"대출 규제, 6개월 거주 의무 등으로 단타 투자, 갭투자 차단될 것"
"풍부한 유동성이 효과 반감 시킬 것…실수요자 내집마련 위축 우려도"
(서울=연합뉴스) 김동규 홍국기 기자 = 정부가 17일 발표한 '6·17대책'에 대해 전문가들은 작년 12·16대책에 이은 고강도 대책이라고 평가하면서 풍선효과 차단과 '갭투자' 봉쇄 등 일정한 효과가 나타날 것으로 예상했다.
그러나 시중의 풍부한 유동성이 수도권 동북부 등 비규제지역으로 옮겨가고, 잦은 대책에 대한 내성이 대책의 효과를 반감시킬 수 있다는 지적도 나온다.
무차별 규제로 실수요자의 내 집 마련마저 어려워질 것 수 있다는 우려도 제기된다.
작년 12·16 대책 이후 풍선효과가 나타난 수원, 군포, 안산, 인천 등지를 투기과열지구로 묶고 대전, 청주 등지를 조정대상지역으로 지정한 이번 대책에 대해 전문가들은 "예상보다 강력한 조치"라고 입을 모았다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "이번 대책은 서울 강남뿐 아니라 수도권 및 지방의 투기 수요도 모두 차단하겠다는 정부의 의지가 담긴 고강도 대책으로 보인다"며 "규제 사각지대로 몰리는 투기 수요를 봉쇄하고 풍선효과를 차단하는 효과가 나타날 것"이라고 평가했다.
김규정 NH투자증권[005940] 부동산연구위원도 "당초 예상보다 규제지역이 넓게 설정됐고, 규제의 강도도 센 편이어서 규제지역의 수요를 억제하는 효과가 나타날 것"이라고 봤다.
정부는 수도권, 지방을 가리지 않고 최근 집값이 뛴 지역을 폭넓게 규제지역으로 묶었다.
또 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 의무 전입 규정을 두는 등 투기를 차단하기 위한 장치를 뒀다.
김규정 위원은 "특히 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 구입 시 전세 대출이 막히게 돼 대출을 이용한 단타 투자나 갭투자가 어려워지게 됐다"고 말했다.
전세 대출 후 규제지역에서 3억원이 넘는 아파트를 사들이면 전세대출을 즉시 회수하기로 한 조치나 모든 규제지역에서 주택 구입 시 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 기존 집을 처분하고 전입하도록 한 것도 갭투자를 원천 차단하겠다는 의지를 보인 것으로 평가된다.
이날 대책 중 서울 등 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 한 것은 시장이 예상하지 못했던 내용이다.
노후한 재건축 아파트의 경우 소유자들이 실거주하지 않고 세를 놓는 경우도 많아 비거주 소유자들의 반발이 예상된다.
국토교통부는 연말까지 법을 정비한 뒤 이후부터 조합설립인가 신청을 하는 단지부터 이를 적용할 예정이어서 목동 등 재건축 초기 단계인 단지의 움직임이 주목된다.
박원갑 위원은 "재건축 시장의 지표가 부동산시장을 이끄는 선행지표로 사용되는 상황에서 재건축 갭투자나 원정 투자도 원천 차단하겠다는 뜻"이라며 "재건축 단지들은 추진 상황에 따라 충격이 클 것"이라고 말했다.
양지영 양지영R&C연구소 소장은 "재건축 단기 수요를 차단해 가격을 안정시키는 효과가 있을 것으로 본다"면서도 "재건축 추진 속도를 늦춰 결과적으로 공급 감소를 낳을 우려도 있다"고 봤다.
우리은행 부동산투자자문지원센터 안명숙 부장은 "안전진단 통과 단지의 경우 조합설립인가를 빨리 받으려 추진에 속도를 낼 수 있고, 나머지는 오히려 추진 속도를 늦출 수 있을 것"이라며 "재건축초과이익환수제가 사실상 부활하는 데다 거주 요건이 2년 부과되면 재건축보다 재개발에 상대적으로 관심이 증가할 것으로 예상된다"고 말했다.
정부는 최근 세금과 대출 등 부동산 규제를 피하려 법인을 통해 투기적 주택 구입에 나서는 사례가 증가하자 이를 차단하기 위한 조치도 내놨다.
내년부터 법인이 소유한 주택을 처분할 때 기본 법인세율에 더해 추가로 적용하는 법인세율을 현행 10%에서 20%로 올리고, 내년 6월부터는 법인 보유 주택에 종합부동산세를 부과할 때 최고세율인 3∼4%를 적용한다.
전문가들은 "비정상적인 법인 거래가 최근 유행처럼 번지고 있었는데, 이를 차단하기 위해 적절한 조치가 이뤄진 것"이라며 반겼다.
다만, 저금리, 풍부한 유동성이 이번 대책의 효과를 반감시킬 것이라는 우려도 전문가들 사이에서는 컸다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "저금리 기조가 상당 기간 이어질 전망이고, 하반기 30조원 규모의 대규모 3차 추경과 3기 신도시 토지 보상자금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 전망"이라며 "부동산 시장으로의 자금 유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것으로 판단된다"고 말했다.
김규정 위원은 "저금리 상황에서 풍부한 유동성이 투자처를 찾고 있어 여전히 비규제지역이나 가격이 저렴한 지방, 미분양 아파트 등으로 유동성이 움직일 가능성이 있다"며 "이번 대책으로 단번에 투자심리가 꺾여 시장이 관망세로 돌아서지는 않을 것"이라고 내다봤다.
안명숙 부장도 "현재 주택시장은 유동성 강세장"이라며 "대출 없이 전세 보증금을 승계하는 30∼40대 갭투자자에게 미치는 영향은 적을 것으로 보인다. 이번 대책의 효과가 제한적일 것으로 전망되는 이유"라고 말했다.
대출 옥죄기 등 일괄적인 규제가 실수요자의 내 집 마련을 위협할 수 있다고 우려하기도 한다.
함영진 랩장은 "자칫 과도한 수요억제책으로 실수요자의 내 집 마련이 위축되고 규제가 임대차 시장의 가격 불안과 분양시장 과열을 불러오는 것은 아닌지도 고민해야 한다"며 "장기적인 집값 안정을 위한 대체 투자처 발굴과 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급 방향 모색이 병행돼야 할 것"이라고 말했다.
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