[엄격한 대출심사] DSR 문답풀이…전세자금 마지막해 신용대출 어려워
2년 만기 전세자금대출, 첫해는 이자만 마지막 해는 원금도 DSR 계산
집 살 때는 정책자금대출·집단대출 이용해야 유리
불필요한 마이너스통장 한도 줄이고 신용대출 상환기간 늘려야
(서울=연합뉴스) 이상원 박초롱 박의래 기자 = KB국민은행이 은행권 최초로 오는 17일부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 300%로 제한하기로 했다.
다른 은행들도 속속 DSR 도입을 준비하고 있어 내 집 마련을 준비하는 사람이나 전세 자금을 대출받으려는 사람들의 걱정도 커지고 있다.
DSR이란 1년 동안 갚아야 하는 대출이자와 대출 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다.
DSR이 300%이면 1년 동안 내는 이자와 원금 상환액이 연봉의 3배를 넘어서는 안 된다는 뜻이다.
가장 큰 문제는 전세 자금을 대출받는 사람들이다.
전세자금대출은 통상 2년 만기 일시상환방식으로 빌리는데 국민은행은 첫해는 이자만 반영하고 2년 차 때는 원금도 함께 잡아 DSR가 크게 오를 수 있다.
DSR 적용 방안을 문답 풀이로 알아본다.
-- DSR 계산은 어떻게 하나.
▲ 일단 본인의 소득이 얼마인지가 중요하다. 연 소득이 5천만원이고, DSR가 300%이면 1년 동안 갚아야 하는 원리금이 1억5천만원을 넘지 않으면 된다.
-- 어떤 대출에 적용되나.
▲ 기본적으론 은행은 물론 신용카드 카드론이나 보험, 상호금융, 저축은행 등 모든 금융기관에서 받는 개인 대출은 다 포함된다. 자동차를 살 때 할부나 개인리스로 샀다면 역시 포함된다. 다만 은행에 따라 적용 범위가 조금씩 달라질 수 있다. DSR를 가장 먼저 도입하는 국민은행의 경우 보금자리론이나 디딤돌대출, 햇살론처럼 정부가 지원하는 정책자금 대출과 신용카드의 신용판매, 현금서비스, 아파트 집단대출은 DSR를 계산할 때 적용하지 않기로 했다.
-- 마이너스통장의 경우 전체 한도가 들어가는지, 아니면 실제 사용한 금액만 들어가나.
▲ 원칙적으로 전체 한도가 들어간다. 국민은행이 DSR 비율을 예상보다 높게 책정한 것도 이런 부분을 감안했기 때문이다. 이 때문에 쓰지 않는 마이너스통장이 있다면 해지하거나 쓸 만큼만 줄여 놓는 것이 좋다.
-- 만기가 짧은 신용대출을 많이 사용하면 DSR 비율이 올라가는가.
▲ 대출금이 같더라도 만기가 짧으면 연간 상환해야 하는 원금이 달라서 DSR가 올라간다. 예를 들어 연봉 4천만원인 직장인이 마이너스통장으로 4천만원을 빌리면 만기가 1년이기 때문에 이자까지 더해 DSR는 100%가 넘게 된다. 그러나 같은 4천만원을 빌리더라도 연 5% 금리에 5년 동안 원리금균등상환 방식으로 빌렸다면 연간 갚아야 할 돈은 약 906만원이 되기 때문에 DSR는 22.65%로 낮아진다.
-- 자동차 할부도 포함되나.
▲ 자동차를 할부나 리스로 샀다면 DSR에 포함된다. 다만 국민은행의 경우 신용카드 신용판매는 대출로 잡지 않기 때문에 신용카드 할부로 샀다면 DSR 산정에 반영되지 않는다.
-- 구체적인 예를 들어 설명해달라.
▲ 예를 들어 연봉이 5천만원인 사람이 있다. 이 사람이 연 금리 4.0%의 주택담보대출(20년 원리금균등분할상환)로 3억원을 대출받았다. 또 1년 만기 신용대출로 7천만원(연 5.0%)을 빌렸고, 사용하지는 않았지만 한도가 3천만원인 마이너스통장을 열어놨다. 여기에 3천만원짜리 자동차를 사면서 200만원만 선수금으로 내고 나머지 2천800만원은 금리 2.0%의 12개월 할부로 내기로 했다.
이 사람의 주택담보대출 원리금 상환액은 연 2천180만원이고, 신용대출 이자는 350만원이다. 또 자동차 할부금을 모두 더하면 2천830만원이다. 여기에 신용대출(7천만원)과 마이너스통장 한도(3천만원)가 모두 갚아야 할 돈으로 잡힌다. 연간 원리금상환액이 1억5천360만원으로 DSR 기준을 초과하게 돼 추가 대출이 어려워진다.
-- 전세자금대출은 어떻게 되나.
▲ 조금 복잡하다. 전세자금대출은 전세 계약기간에 맞춰 보통 2년 만기, 일시상환방식으로 빌리는 경우가 많다. 이 경우 첫해에는 이자만 DSR에 잡히지만, 원금을 상환해야 하는 2년차에는 이자 뿐 아니라 대출금 전액이 DSR에 적용된다.
예를 들어 연봉 5천만원인 사람이 올해 1월 전세자금대출로 2억원을 연 4.0% 금리로 빌렸다면 올해는 이자만 내기 때문에 이자 800만원만 원리금상환액으로 잡힌다. 그러나 이듬해에는 이자 800만원 뿐 아니라 상환해야 하는 원금 2억원도 함께 계산되기 때문에 DSR는 400%가 훌쩍 넘어 신용대출이 어려워지는 것이다.
-- 대출 한도가 줄어드나.
▲ 소득이나 기존 대출의 종류와 규모 등에 따라 다르다. 이전에 총부채상환비율(DTI)로 계산할 때는 주택담보대출만 원리금 상환액을 계산하고 다른 대출은 이자만 고려했다. 그러나 DSR는 모든 금융권 대출의 이자와 연간 갚아야 하는 원금도 함께 계산하기 때문에 대체로 줄어든다.
-- DSR 비율 기준치가 있는가.
▲ DSR 자체가 자율 규제인 만큼 은행이 알아서 결정한다. 국민은행은 300%가 기준이며 담보나 신용도, 연 소득 대출 규모에 따라 위아래로 조정될 수 있다. 다른 은행들도 어떤 대출을 DSR에 포함할지에 따라 달라질 수 있지만, 조건이 국민은행과 같다면 DSR 비율도 비슷할 것으로 보인다.
-- 은행만 적용되나.
▲ 금감원은 지난 2월 발표한 올해 업무 계획에서 제2금융권의 주택담보대출에도 도입하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 아직 결정은 되지 않았다
-- 특별히 직업이 없거나 자영업자여서 소득 증빙이 어려우면 대출이 안 되나.
▲ 소득은 원천징수영수증이나 소득금액 증명원 등으로 하면 된다. 자영업자처럼 이런 증빙이 어려우면 국민연금이나 건강보험료, 카드 사용액, 임대소득 소득예측모형에 의한 추정소득 등을 활용한다. 이런 것도 없다면 최저생계비를 소득으로 놓고 계산한다.
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