부동산 시행사업(개발사업)에 자금을 투자한 투자자는 사업이 계획대로 진행되지 않을 경우를 대비해 투자금을 회수할 수 있는 여러 담보 수단을 마련한다. 그중에서도 가장 널리 활용되는 수단은 사업시행권 포기각서를 받거나, 시행사의 주식에 대해 근질권(또는 양도담보)을 설정하는 것이다. 대부분의 부동산 개발사업에서 투자자(채권자)는 이러한 조치를 통해 안전장치를 마련하지만, 대부분의 채권자들은 이러한 담보 수단의 실질적인 의미와 효용성을 제대로 파악하지 못하고 있다.
시행사업권 포기각서의 경우, 이를 근거로 사업시행권을 실제로 이전받으려면 많은 어려움이 따른다. 사업시행권의 실질적 이전을 위해서는 인허가 명의 변경이 필요한데, 기존 시행사(사업자)가 자발적으로 협조하지 않을 경우, 인허가 명의 변경은 극도로 어려워진다. 제소전화해조서를 작성하는 방법도 있지만, 그 집행력의 범위와 관련하여 실효성에 한계가 있을 수 있다.
인허가 명의 변경에 필요한 서류를 사전에 확보하는 방법 역시 일정 시간이 경과하면 기존 시행사의 협조가 다시 필요하게 되므로, 완전한 해결책이 될 수 없다. 시행사 주식에 대한 근질권이나 양도담보 역시 다른 채권자들과의 권리 경합 등의 문제가 발생할 수 있으며, 시행사가 동일한 주식을 여러 채권자에게 담보로 제공하는 경우도 빈번하다. 또한, 근질권 등의 실행 과정에서 시행사의 채무를 인수하게 될 위험이 존재하며, 특별한 현금화방법에 의한 집행(양도명령 등) 등을 거쳐서 시행사를 실질적으로 통제하기까지는 많은 법적 조치가 필요하다.
물론, 시행사업권 포기각서나 주식 근질권 등이 전혀 무의미한 것은 아니다. 시행사업권을 성공적으로 이전받은 후, 개발사업에 성공한 사례도 존재하기 때문이다. 중요한 것은 이러한 수단을 언제, 어떻게 가장 효과적으로 활용할지에 대한 신속하고 정확한 판단이다. 각각의 부동산 개발사업마다 제공된 담보의 구체적인 내용과 실현 가능성에는 큰 차이가 있으므로, 정확한 분석에 기반한 신속한 대응이 필요하다.
그러나 많은 투자자들은 사업이 정상적으로 진행되지 않아 EOD(Event of default)가 발생했음에도, 신속한 결정을 내리지 못하고 시간을 허비하는 경우가 많다. 불필요한 시간 낭비로 인하여 적절한 대처 시기를 놓치면, 채권 회수 가능성 역시 크게 낮아진다. 따라서 투자자들은 신속한 투자금 회수를 위해 시간을 낭비하지 않고, 최대한 빠른 시기에 해당 분야에 대한 전문가의 도움을 받아 최선의 법적 대응을 적극적으로 모색해야 한다.
배지호 변호사는 서울중앙지방법원 판사로 재직했으며, 현재 법률사무소 한평 대표변호사로 재직중이다.
사법시험에 합격하고 사법연수원을 수료한 이후, 10년간 판사로 재직하면서, 서울중앙지방법원 건설 전담재판부, 서울중앙지방법원 언론 전담재판부, 서울중앙지방법원 환경 전담재판부, 수원지방법원 성남지원 등에서 근무하였다.
판사로 재직할 당시 서울중앙지방법원 건설전담재판부의 판사 등이 주축이 되어 구성한 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회 소속 회원으로 활동했으며, 부동산 개발사업(시행사업)과 관련된 다양한 법적 쟁점, 부동산 신탁, PF(프로젝트 파이낸싱), 시행사업권 이전, 시행사업과 관련된 채권자들의 법적 지위, 시행사업과 관련된 특수한 보전처분 등 관한 여러 편의 전문 문헌을 저술했다.
<자문=배지호 전 서울중앙지방법원 판사 / 법률사무소 한평 대표변호사>
