다 주택담보대출은 주택 거래 시점으로부터 약 두세 달의 시차를 두고 실제 집행되는데, 최근까지 주택 매매 증가세가 이어지고 있기 때문이다.
국토교통부 통계에 따르면 7월 서울 지역 주택 매매(신고일 기준)는 1만2천783건으로 6월보다 41%나 늘어 2년 11개월 만에 1만건을 넘어섰다.
한은 관계자도 지난달 '2분기 가계신용' 발표 당시 "주택 매매가 이뤄지면 2∼3개월 시차를 두고 가계대출에 영향을 미친다"며 "따라서 3분기 들어 7월에도 가계부채가 2분기 수준으로 늘고 있어 관련 기관과 면밀히 살펴보고 있다"고 말한 바 있다.
◇ 우리도 KB·신한 이어 주담대 만기 30년으로 축소…전세대출도 제한
따라서 당분간 은행권의 '가계대출 조이기' 노력도 이어질 것으로 예상된다.
대출자 입장에서 가장 타격이 큰 것은 주택담보대출 만기 축소와 전세자금대출 취급 제한이다.
특히 주택담보대출의 만기가 줄어들면, 총부채원리금상환비율(DSR) 계산식에서 연간 갚아야 하는 원리금 부담이 커지기 때문에 결국 대출 한도가 축소되는 효과를 기대할 수 있다.
우리은행은 오는 9일부터 주택담보대출 만기를 최장 40년에서 30년으로 단축하는 내용을 골자로 하는 '실수요자 중심 가계부채 효율화 방안'을 이날 발표했다.
이렇게 하면 DSR 상승으로 연소득 5천만원인 차주가 연 4.5%의 금리로 대출받는 경우 대출 한도가 3억7천만원에서 3억2천500만원으로 약 12% 줄어든다는 게 우리은행 측 설명이다.
신한은행은 오는 3일부터 주택담보대출 최장기간을 기존 50년에서 30년으로 줄인다. 아울러 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도도 1억원으로 제한된다. 다만 실수요자를 위한 전세 반환자금 용도의 주택담보대출은 예외로 취급된다.
앞서 KB국민은행도 지난달 29일부터 현재 최장 50년(만 34세 이하)인 주택담보대출 대출 기간을 수도권 소재 주택에 한해 30년으로 일괄 축소하고 생활안정자금 대출의 한도를 물건별 1억원으로 줄였다.
이외에도 우리은행은 은행권 처음으로 오는 9일부터 당분간 무주택자에게만 전세자금대출을 내주기로 했다. 대출 대상을 전 세대원 모두 주택을 보유하지 않은 경우로 제한할 예정이다.
아울러 다주택자가 서울 등 수도권에서 주택을 추가 구입하기 위한 목적의 대출은 전면 중단할 계획이다. 가계부채 상승세가 지속될 경우 이를 1주택자에게까지 확대하는 방안도 검토 중이다.
아파트 입주자금대출의 경우 우리은행이 이주비나 중도금을 취급했던 사업지 위주로 운용하고, 그밖의 사업지에는 제한적으로 참여할 방침이다.
KB국민은행은 3일부터 전세자금대출을 임차보증금 증액 범위 안에서만 취급한다. 갭투자(전세 낀 주택 매입) 등 투기성 자금으로 활용될 가능성이 있는 임대인 소유권 이전 등의 조건부 전세자금대출은 아예 중단된다.
신한은행은 지난달 26일부터 갭투자를 막는 취지에서 임대인(매수자) 소유권 이전, 선순위채권 말소 또는 감액, 주택 처분 등의 조건부 전세자금대출을 내주지 않고 있다.
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