현 정부 들어 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인은 공급부족 보다는 `금리`라는 분석이 나왔다.
국토연구원은 24일 발행한 국토 이슈리포트 50호에 이 같은 내용을 담은 `주택가격 변동 영향 요인과 기여도 분석` 보고서를 실었다.
연구원은 선행연구를 바탕으로 주택가격 상승에 영향을 미치는 주요 요인을 금리, 국내 실물경기, 주택공급, 가구수 등 5가지로 선정하고 이들 요인이 실제 집값 상승에 미친 영향을 `샤플리 분해` 기법으로 분석했다.
분석 기간은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 통계 사용이 가능한 가장 최근 시점인 올해 5월까지로 설정했다.
국가승인통계인 한국부동산원 지수에 대한 분석 결과 이 기간 집값 상승에 가장 크게 기여한 원인은 `실질 CD 금리`로 46.7%의 비중을 차지했다. 이어 `전월 주택가격`(26.4%), `실질 제조업 생산지수`(24.1%), `전체 주택 준공물량`(2.1%), `세대수`(0.7%)의 순이었다.
민간통계인 KB 지수에 대한 분석 결과도 유사해 실질 CD 금리가 49.8%로 가장 컸고 이어 전월 주택가격(32.9%), 실질 제조업 생산지수(13.5%), 전체 주택 준공물량(2.0%), 세대수(1.8%) 순이었다.
연구원은 분석 기간 주택가격과 금리 간의 관계를 `구조전환 식별테스트`를 통해 검토한 결과 2019년 7월을 기점으로 금융시장이 저금리 기조로 구조 전환됐다고 분석했다. 2019년 7월은 한국은행이 기준금리를 3년 1개월 만에 전격 인하한 달이다. 당시 한은은 일본의 수출 규제로 반도체 등 주력산업이 타격을 입는 등 경제 상황이 어려워지자 연 1.75%이던 기준금리를 1.50%로 낮췄으며 이후에도 저금리 기조를 유지했다.
금융시장이 저금리 기조로 구조 전환된 전과 후를 비교하면 금리 인하가 집값 상승에 미친 영향이 더 극적으로 드러난다.
부동산원 지수 분석 기준으로 실질 CD 금리의 집값 상승 기여도는 구조전환 전(2017.5∼2019.7)에는 14.2%에 불과했으나 구조전환 후(2019.7∼2021.5)에는 34.3%로 높아졌다.
같은 기간 전월주택 가격 역시 5.0%에서 30.2%로 기여도가 높아졌으나 절대값에 있어서는 금리보다 기여도가 낮았다.
실물경기를 반영하는 실질 제조업 생산지수는 구조전환 전 63.4%로 가장 큰 기여도를 보였으나 구조전환 후에는 25.6%로 기여도가 축소됐다.
KB 지수에 대한 금리 기조 구조전환 전후의 비교 분석에도 비슷한 패턴이 확인됐다.
반면 최근 집값 상승 원인으로 지목됐던 공급부족 요인(준공물량)이나 1인가구 증가(세대수) 등 수요 증가 요인은 금리 요인에 비해 상대적으로 집값 상승에 기여한 수준이 높지 않은 것으로 분석됐다.
이태리 국토연구원 연구위원은 "금리 변화가 집값에 미치는 영향이 크다는 것을 확인할 수 있었다"며 "소비자물가지수에 주택매매가격 정보를 포함시킬 필요가 있다"고 강조했다.
다만 최근 이와 결이 다른 분석을 내놓은 연구도 있다.
민간 연구기관인 주택산업연구원(주산연)은 앞서 지난 14일 `주택시장 전망` 발표회에서 최근 주택가격 상승의 원인을 공급부족으로 지목하면서 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐고 주장했다.
주산연은 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과 금리 변화나 경제성장률보다도 `수급지수`가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다고 밝혔다.
(사진=연합뉴스)