정부 보완책에도 임대주택 세제 논란 지속
아파트 장기매입임대 '10년 임대시 양도세 100% 감면' 폐지 쟁점
(세종=연합뉴스) 김연정 기자 = 정부가 기존 민간 임대사업자에 대한 임대주택 세제 보완책을 지난 7일 발표한 이후에도 논란이 끊이지 않고 있다.
'부부 공동명의로 임대주택 1채를 등록한 경우'에 대해 국세청이 '각자 0.5채를 가진 것이라 기준에 미달하므로 양도소득세 특례(장기보유특별공제 최대 70% 등) 혜택을 받을 수 없다'고 법령 해석을 내린 사례가 대표적이다.
아울러 임대사업자가 10년 임대 유지 시 양도세를 100% 감면해주겠다고 약속했던 혜택도 아파트 장기 매입임대 사업자에 대해서는 경과 규정 없이 아예 폐지해버린 점도 논란이 되고 있다.
◇ "부부공동 임대주택 1채, 장특공제 70% 안돼" 국세청 해석 논란…기재부 "재검토"
9일 정부와 부동산 업계 등에 따르면, 부부가 공동명의로 취득한 주택 1채로 주택임대사업자 등록을 했을 경우 장기보유특별공제 70% 등 양도세 특례를 적용받을 수 없다는 국세청의 유권 해석(법령 해석)이 최근 나왔다.
개인이 올린 질의에 국세청이 회신한 내용에 따르면 국세청은 "장기일반민간임대주택 양도세 과세 특례는 민간임대주택특별법에 따라 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상 민간임대주택을 취득해 임대사업자로 등록한 거주자가 조세특례제한법상 요건을 모두 충족하는 경우 적용된다"고 안내했다.
그러면서 "임대주택을 지분 형태로 소유하는 공동사업자의 경우는 거주자별로 임대주택 호수에 지분 비율을 곱해서 1호 이상인 경우에만 양도세 과세 특례 규정이 적용된다"고 했다.
즉, 국세청은 부부 등이 임대주택 1채를 공동으로 가진 경우 온전한 한 채의 요건이 충족되지 않고 각자 0.5채를 가진 것이기 때문에 기준에 미달하는 것으로 본 것이다.
이에 대해 복수의 세무 전문가들은 "세법인 조특법에서 1호의 기준에 대해 명시적으로 규정한 바가 전혀 없으며, 민간임대주택특별법의 다른 조항에 들어 있는 내용을 무리하게 끌어들여 해석한 것이라 문제가 될 수 있다"고 지적했다.
또한 주택 취득 시 부부 공동명의가 점차 느는 추세를 고려하지 않은 조치라는 지적도 나온다.
논란이 되자 국세청은 "부부의 경우는 기재부에 유권해석을 추가로 올려봐야 한다"는 취지의 입장을 추가로 밝혔고, 이후 결론이 나지 않은 상태다.
이와 관련, 해당 답변을 받은 개인이 국세청의 상급기관인 기획재정부에 법령 해석을 놓고 재질의를 했으며, 기재부가 해당 법령의 해석을 다시 검토중인 상황이다.
국세청 관계자는 "2차 해석기관인 기재부가 직접 재검토 중으로, 기재부의 답변이 나와봐야 아는 상황"이라며 "기재부가 결정하면 그렇게 확정된다"고 말했다.
기재부 관계자는 "(국세청과 민원인) 양쪽 의견을 들어보고 다시 결론을 내릴 것이며, 필요하면 국세예규심사위원회에 올릴 수도 있다"며 "최대한 빨리 결론을 내려 한다"고 말했다.
◇ '10년 임대시 양도세 100% 감면' 장기매입임대엔 미적용…"정책신뢰 무너져"
정부가 7일 내놓은 보완책에서 임대사업자가 10년 이상 임대를 유지한 뒤 매각하면 양도세를 100% 감면해주기로 했던 혜택이 빠진 점도 논란거리다.
