강남·명동 등 보유세 세부담 상한까지 늘듯…건보료도 올라
전문가 "주택보다 상가 임대료 인상 용이…보상비에도 영향"
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 올해 표준 단독주택에 이어 표준지 공시지가가 크게 오른 것은 정부가 추진하고 있는 공시가격·공시지가에 대한 형평성·균형성 맞추기의 일환이다.
토지는 주택·건물을 만드는 '원재료'여서 정부는 그동안 주택 공시가격보다 토지의 공시지가를 더 보수적으로 매겨왔다.
원재료인 땅값이 뛰면 주택·아파트 등 '제품'의 가격도 오를 수밖에 없기 때문이다.
그러나 이러한 가격 책정 관행이 장기화하면서 곧 재벌기업과 부동산 부자들에 대한 보유세 감세 논란으로 이어졌다.
토지의 공시지가는 순수 토지뿐만 아니라 건물·상가 등 일반 건축물에 대한 보유세 부과의 근간이 되기 때문이다.
경실련은 최근 자체 분석에서 1990년대 초반 50%이던 공시지가의 시세반영률이 토지공개념 후퇴와 분양가 상한제 폐지 등 부양 조치로 땅값 상승을 제대로 반영하지 못해 지난해에는 공시지가 시세반영률이 38%까지 떨어졌다고 지적했다.
아파트의 공시가격이 시세의 65∼70% 선에 책정돼온 것을 감안할 때 공평과세에 어긋난 셈이다.
정부는 이에 따라 올해 시세대비 현실화율이 과도하게 낮았던 지역은 땅값 상승분 이상으로 공시지가를 올렸다.
올해 공시지가가 큰 폭으로 오를 것으로 예상되는 서울 강남구(23.9%)와 중구(22.0%), 영등포구(19.86%), 성동구(16.1%) 등지의 토지와 건물·상가 등 상업용 건물 소유자들은 올해 보유세 증가폭도 상당할 전망이다.
표준지 공시지가 1위인 서울 중구 충무로1가 네이처리퍼블릭(169.3㎡) 건물의 토지 보유세는 지난해 공시지가가 ㎡당 9천160만원(154억5천709만원)에서 올해 1억8천300만원(309억8천190만원)으로 2배(100%) 가까이 오를 것으로 예고된 상태다.
김종필 세무사에 의뢰해 이 토지의 보유세를 산출한 결과 작년 8천139만원에서 올해는 1억2천209만원으로 상한선(50%)까지 보유세가 오를 전망이다.
또 내년에는 공시지가가 오르지 않더라도 공정시장가액비율이 올해 85%에서 내년 90%로 올라감에 따라 내년 보유세는 1억7천941만원으로 올해보다 47%가량 상승하게 된다.
공시지가가 지난해 ㎡당 566만원에서 750만원으로 32.5% 오를 것으로 예고된 서울 성수동2가 상업용 건물(1천326㎡)의 경우 공시지가 합이 작년 75억516만원에서 올해 99억4천500만원으로 상승하면서 80억원이 기준인 토지 종부세 부과 대상이 된다.
이에 따라 보유세도 작년에는 재산세 3천113만원만 내면 됐지만 올해는 종부세를 합해 작년보다 46% 증가한 4천541만원을 부담해야 한다.
그러나 공시지가 인상 폭이 낮은 토지는 세 부담도 크게 늘진 않는다.
과천시 별양동의 한 상업용 건물(724.8㎡)은 지난해 공시지가가 ㎡당 505만원(총 36억6천24만원)에서 올해 ㎡당 549만원(39억7천915만2천원)으로 8.7% 오름에 따라 보유세도 작년 1천444만6천원에서 올해 1천583만원으로 10% 정도 인상되는데 그친다.
공시가격 금액 자체가 낮은 경우는 공시가격이 많이 올라도 보유세에 대한 체감 인상폭은 제한적이다.
부산시 거제동의 한 상업용 건물(91㎡)은 공시가격이 지난해 ㎡당 410만원(총 3억7천310만원)에서 올해 ㎡당 504만원(4억5천864만원)으로 22.9% 오르지만 보유세는 작년 106만5천원에서 올해 136만원 정도로 30만원가량(27.7%) 늘어난다.
이번 공시지가 인상으로 보유세뿐만 아니라 지역 의료보험가입자의 건강보험료도 함께 오른다.
일각에서는 이 때문에 자영업자들의 터전인 상가 임대료 인상으로 이어질 수 있다고 우려한다.
한 부동산 전문가는 "상가도 상가임대차보호법에 따라 고액 임대료를 제외하고는 인상폭이 5% 이내로 제한되지만 상업용 건물은 월세 자체가 큰 데다 임대료 인상도 주택보다 용이하다는 게 문제"라며 "공시지가 인상에 따른 임대료 전가 현상이 주택보다 두드러질 것"이라고 말했다.
정부가 3기 신도시 등 공공택지 개발을 추진하고 있는 가운데 공시지가 인상은 보상비 증가로도 이어질 수 있다.
토지 보상비는 공시지가를 기본 바탕으로 주변 시세를 일부 보정한 금액으로 보상이 이뤄진다.
올해 3기 신도시가 들어설 남양주시(3.09)와 인천(4.37%)의 공시지가 상승률은 9%가 넘을 것으로 예상되는 전국 평균보다 크게 낮다. 그러나 과천시(9.62%)는 평균 이상이다.
지존 신태수 대표는 "정부 사업 추진에 있어 공시지가 인상은 양날의 검"이라며 "앞으로 지방 예비타당성 면제 사업과 수도권 3기 신도시를 비롯한 공공택지 개발이 줄이을 예정이어서 토지 보상비가 부동산 시장의 불쏘시개 역할을 하는 게 아닌지 지켜봐야 한다"고 말했다.
[표] 공시지가 인상에 따른 보유세 변화
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│ 위치 │ 공시지가 변동 │ 보유세 변동 │
││ (2018→2019년, ㎡단가) │(2018→2019년)│
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│ 서울 성동구 성수동1가 │5,340,000→7,600,000원 │60,332,080→89,580,690│
│ (공업용, 2,283.3㎡) │(42.32%)│원(48.5%) │
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│ 서울 성동구 성수동2가 │5,660,000→7,500,000원 │31,132,390→45,412,100│
│ (상업용, 1,326㎡)│(32.51%)│원(45.9%) │
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│중구 충무로1가 네이처리 │91,600,000→183,000,000 │81,393,140→122,089,71│
│퍼블릭(상업용, 169.3㎡) │원(99.78%) │0원(50.0%)│
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│ 과천시 별양동 │5,050,000→5,490,000원 │14,445,440→15,829,670│
│ (상업용, 724.8㎡)│(8.70%) │원(10.0%) │
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│ 부산시 거제동 │4,100,000→5,040,000원 │1,065,850→1,365,240원│
│ (상업용, 91㎡) │(22.93%)│(28.0%) │
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※ 별도합산 토지 가정, 공시지가 80억원 이상은 종합부동산세 합산 금액.
[자료출처 = 김종필 세무사]
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