수도권 최대 150만호…30년 넘은 아파트 재건축 쉽게 정밀안전진단 면제 추진
청약가점 낮은 2030 세대 위해 추첨제 물량 확대…임대차 3법 전면 재검토
(세종=연합뉴스) 김동규 기자 = 9일 치러진 제20대 대통령선거에서 국민의힘 윤석열 후보가 당선되면서 새 정부의 부동산 정책은 공급 확대와 규제 완화 기조로 짜일 전망이다.
윤 당선인은 선거 기간 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 집중적으로 비판하면서 집권하면 주택 공급을 늘려 '내 집 마련'의 꿈을 지원하겠다고 공언했다.
윤 당선인이 현 정부 부동산 실정의 원인을 규제 남발 등 과도한 시장 개입에서 찾고 있는 만큼 집권 초기부터 그동안 겹겹이 쌓여 온 재건축·세제·대출 등 부동산 관련 규제를 완화하는 데 집중할 것으로 예상된다.
다만 공약 실현을 위해서는 일부 관련 법률의 개정이 필요한데 현재 국회는 더불어민주당이 장악한 상황이어서 국회의 협조를 끌어낼 수 있을지가 가장 큰 과제로 꼽힌다.
◇ 수도권 최대 150만호 포함해 250만호 공급으로 '집값 안정'
윤 당선인은 현 정부가 '다주택자는 투기꾼', '강남 집값 때려잡기' 등 잘못된 인식을 바탕으로 수요 억제에만 집중하고 공급을 소홀히 해 부동산 문제를 키웠다는 판단에 따라 대규모 공급을 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 구상이다.
임기 5년간 총 250만호 이상의 주택을 공급하는 것이 대표 공약이다.
이 가운데 130만∼150만호는 수요가 집중된 수도권에 공급한다.
부동산 전문가들은 최근 10년간 주택 공급 규모가 연평균 약 48만호에 달하는 만큼 5년간 250만호 공급 목표는 충분히 달성 가능한 것으로 평가하고 있다.
구체적인 공급 방안을 보면 신도시를 비롯한 공공택지 개발을 통해 142만호(수도권 74만호), 재건축·재개발을 통해 47만호(수도권 30만5천호), 도심·역세권 복합개발로 20만호(수도권 13만호), 국공유지 및 차량기지 복합개발로 18만호(수도권 14만호), 소규모 정비사업으로 10만호(수도권 6만5천호), 매입약정 민간개발 등 기타 방법으로 13만호(수도권 12만호)를 각각 공급한다.
특히 집값 급등으로 내 집 마련의 꿈이 위협받는 청년층을 위해 청년원가주택으로 30만호를 공급한다.
청년원가주택은 분양가의 20%를 내고, 나머지 80%는 장기원리금 상환 방식으로 매입하는 형태의 주택이다. 5년 이상 거주한 뒤 집을 매각하면 국가가 이를 사주면서 매매차익의 최대 70%를 되돌려줘 청년들의 자산 형성을 지원한다.
청년과 신혼부부를 위한 반값 주택인 '역세권 첫 집'도 20만호를 공급한다.
역세권 첫 집 20만호는 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 상향해 준 뒤 늘어난 용적률(200%)의 절반을 공공분양주택으로 기부채납 받아 일부를 충당하고, 나머지는 역세권에 있는 철도차량기지 등 국공유지를 활용해 마련한다는 복안이다.
◇ 재건축 규제 완화…법 개정 위해선 국회 문턱 넘어야
재건축 등 정비사업 관련 규제도 완화된다.
윤 당선인은 수요가 많은 서울 등 도심에 충분한 주택이 공급되도록 재건축·재개발·리모델링 등의 규제를 완화하겠다고 공약했다.
준공 30년이 지난 노후 공동주택에 대해서는 정밀안전진단 면제를 추진한다.
또 현 정부가 높여 놓은 안전진단 평가 기준도 낮춘다. 안전진단 항목 중 50%를 차지하는 구조안전성의 비중을 30%로 낮추고, 주거환경 비중은 15%에서 30%로 높이는 등 가중치를 조정한다.
재건축 초과이익 환수제 완화 방안도 공약집에 담겼다. 윤 당선인은 재건축부담금 부과 기준 금액 상향을 비롯해 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등도 검토하겠다고 공언했다.
분양가 관련 규제 완화도 추진된다. 분양가 산정의 기준이 되는 토지비용과 건축비, 가산비 등을 현실화하고 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성을 반영해 분양가 규제의 합리화를 꾀한다는 방침이다.