원래 2018년 12월31일까지 민간 매입 임대주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 장기(8년) 일반 민간임대주택 등으로 등록해 10년 이상 임대주택으로 유지할 경우 양도세를 아예 부과하지 않는 제도(양도세의 20%인 농어촌특별세만 부과)가 존재했다.
정부는 주택시장 침체기였던 2014년 말 소득세법, 조세특례제한법을 개정해 2017년까지 3년간 신규 주택을 구입하고 3개월 안에 8년 장기임대주택(준공공임대주택)으로 등록하면 이 집을 팔 때 양도세를 면제해주기로 했는데, 현 정부 출범 이후에 '2018년도 세법 개정'을 통해 2018년 말까지 시행을 1년 연장했다. 장기 임대 유도를 위해 '양도세 면제'라는 당근을 꺼내든 것이다.
이와 함께 전용 85㎡ 이하의 기존 보유 주택을 준공공임대, 장기일반민간임대로 등록해 일정 요건을 갖추면 8년 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%의 비율로 장기보유특별공제를 받을 수 있는 제도도 존재했다.
이번에 임대사업자들이 보완책에 담길 것으로 가장 크게 기대했던 부분 중 하나가 '10년 임대 시 양도세 70~100% 감면 혜택 유지'였다.
하지만 결국 보완책은 나오지 않고 아파트 장기 매입임대에 대해서는 폐지로 결론이 났다.
한 세무사는 "대부분의 장기임대사업자는 10년 임대 유지 시 양도세를 70~100% 감면해주는 혜택을 보고 등록한 사람들인데, 정부 스스로 이런 혜택을 약속했다가 돌연 폐지해 버려 정책 신뢰도에 큰 흠집이 났다"고 비판했다.
앞서 정부는 민간임대주택특별법을 개정하면서 8년 아파트 매입임대가 끝나면 임대사업자 등록을 '자동 말소'하는 내용을 포함했다. 이로 인해 임대기간 8년을 채우면 임대사업자 등록이 '자동 말소'되므로 10년의 임대 기간을 채워 양도세 100%를 감면받을 길이 사라져 버렸다.
기재부 관계자는 "빌라, 건설임대 유형의 장기 임대사업자에게는 '10년 임대 시 양도세 100% 감면'을 계속 적용해줄 것"이라며 "국토부가 민특법을 개정하면서 아파트 매입임대는 8년만에 자동 등록말소되도록 했다보니, 10년을 못 채워 적용을 받을 수 없게 된 것"이라고 했다.
이어 "과도한 혜택이므로 미적용하는 게 맞다"며 "장기임대사업자는 8년간 임대를 유지하면 (이전보다 혜택이 줄지만) 장특공제를 통해 양도세 50%를 감면받을 수 있다"고 덧붙였다.
그러나 이를 두고 "고가주택 구입 후 3개월 안에 임대주택 등록을 했던 사람은 당시엔 종부세 혜택도 없었던 만큼 '양도세 100% 면제'가 아니라 '장특공제 50%'를 내걸었다면 애초 등록하지 않았을 것"이란 반박이 나온다.
임대사업자들과 세무 전문가들은 "등록자들에게 '8년 임대'를 할지, '10년 임대'를 할지 선택권을 주는 게 맞다"고 지적한다.
이밖에 정부가 등록 임대주택의 장기보유특별공제를 '취득 시점부터 매매 시까지'가 아니라 '임대주택 등록 기간에만 적용한다'고 밝힌 점도 논란이다. 그동안 민원 질의응답 등에서 취득부터 모든 과정에 적용해준다고 했던 것과 배치된다는 게 불만의 요지다.
정부 관계자는 "'임대사업자로 등록하면 장특공제 50%, 70%를 해 준다'라고만 돼 있어 규정이 약간 불명확했던 측면이 있긴 하지만, 합리적인 정책 판단을 내린다면 임대 기간에만 장특공제를 적용해주는 게 맞다"고 말했다.
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