이번 주 우리 동네 집값(우동집) 인터뷰에서는 함영진 우리은행 부동산리서치랩장을 만나 지난해 10·15 대책 이후 비규제지역 풍선효과, 향후 세제 개편과 금리 인상 가능성이 주택 시장에 미칠 영향에 대해 들어봤다.
이번 인터뷰는 정부의 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가 규제 지역 지정 직전에 진행됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 인터뷰 당시에도 이미 해당 지역뿐 아니라 안양 만안, 남양주 등 주변 비규제지역으로 수요가 번지는 풍선효과를 우려했다.
Q 비규제지역 풍선효과는 어디서 나타나고 있나?
지난해 10·15 대책에 따라서 서울 전역과 경기도의 12곳은 토지거래허가 구역이나 조정대상 지역으로 규제가 강화됐습니다.
해당 지역 인근에 인접한 지역들, 반대로 비규제 지역이라서 전세를 끼고 주택을 구입할 수 있다든지 다주택자 양도세 중과가 걸리지 않는 일부 지역에 풍선효과가 나타났다고 보이는데요.
대표적으로 용인 구성이나 화성 동탄, 안양 만안, 구리, 남양주 이런 지역들 같은 경우는 전년보다 거래도 늘고 가격도 동반 상승하면서 수요자 유입이 꾸준하게 나타나고 있습니다(해당 인터뷰는 정부의 규제지역 지정 직전인 6월 26일 진행됨).
Q 성과급과 사내대출이 자산 격차를 키운다는데?
반도체 업황 호황에 따라서 흔히 반세권이라든지 반도체의 성과급이 많이 나오는 기업이나 회사 내의 저금리 대출을 해주는 지역 위주로 지역 내 유동자금이 풀리면서 주택 가격이 크게 상승하고 이런 부분들이 비슷한 나이대 내지는 주거를 구입해야 되는 실수요자 입장에서는 상대적 박탈감을 느끼는 경우도 있는 것으로 보입니다.
특히 비규제 지역인 화성 동탄이나 용인 구성 같은 지역은 (규제 지역 지정 전까지) 일부 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자가 가능하기 때문에 전년 동기에 비해 올해 상반기 거래가 많게는 60% 상승하기도 했고요.
집값이 오를 것이라는 전제나 기대감 때문에 배액배상을 염두에 두고 계약을 취소하는 건수도 증가한 것으로 보여집니다.
Q 향후 부동산 정책 방향은?
7월 말에 세제 개편안에서는 다주택자, 고가 부동산, 비거주 부동산에 대한 과세 부담이 높아질 가능성이 있다고 보여집니다.
대표적인 것들이 보유세 과세 표준을 높일 수 있는 공정시장 가액 비율을 지금보다 높인다든지 아니면 양도소득세의 경우에는 비거주 1주택자에 대한 장기보유 특별공제를 축소할 가능성이 열려있다고 보여지고요.
상생 임대인 주택에 대한 제도를 일몰한다든지 또는 등록 임대 사업자에 대한 세제 혜택을 축소할 가능성이 있다고 보여집니다.
일부 지역에서는 매물 출회에 도움이 될 것으로 보여지긴 하지만 다만 거래세에 대한 부담이 워낙 크기 때문에 보유세의 인상이 현실화되더라도 단기적으로 증여나 월세를 통한 세 부담을 임차인에게 전가하는 방식도 가능할 수 있어서 매물이 얼마나 나올지는 지켜볼 필요가 있겠고요.
가격 상승을 둔화시키는 정도의 효과를 기대할 수 있다고 보여집니다.
이외로 서울 같은 경우는 전체 택지의 약 20% 정도가 그린벨트로 채워져 있기 때문에 이런 그린벨트 해제를 통해서 추가 택지를 개발하는 부분들도 정부가 염두에 두고 있는 것으로 보입니다.
Q 부동산 시장 안정화를 위한 제언을 한다면?
수요 억제책을 통해서 규제 지역, 대출, 세금과 관련된 과세 부담을 높이면서 투기적 가수요를 줄일 수는 있겠지만 지금의 임대차 시장의 가격 불안이라든지 공급에 대한 부족 우려 때문에 신규 분양시장의 높은 청약 경쟁률과 고분양가 문제를 해결하기 위해서는 역시 수요자가 원하는 도심이나 서울 지역의 주택 공급의 속도를 높일 필요가 있다고 보입니다.
매물 잠김 현상을 해소하기 위해서는 보유세는 높이되 거래세는 다소 정상화할 필요가 있을 것으로 보입니다.
그리고 임대차 시장의 가격 안정을 위해서는 지금보다 주택 공급의 속도와 총량을 조기화해서 확대할 필요가 있다고 보입니다.
Q 기준 금리 인상 예고, 부동산 시장 영향은?
금리와 물가는 반비례 관계에 있기 때문에 금리를 올리게 되면 실물 자산인 부동산 시장은 레버리지 효과가 떨어진다든지 또는 이자 부담에 매입 수요가 줄어들 수 있는 가능성도 있다고 봅니다.
거래량은 상반기에 비해서 다소 둔화될 수 있다고 판단이 되는데요.
다만 지금은 시중에 유동자금이 워낙 많은 편이기도 하고 또 공급이 적은 데다가 전월세 가격 상승이 동반되고 있기 때문에 이런 부분들이 수요를 다소 줄이는 효과는 있겠지만 오히려 똘똘한 한 채에 대한 선호를 높이면서 서울이나 경기 동남권 수요를 일정 부분 공고하게 만드는 효과로 작용할 수도 있다고 봅니다.