전문가들, 제도 실효성 부족 지적…형평성 논란도 커질 듯
(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 정부가 6일 내놓은 수도권 주택공급 기반 강화 방안에 대해 부동산 업계와 학계에서는 제도의 실효성 부족과 형평성 논란을 지적했다.
이번 대책 발표의 주요 골자는 2022년까지 서울 도심에 7만가구의 주택부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상 수준의 주택 공급을 가능케 하겠다는 것이다.
조합 갈등과 사업성 부족 등으로 장기간 정체 중인 재개발 사업에 공공이 참여해 신속하게 사업을 추진한다는 것이 이날 발표된 여러 세부 대책 가운데 핵심이라고 할 수 있다.
특히, 주택공급활성화지구를 신설해 용도지역 상향이나 용적률·기부채납 비율을 완화하고 분양가상한제를 적용을 면제하는 것은 파격적인 인센티브로 꼽힌다.
백준 J&K도시정비 대표는 "상한제가 조합원 분담금에 미치는 영향이 크기 때문에 해당 대책은 재개발 사업 활성화에 기여할 것"이라며 "이번 대책에서 가장 중요한 포인트"라고 설명했다.
그러나 주택공급활성화지구가 아닌 지역의 재개발 사업장들의 반발과 동일한 인센티브 요구가 봇물 터지듯 쏟아질 가능성이 제기된다.
백 대표는 "분양가상한제라는 것은 법령에 의해 규제되는 사항인데, 일부 특례를 통해 특정 지역의 사업장만 규제를 완화하면 나머지 사업지들은 역차별에 대한 불만과 함께 상한제 적용 완화를 거세게 요구할 것"이라고 예상했다.
서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)도 공공이 참여해 분담금 보장이나 분담금 부족 시 대납 등의 사업성을 높이는 각종 인센티브에 대해 "(다른 사업지와의) 형평성의 문제이자 위헌 소지가 있다"고 지적했다.
서 교수는 "상한제를 면제해준다는 것은 엄청난 혜택인데, 그 혜택을 이런 식으로 운용하면 안 될 일"이라고 비판했다.
아울러 전문가들은 정부가 제시한 파격적인 조건에도 재개발 사업지마다 사업성 보완의 경중에 따라 공공을 받아들이는 수용성에 차이가 있을 것으로 내다봤다.
상한제 적용 예외가 주어지는 주택공급활성화지구에서는 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급해야 하기 때문이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "모든 조합의 적극적 참여를 기대하기는 어려울 것"이라면서 "주로 소규모 정비사업지 위주로 선행될 것으로 보인다"고 예측했다.
김구철 미래도시시민연대 조합경영지원단장은 "사업이 정상적으로 진행되는 대형 사업장이나 입지 여건이 좋은 곳은 임대가 늘어나는 문제로 공공 재개발에 참여하지 않을 가능성이 크다"며 "아파트 고급화 전략을 내세우는 사업장에서 공공기관에 사업을 맡기기는 현실적으로 어렵기 때문"이라고 말했다.
결국 서울에서 재개발 구역 가운데 10년간 조합설립인가도 못하고 사업이 정체된 102곳을 중심으로 사업이 진행될 것으로 보인다.
과거 뉴타운으로 지정됐다가 사업성 부족이나 조합 내부 갈등으로 해제된 곳들도 관심을 보일 것으로 전문가들은 예상했다.
이번 정부 대책에서 민간시장이 작동할 수 있는 재개발 활성화 정책과 소규모 정비사업 보완책 외 일반 재건축 사업 활성화 대책이 빠지면서 주택공급 대책의 실효성을 반감시켰다는 의견도 나왔다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "주택공급은 공공이 다 할 수 없으니 민간이 할 수 있는 부분도 같이 나와야 시너지가 커지고 실효성도 담보할 수 있다"며 "강남 집값의 변동성이 커지는 상황에서 재건축 제도를 정상화해야만 주택가격 안정화에 기여할 수 있다"고 강조했다.
김 실장은 그러면서도 "오늘 정부의 발표는 공급 물량이 점점 줄어드는 상황에서 불안 심리의 확대·재생산을 차단해 가수요 발생을 막은 효과가 있다"며 "이번 대책이 안정적으로 관리만 되면 집값 안정에 분명 도움이 될 것"이라고 긍정 평가했다.
서진형 교수는 "주택 가격이 뛸 때 내놓는 공급 정책은 집값 안정에 잘 먹히지 않는다"면서 "이번 정부 대책은 서울 집값이 하방 압력을 받고 안정되는 시기에 터뜨려 가격 하락 기조를 유도하기 위한 것"이라는 견해를 밝혔다.
서 교수는 "수도권 1년 평균 신규주택 수요가 30만호라는 통계를 비춰봤을 때 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호 이상 수준의 주택을 공급하면 주택가격 안정 효과가 있다"면서도 "전반적으로 이번 대책의 실효성이 부족한 점이 아쉽다"고 덧붙였다.
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