지난 주말 엔비디아보다 미 투자자들 사이에 술렁이게 한 사건이 발생했죠. 바로 세계 최대 부동산 펀드인 SREIT가 고객에게 내줄 돈이 없다며 환매 제한을 했는데요. 상황이 이렇다보니 벌써부터 제2 리먼 사태 발생 우려와 함께 국내에서 해외 부동산에 투자했던 사람들은 “내 돈을 받을 수 있을까”하는 궁금증이 커지고 있을텐데요. 그래서 오늘은 이 문제를 알아보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.
Q. 지난 주말 엔비디아 가격 상승세가 진정되면서 제 자리를 찾고 있습니다만 미국을 술렁이게 하는 또 하나의 사태가 발생했죠?
- 엔비디아 가격 상승세, 제자리 찾는 분위기
- 2대 상승세로 둔화…“제2 엔비디아 찾아라”
- "제2 엔비디아는 없다…엔비디아 계속 사둬라"
- 세계 최대 부동산 펀드 “고객에 내줄 돈 없다”
- 현금 고갈설 나돌았던 SREIT, 환매 제한 결정
- 부동산 펀드 100억 달러…원화로 13조 7천억원
- ‘상업용 부동산’ 회복 불능…제2 리먼 사태 우려
Q. 투자자 입장에서는 내 돈을 마음대로 받을 수 없다고 하면 그만큼 불안한 상황일텐데요?
- SREIT, 스타우드 캐피탈 그룹 부동산 펀드
- 그룹 전체 기준, 상업용 투자 손실 1300조원 달해
- 작년부터 펀드런 시달려…환매 제한 조치로 버텨
- SREIT, 환매 제한 조치 안했다면 벌써 ‘마진콜’
- 투자자 월별 자산 회수, 작년부터 2로 제한
- 그럼에도 작년에만 30억 달러 환매…현금 고갈
- 1분기에만 13억 달러 환매 요청…0.33로 제한
- SREIT “조만간 금리 내리니, 기다려달라” 요청
Q. 과거 리먼 사태 전개 과정을 보면 ‘최악의 상황’에 도달한 것이 아닌가 하는데요. 왜 이렇게 된 것입니까?
- 창립자 배리 스턴리히트, 레버리지 투자로 돈 벌어
- 레버리지, 부동산 ‘배리 스턴리히트’ vs 주식 ‘빌 황’
- 빌 황의 아케고스 캐피탈, 13조원 손실나며 파산
- 부동산 레버리지 투자, 금리 인상에 가장 취약
- 연준의 금리 인상 이후, 리스케줄링 비용 3배 상승
- ‘monthly cost-benefit vicious cycle’ 진입
- 고객의 환매 요구, 리스케줄링으로 대처 불가능
Q. 더 우려되는 것은 상업용 부동산 투자 손실이 지금부터 시작이라고 하는데요. 왜 이런 시각이 대두되는 겁니까?
- IMF “올해 세계 상업용 부동산 시장, 최악의 해”
- 세계 상업용 부동산 가격, 최고점 대비 21 폭락
- 美 상업용 부동산 가격 -25…갈수록 낙폭 확대
- 美 상업용 부동산 투자 만기…올해부터 집중 상환
- 2026년까지 2조 달러, 그중에 올해 9290억 달러 만기
- loss cut 시장 경쟁…상업 부동산 가격 간 악순환
- 금리 인하 지연, 마진콜→디레버리지→UDL 국면
Q. 방금 전에 말씀하신 UDL 국면이란 구체적으로 무엇을 말하는 것인지 말씀해 주시지요.
- UDL, 스테인 반 니우에뷔르흐 교수 ‘첫 언급’
- Urban doom loop, 도시 죽음의 고리
- UDL, 대도시에서 ‘3단계 악순환 고리’로 진전
- UDL, 대도시에서 ‘3단계 악순환 고리’ 진전
- 1차 악순환, 고금리·원격근무→상업용 건물 하락
- 2차 악순환, 세수부족→세금인상과 SOC 등 부족
- 3차 악순환, 도시 이탈→시카고 공포→죽은 도시
- 리퀴드폴리탄(Liquid+politan), 공동화 심화
Q. 세계 최대 부동산 펀드가 펀드런에 시달림에 따라 가장 우려되는 것은 제2 리먼 사태가 발생하는 것이 아니냐는 우려이지 않습니까?
- 리먼 사태, 패니매·프레디맥과 공적주택기금
- 버냉키, 헬리콥터 벤 방식의 유동성 공급으로 극복
- IB의 레버리지 투자, 도드 프랭크법으로 제한
- 작년 3월 SVB 뱅크런, 이례적으로 조기 파산
- 유동성 위기가 시스템 위기로 전염…조기 차단
- 구제금융보다 예금자 보호, 신뢰 회복에 최우선
- SREIT 파산시, ‘자기 책임 원칙’으로 맡길 듯
Q. 이번에 SREIT 사태를 계기로 재닛 옐런 장관이 트럼프 정부 때 잠정 폐기됐던 도드 프랭크법을 부활할 뜻을 강하게 내비치지 않았습니까?
- 아케고스와 SREIT 사태, 트럼프와 공화당 책임
- 도드 프랭크법, 오바마 지우기 일환 ‘폐기 처리’
- 바이든, 잇따른 레버리지 투자 실패로 부활 방침
- 오바마-바이든, 위기 재발 방지 ‘도드-프랭크법’
- prop trading 규제, 각종 펀드 증거금 대폭 확대
- ‘볼커 룰’ 강화, 레버리지 비율 5배 이내로 축소
- 공시의무 강화, 고객에게는 ‘모든 것 공개’ 원칙
- 괘씸죄에 걸린 빌 황, 의외로 높은 형량 받을 듯
Q. 한국의 증권사들이 투자한 해외부동산 투자도 갈수록 상황이 악화되는 것으로 알고 있는데요. 이번에 문제가 된 SREIT와 많은 점이 유사해 더 우려되고 있지 않습니까?
- 韓 증권사의 해외 부동산 투자, 스타우드와 겹쳐
- 브라질·홍콩·프랑스·미국 투자분 손실 발생
- 중후순위로 투자 원금 손실↑…평균 50 넘어
- 韓 증권사의 해외 부동산 투자, 스타우드와 겹쳐
- 2분기부터 만기상환 집중 "조금만 기다려달라"
- 해외 부동산 투자자 "무슨 소리?" …민원 발생 급증
- 안이한 대응, 만기 도래하면서 손실 규모 더욱 커져
- 각종 펀드 손실을 보상해 주는 정책당국도 문제
지금까지 한국경제신문사의 한상춘 논설위원이었습니다
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