강남 4구·과천 아파트 분양가 높으면 분양보증 거부(종합)
주택도시보증공사 관리지역 지정…과천 주공1단지 분양 차질빚나
강남 제외 서울, 부산 해운대 등 '우려지역'으로
(서울=연합뉴스) 박인영 기자 = 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 경기 과천시 재건축 아파트 단지를 중심으로 나타나고 있는 고분양가 행진에 제동이 걸릴 전망이다.
주택도시보증공사는 고분양가 사업장 확산을 차단하고자 '고분양가 사업장 분양보증 처리기준'을 31일부터 시행키로 하고 서울 강남 4구와 경기 과천시를 고분양가 관리지역으로 지정해 관리한다고 밝혔다.
보증공사는 지난해 강남 재건축 단지의 일반분양분 등의 분양가가 높게 책정되자 강남구와 서초구 2곳을 보증 리스크 관리지역으로 선정해 개포 주공3단지 등 고분양가 아파트의 분양보증을 거부한 바 있다.
그러나 지난 26일 대우건설을 시공사로 선정한 과천 주공1단지의 경우 대형 건설사들의 수주 경쟁이 치열하게 벌어지며 시공사가 제시한 일반분양가 강남 수준인 3.3㎡당 3천330만원대까지 치솟으며 물의를 빚자 과천시와 재건축 사업이 많은 강남 4구로 관리지역을 확대한 것이다.
주택도시보증공사는 이번에 서울 전 지역과 재건축·재개발 사업장 위주로 신규 주택 공급이 예정된 지역 중 고분양가 관리가 필요한 지역을 고분양가 관리지역과 우려지역으로 나눠 관리하기로 했다.
해당 지역의 분양가 상승이 전체 주택시장에 미치는 영향력이 큰 곳은 '고분양가 관리지역'으로, 분양가 또는 매매가 상승이 지속돼 고분양가 사업장이 발생할 우려가 있는 지역은 '고분양가 우려지역'으로 지정된다.
강남 4구를 제외한 서울 모든 자치구와 부산 해운대구·남구·수영구·연제구 ·동래구는 고분양가 우려지역으로 지정됐다.
고분양가 관리지역 내의 고분양가 사업장은 보증이 거절되고 고분양가 우려지역 내 고분양가 사업장은 주택도시보증공사 본사 심사 후 보증 취급 여부가 결정되게 된다.
보증공사는 분양보증을 신청하는 사업장의 3.3㎡당 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과하거나, 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우를 고분양가로 규정하고 있다.
주택도시보증공사 관계자는 "분양에 앞서 고분양가 관리에 나서는 것은 고분양가가 타 사업장으로 확산하면 입주 시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수 사업장에서 미입주 사태가 발생할 수 있고 주택시장 침체 시 심각한 손실을 줄 수 있어 이에 선제적으로 대응하기 위한 조치"라고 말했다.
이번 고분양가 지역 선정이나 고분양가 기준은 각 지역의 분양가와 매매가 현황, 시장 모니터링 결과, 주택시장에 미치는 영향력 등을 종합적으로 고려해 정했다는 것이다.
공사 관계자는 "앞으로 주택시장에 대한 지속적인 모니터링을 통해 시장과열과 고분양가 사업장 확산이 예상되는 경우 대상 지역을 확대하는 등 주택시장 안정과 보증리스크 관리를 위해 고분양가 사업장을 지속적으로 관리할 것"이라고 덧붙였다.
주택도시보증공사의 이러한 방침에 대해 건설업계는 고분양가 지역 선정 기준이 모호하고 신규 공급이 위축될 수 있다며 우려를 표시했다.
한 대형 건설사 관계자는 "보증공사가 제시한 고분양가 관리·우려지역 지정 기준이 자의적으로 해석될 여지가 너무 많다"며 "보증공사의 입맛에 따라 기준이 오락가락할 수 있어 결국 시장을 인위적으로 규제하겠다는 것으로 읽힌다"고 말했다.
특히 과천 주공1단지는 시공사로 선정된 대우건설이 고분양가 문제로 분양보증을 받지 못하더라도 미분양 대책으로 제시한 3.3㎡당 3천147만원은 조합측에 보장을 해주기로 한 것으로 알려져 파장이 예상된다.
건설업계는 당장 오는 8월께 일반분양에 들어가는 과천 주공1단지가 분양보증을 받지 못할 경우 준공이 임박한 시점에 일반분양을 하는 '후분양' 방식으로 전환할 가능성도 있다고 보고 있다.
후분양을 할 경우에는 분양보증을 받지 않아도 돼 조합 마음대로 분양가를 정할 수 있다는 것이다. 다만 이 경우 준공이 임박한 시점까지 일반분양 수입이 들어오지 않아 건설사의 자금 부담이 커지는 문제가 있다.
한국주택협회 김동수 실장은 "금융권에서 중도금 대출도 사실상 중단된 상황이고 주택도시보증공사의 분양보증 심사도 경직돼 신규공급 시장에서 막대한 차질을 빚고 있다"며 "적기 공급이 되지 않아 이자 부담이 불어나면 유동성 확보에도 어려움이 가중될 것"이라고 말했다.
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│ 비고 │ 고분양가 관리지역 │ 고분양가 우려지역│
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│구분기준│당해 지역의 분양가 상승이 전체│분양가 또는 매매가 상승이 지속되│
││ 주택시장에 미치는 영향력이 큰│어 고분양가 사업장이 발생할 우려│
││ 지역 │가 있는 지역│
├────┼───────────────┼────────────────┤
│선정지역│?서울 강남구, 서초구, 송파구, │?서울 전 자치구(관리지역 제외) │
││강동구│?부산 해운대구, 남구, 수영구, 연│
││?경기 과천시 │제구, 동래구│
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