신속한 리모델링 추진을 위해 '리모델링 추진법' 제정 등 법·제도 개선에도 나선다.
리모델링 수직·수평 증축 기준을 정비하고, 안전성 검토 과정에 국토교통부 산하기관뿐 아니라 민간의 참여를 확대할 방침이다.
특히 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시의 리모델링·재건축을 활성화하기 위해 '1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법' 제정도 추진한다.
이 법에는 정비사업 관련 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 용적률 상향 등의 방안이 담길 예정이다. 이를 통해 1기 신도시에서만 양질의 주택 10만호가 추가로 공급될 전망이다.
단독·다가구 주택 밀집 지역 재개발도 지원한다. 꼭 필요한 주차장 설치를 공공이 지원하고, 또 소규모 정비사업을 적극 활용해 용적률·높이 제한을 완화한다.
◇ 청약 추첨제 물량 확대해 2030에 기회…임대차 3법은 전면 재검토
청약제도도 수술대에 오를 전망이다.
현 정부는 2017년 '8·2 대책'을 통해 수도권 공공택지와 투기과열지구 일반공급의 가점제 비율을 75%에서 100%로 확대한 바 있다.
이로 인해 청약 가점이 낮을 수밖에 없는 20∼30대의 내 집 마련 기회가 사라졌다는 지적이 잇따랐고, 보완 대책으로 추첨제 물량 확대를 추진키로 했다.
현재 100% 가점제로 청약을 진행하는 60∼85㎡ 면적은 가점제 70%, 추첨제 30%로 개선하고 1∼2인 가구 거주에 적합한 소형주택(60㎡ 이하) 기준을 신설해 가점제로 40%, 추첨제로 60%를 배정한다.
다만 오랜 시간 청약 기회를 기다려 온 3∼4인 가족을 위해 85㎡ 이상은 기존의 추첨제 50%, 가점제 50% 기준을 가점제 80%, 추첨제 20%로 조정한다.
'임대차 3법'도 전면 재검토된다.
2020년 7월 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 임대차 3법 시행 이후 임차인 보호라는 애초의 좋은 취지에도 불구하고 전월세 급등과 전세매물 감소 등의 부작용이 나타났다.
윤 당선인은 관련 법 개정을 추진하되 제도의 급격한 변화에 따른 혼란을 막기 위해 임대차 3법의 전면 폐지보다는 부분 개정을 통해 보완 장치를 마련하는 방식으로 진행할 것으로 예상된다. 이 역시 국회의 문턱을 넘어야 하는 것이 숙제다.
문재인 정부가 폐기한 등록임대사업자 지원 제도 역시 재정비될 것으로 보인다. 시장의 여건을 고려해 매입임대용 소형 아파트 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등의 세제 혜택을 부여하는 방안이 검토된다.
문재인 정부가 추진한 '공시가격 현실화 계획'도 시간표가 수정될 공산이 크다.
집값이 크게 뛴 상황에서 공시가격 현실화로 세 부담이 커지면서 다주택자는 물론 1주택자의 불만도 커지자 부담을 낮춰주려는 것이다.
구체적으로 올해 부동산 공시가격은 공정시장가액비율 조정을 통해 2020년 수준으로 환원하겠다는 게 윤 당선인의 공약이다.
종부세, 양도소득세, 취득세 등 부동산 관련 세금 부담도 낮아질 전망이다.
집값 상승으로 인해 대출 없이는 내 집 마련이 어려운 현실을 고려해 주택담보대출비율(LTV) 등 부동산 관련 대출 규제도 완화될 가능성이 크다.
외국인의 투기성 주택거래를 막기 위해 국내에 거주하지 않는 외국인에게는 주택거래 허가제를 도입하고, 외국인 주택거래 자금출처 조사를 내국인과 동일하게 적용하는 등 탈세 방지 대책도 도입한다.
서민·중산층의 주거비 부담을 덜어주기 위해 전세자금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제율을 40%에서 50%로 확대하고, 공제액 한도를 300만원에서 400만원으로 늘리는 방안도 추진된다.
이 밖에 공공임대주택을 연평균 10만호씩 총 50만호 공급하고, 주거급여 대상자를 중위소득 46%에서 50%까지로 확대하는 등 주거 취약계층의 안정적인 주거환경을 보장하기 위한 정책도 도입된다.
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