집값 떨어져도 이자 상환액↑…대출 상환부담은 더 늘어
연봉 5천만원 대출자, 8억원 서울집 살때 대출한도 불변
(서울=연합뉴스) 이지헌 기자 = 정부가 3일 서울 용산 및 강남 3구를 제외하고 규제지역을 전면 해제키로 했지만 금융권과 부동산업계에선 실질적인 대출 규제 완화 효과가 제한적일 것이란 관측이 나온다.
소득은 그대론데 금리 급등으로 가계의 이자 상환 부담이 커진 데다 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 기준으로 삼은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 남은 탓이다.
◇ 4개구 제외 서울지역 LTV 50%→70% 상향…2주택자도 대출 가능
정부의 이번 규제지역 해제에 따라 4개구를 제외한 서울 전 지역과 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 지역에서 완화된 주택담보대출비율(LTV) 규제가 적용된다.
규제지역으로 묶여 있을 때 50%로 적용되던 LTV가 70%로 상향 조정되고, 기존엔 대출을 받을 수 없었던 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다.
정부 관계자는 "LTV 등 부동산 대출 규제가 규제지역 지정과 연계해 시행돼 왔으므로 규제지역 해제는 부동산 대출 규제 완화 효과를 낼 것"이라고 말했다.
큰 폭의 대출 규제 완화로 부동산 경착륙을 막겠다는 취지로 풀이된다.
앞서 정부는 2023년도 경제정책방향에서 1분기 중 규제지역 내 다주택자를 상대로 LTV 상한을 30%로 적용하겠다고 발표한 바 있다.
그러나 용산 및 강남 3구를 제외한 서울 전 지역과, 과천, 광명 등은 앞선 정부 발표와 별개로 해제안이 관보에 게재되는 5일을 기해 당장 LTV 완화 영향을 받을 수 있게 된다.
◇ 금리 급등에 "집값 내렸어도 대출 상환 부담돼"
금융권과 부동산 업계에선 이번 조치에 따른 대출 증가 효과가 제한적일 수 있다고 보고 있다.
집값이 내렸지만 금리가 너무 올라 잠재 구매자들이 선뜻 집을 사기로 마음먹기가 쉽지 않은 탓이다.
금융권에 따르면 은행권 신규 주택담보대출 가중평균금리(신규취급액 기준)는 한국은행이 기준금리 인상을 시작한 2021년 8월 2.88%에서 지난해 11월 4.74%로 1년여 만에 2%포인트 가까이 올랐다.
일반 신용대출 금리 역시 같은 기간 3.97%에서 7.85%로 4%포인트 가까이 급등했다.
소득이 그대로라면 이자 상환 부담이 늘면서 DSR 규제에 따른 대출 한도가 1년 남짓 새 오히려 줄었을 가능성이 있는 셈이다.
집 구매 시 가계가 짊어지는 부담 증가는 주택구매 관련 지표에서도 드러난다.
주택금융공사가 집계한 지난해 3분기 서울의 주택구입부담지수는 214.6으로 2004년 관련 통계 작성 이래 가장 높았다.
주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수다.
작년 하반기부터 집값이 내려가기 시작했는데도 대출금리 인상에 따른 부담 증가가 집값 하락분을 상쇄했기 때문에 지수 상승세가 지속된 것으로 분석된다.
◇ LTV보다 DSR 규제가 더 강력…대출한도 증가효과 미비
DSR 규제도 다른 대출 규제 완화의 효과를 제약하고 있다. DSR 규제는 상환해야 할 대출 원리금이 소득 대비 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제다.
현재 1억원 초과 대출자를 대상으로 DSR 40%(제2금융권 50%) 규제가 적용된다.
은행권 분석에 따르면 DSR 규제 하에서 소득 5천만원인 무주택자 A씨가 금리 4.8%에 40년간 원리금 분할상환 방식으로 빌릴 수 있는 주택담보대출 최대한도는 3억5천500만원이다.
A씨가 서울의 시가 8억원 아파트를 구매하려 한다면 LTV 상한이 50%든, 70%든 DSR 한도(40%)가 먼저 적용되기 때문에 규제지역에서 해제돼도 대출 한도 영향을 받지 않는다.
서울 대다수 지역 등의 LTV가 대폭 완화됨에도 실제 대출 증가 효과는 제한적일 것으로 업계가 보는 것도 이런 이유에서다.
금융당국은 현행 DSR 규제 완화를 검토하지 않는다는 입장이다.
가계부채가 여전히 한국 경제의 가장 큰 잠재 위험 요인으로 꼽히는 가운데 섣불리 DSR 규제를 완화하면 가계의 채무 상환 부담만 늘려 가계경제와 부동산시장의 불안정성을 더 키울 우려가 있기 때문이다.
금융당국 관계자는 "DSR 규제는 유지한다는 기조를 바꾸기는 어려운 상황"이라고 말했다.
김주현 금융위원장도 지난해 12월 기자들과 만나 부동산 규제 완화에도 DSR은 현재 완화 대상이 아니라고 선을 그은 바 있다.
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