부동산 개발사업과 관련된 분쟁에 대처하기 위해선 복잡한 부동산 개발사업의 구조를 정확하게 파악하는 것이 필수적이다. 부동산 개발사업 구조의 핵심 중 하나는 바로 '부동산 신탁'인데, 부동산 신탁과 관련된 법리는 일반적인 민법상의 법리와 다른 특수한 면이 있으므로 정확한 이해가 요구된다.
다양한 유형의 부동산 신탁(차입형, 관리형, 관리·처분신탁, 담보신탁 등) 중 '담보신탁'에 대해 총 2개의 글로 나누어 설명하고자 한다 첫 번째 글에서는 '담보신탁에 관한 일반적인 내용'을 다루며, 두 번째 글에서는 '담보신탁 계약과 자금관리 대리사무 계약의 구별'에 대해 설명할 예정이다. 아래에서 설명하는 내용은 가장 일반적인 사안을 전제로 하므로, 사업의 성격과 내용, 담보신탁 계약과 자금관리 대리사무 계약의 구체적인 내용에 따라 다른 권리 관계가 형성될 수 있다는 점을 미리 밝힌다.
담보신탁은 사업자금을 조달하기 위해 부동산 개발사업에서 가장 넓게 활용되는 부동산 신탁의 주요 유형 중 하나이다. 담보신탁의 정의는 매우 다양하다. 대법원은 '담보신탁용 부동산관리, 처분신탁계약', '담보신탁', '분양형 토지개발신탁', '부동산 담보신탁계약' 등의 용어를 혼용하여 사용한다. 담보신탁은 결국 '채권담보를 위해 신탁을 설정하거나 담보권과 관련하여 금융기관 등 채권자를 수익자로 설정한 계약'이라고 정의할 수 있다. 배지호 변호사는 "다만 당사자의 개별적인 수요에 따라 법률관계는 다양하게 구성될 수 있다"며 "따라서 '채무자가 부동산 신탁을 활용하여 채권자에게 담보를 제공'한다면 이는 모두 담보신탁에 포함된다고 볼 수 있을 것"이라고 설명했다.
PF 등의 대주는 부동산 개발사업을 위해 시행사 등에게 대출을 실행하면서 개발사업 대상 토지와 신축될 건물 등 부동산에 관하여 신탁회사를 통해 신탁을 요구하고, 대출금 채권의 담보를 위하여 신탁계약에 따라 우선수익권자가 된다. 채무자가 위탁자로서 신탁회사(수탁자)에게 부동산을 신탁하면 대출이 실행되고, 신탁회사는 개발사업이 완료될 때까지 신탁된 부동산에 관한 담보가치를 유지·보전하여 관리한다. 만약, 대출금이 정상적으로 변제되지 못할 경우 부동산을 환가하고, 그 처분대금으로 우선수익자에게 채무를 변제한 후 나머지를 위탁자나 수익자에게 교부한다.
위탁자의 입장에서 담보신탁은 저당권 등 일반적인 담보물권에 비해 관련된 비용이 상대적으로 저렴하다는 장점이 있다. 배 변호사는 "신탁재산은 신탁법 등에 따라 일부 예외를 제외하면 원칙적으로 강제집행 등의 대상에서 제외되는 보호를 받는데, 이는 개발사업의 성공을 위해 매우 중요한 요소로 작용한다"며 "우선수익자(채권자)의 입장에서도 담보신탁은 여러 장점이 있는데 환가에 따른 비용을 크게 줄일 수 있으며, 특히 관련된 파산절차나 회생절차에서 '도산격리효과'에 따라 특별한 보호를 받기 때문"이라고 설명했다.
대부분의 부동산 개발사업에서 신탁이 이루어지지만 담보신탁의 수탁자 (신탁회사)는 개발사업의 주체는 아니다. 사업부지 개발사업을 수행하는 주체는 행정절차와 공사도급계약의 주체로서 사업과 관련한 권리를 보유하고 의무를 부담하는 '시행사'이다. 이러한 구조는 사업과 관련된 각각의 주체들에게 최적화된 역할을 부여하기 위해 고안된 것으로서, 부동산 개발 사업의 안정적인 진행과 성공에 크게 기여한다.
배지호 변호사는 전 서울중앙지방법원 판사를 거쳐 법률사무소 한평 대표변호사로 재직중이다.
사법시험에 합격하고 사법연수원을 수료한 이후, 10년간 판사로 재직하면서, 서울중앙지방법원 건설 전담재판부, 서울중앙지방법원 언론 전담재판부, 서울중앙지방법원 환경 전담재판부, 수원지방법원 성남지원 등에서 근무하였다.
특히 판사로 재직할 당시 건설전담재판부의 판사 등이 주축이 되어 구성한 '서울중앙지방법원 건설소송실무연구회' 소속 회원으로 건설소송과 관련된 가장 권위있는 자료인 '건설감정실무' 등의 개정작업에 참여한 바 있다.
