노후항만→국제업무지구 탈바꿈 '마리나베이샌즈' 착안
도시계획 '치외법권' 지대…민간·공공이 자유롭게 토지·건축 용도제안
국토부, 도시계획 혁신 방안 발표…공간혁신구역 도입
(서울=연합뉴스) 박초롱 기자 = 싱가포르 마리나베이샌즈 건설의 근간이 된 도시계획 무규제 지역인 '화이트존'이 도입된다.
사업자가 자유롭게 오피스, 주거, 호텔, 공원 등이 복합된 도시 공간을 만들 수 있는 일종의 도시계획 치외법권이다.
국토교통부는 시대변화에 맞게 도시계획 체계를 개편하기 위한 '도시계획 혁신 방안'을 5일 발표했다.
지금은 도시를 주거지역·상업지역·공업지역 등 용도지역으로 나눠 그에 맞는 건축물만 지을 수 있도록 하고 있다. 용도지역에 따라 밀도(용적률·건폐율)도 다르게 적용된다.
그러나 경제·사회구조가 변하며 직주근접(직장과 주거지 근접성)이 중요해졌고, 고밀·복합개발을 통한 새로운 공간 전략이 필요한 상황이 됐다.
이에 따라 정부는 ▲ 도시혁신구역 ▲ 복합용도구역 ▲ 도시계획시설 입체복합구역의 세 가지 '공간혁신구역'을 도입하기로 했다.
한국형 '화이트존'인 '도시혁신구역'은 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고, 용적률·건폐율도 지자체가 자유롭게 정할 수 있는 곳이다. 사업 주체가 자신들의 필요에 따라 도시계획을 세워 심의를 받을 수 있다는 뜻이다.
다만, 복합용도가 되도록 단일 용도 비율은 70%, 주거용도는 50%+α 이하로 한정한다.
정부는 민간 참여를 활성화하기 위해 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우, 도시개발법상 사업 시행 자격을 부여할 계획이다.
이를 통해 철도정비창 부지 등 도심 내 유휴부지에 업무·호텔·주거·공원 등 다양한 시설이 고밀도로 융복합되는 개발사업이 활성화될 것으로 기대하고 있다.
싱가포르 마리나베이가 '화이트존' 도입을 통해 개발된 성공 사례로, 노후 항만 배후 지역이 주거, 관광, 국제업무가 복합된 단지가 됐다.
'복합용도구역'은 기존 용도지역을 변경하지 않고 다른 용도를 허용하는 곳이다. 주거지역 내 상업시설을 설치하고, 공업지역 내에는 주거·상업시설이 들어갈 수 있다는 뜻이다.
노후·쇠퇴로 도시 변화가 필요하지만, 전면 재개발보다는 점진적 전환이 필요한 지역에 지정한다.
복합용도구역의 밀도는 주변과 조화로운 경관 등을 고려해 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용하기로 했다.
국토부는 "노후 공업단지나 쇠퇴한 구도심을 주거·문화·업무 복합지역으로 전환해 직주근접 수요에 부응할 수 있을 것"이라고 밝혔다.
체육시설, 대학교, 터미널 등을 복합적으로 활용할 수 있도록 '도시계획시설 입체복합구역'도 도입한다.
도시계획시설은 입지 조건이 좋지만, 용적률·건폐율·입지 제한 등으로 인해 단일·평면적 활용에 그치고 있기 때문이다.
시설 복합화나 지하화를 추진할 경우, 종합의료시설과 국제회의장, 체육시설 등의 설치를 허용한다. 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율도 2배까지 상향해준다.
민간투자 활성화를 위해 민간의 국공유재산 장기사용 특례 부여도 추진한다.
도시혁신구역과 복합용도구역으로 지정되려면 먼저 도시 전체에 미치는 영향 등을 담은 '공간재구조화계획'을 수립해야 한다. 민간 사업자가 이 계획을 제안할 수 있다. 이어 주민과 지방의회 의견을 수렴하고 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다.
도시계획시설 입체복합구역은 시설 단위의 계획인 만큼, 일반적인 도시군관리계획 수립·변경 절차를 적용한다.
국토부 길병우 도시정책관은 "주어진 틀에 박힌 도시개발에서 벗어나 도시계획에서 민간의 제안을 폭넓게 허용할 것"이라며 "대폭적인 규제 완화를 통해 민간이 개발 역량을 최대한 발휘할 수 있을 것"이라고 말했다.
공간혁신구역 지정을 통한 규제 완화는 부동산값 상승과 직결되기 때문에 정부는 지구단위계획 지정·변경을 통한 이전 부지와 역세권 개발에 적용되는 공공기여를 공간혁신구역에도 적용할 방침이다.
지자체와 사업자가 협상해 토지가치 상승 범위에서 공공기여 규모를 결정하게 된다.
정부는 이와 함께 경제·사회활동이 이뤄지는 단위로 지역을 구분해 지자체가 수립하는 '생활권계획'을 제도화한다.
교육, 의료, 공원, 문화시설 등 모든 생활권이 15분 이내 가능하도록 구축하는 프랑스 파리의 '15분 도시' 등 일상 생활과 시간을 고려한 도시계획이 확산하는 추세이기 때문이다.
공간혁신구역을 도입하려면 국토계획법을 개정해야 한다. 국토부는 올해 1월 중 법안을 발의하고 올해 안에 하위 법령을 정비할 계획이다.
안정적인 제도 정착을 위해 국토부 선도사업도 추진한다.
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