캠코연구원 보고서…"PF채권 가격, 지속 인하 의무 규정 신설"
(서울=연합뉴스) 임수정 채새롬 기자 = 정부가 프로젝트파이낸싱(PF) 시행사 자본요건을 용도별·단계별 리스크에 따라 세분화·강화해야 한다는 제언이 나왔다.
3일 한국자산관리공사(캠코)에 따르면 캠코연구원 금융자산연구팀이 최근 발간한 보고서 '부동산 PF 현황 분석 및 제도 개선 연구'에는 시장 활성화 및 선진국형 PF로의 전환을 골자로 하는 제도 개선 방안이 담겼다.
신현한 연세대 경영학과 교수와 한정석 서울대 경영학과 교수, 이강산 캠코연구소 차장이 협업 조사·연구한 보고서다.
우선 근본적인 PF 시장 체질 개선을 위해 시행사 자본요건을 PF 세부 리스크에 따른 실질 위험을 고려해 세분화하고 시행사의 책임 부담을 단계적으로 강화해야 한다고 판단했다.
예를 들어 단계별(브릿지론·본PF), 용도별(주거용·비주거용), 지역별(수도권·지방) 리스크가 다르기 때문에 이를 감안한 시행사 자본요건을 현실화·구체화해야 한다는 것이다.
현재 한국 PF 시행사는 총사업비의 5~10%의 자기자본을 투입하고 본PF 자금으로 토지 매입자금을 상환한다. 본PF 자금은 입주자들이 주택담보대출로 마련한 돈으로 갚는다.
이에 비해 미국은 시행사가 GP(업무집행조합원) 역할, 투자자가 LP(유한책임조합원)로 참여하는 유한책임회사를 구성해 총사업비의 20~30%를 마련한다. 이후 별도의 투자자금을 유치해 토지 매입자금을 상환하고 건설자금만 조달하는 차이가 있다고 분석했다.
보고서는 "중장기적으로는 PF 사업성 평가를 정밀화함으로써 시공사의 신용도 대신에 부동산 개발 프로젝트 자체의 미래 현금 흐름을 담보로 하는 것에 초점을 맞추는 것이 필요하다"고 강조했다.
이와 관련, 금융당국은 현재 PF 시장 연착륙에 집중하고 있지만 장기적으로는 시행사 자본요건 개선 등을 포함한 제도 개선에도 나설 방침이다.
정부는 올해 경제정책방향에서도 "부동산 PF 시장 안정성을 높이기 위해 부동산 개발사업 추진 방식 등의 근본적인 개선을 추진하겠다"고 밝히기도 했다.
아울러 보고서는 현재 PF 채권 매각이 지연되는 문제와 관련해 주기적으로 가격을 인하해야 하는 의무 규정을 둘 필요가 있다고 판단했다.
예시로는 6개월 이상 연체채권은 3개월마다 10%씩 가격을 인하한 강제 매각을 실시해야 한다는 의무 근거 조항을 명문화하는 방식이 거론됐다.
저축은행 등 대주단이 금리 인하 및 부동산 경기 상승 전환을 기대하며 부실 PF 채권 및 사업장 정리에 적극적으로 나서지 않고 있으며, 이로 인해 연체율이 급등하는 상황이기 때문이다.
이런 가운데 금융당국은 저축은행이 보유한 PF 부실채권을 3개월 단위로 경·공매하도록 표준 규정을 개선했으며, 이달부터 세분화된 사업장 평가 방안도 본격 시행한다.
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