`집값이 고점`이라던 정부의 엄포가 잘 통하지 않는 모양입니다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언 직후 공개된 7월 기준 서울 아파트 평균 매매가격(KB 주택가격동향 기준)은 무려 11억 5천만 원, 전국 아파트 기준으로 보면 5억 원을 훌쩍 넘습니다. 지난 5월 잠시 소강상태를 보인 아파트 매매가격 지수는 7월들어 3주 연속 상승, 고공행진 중입니다. 쉽게 납득이 가지 않는 가격임에도 일선 중개업소 조사에서는 앞으로 집값은 더 오를 가능성이 높다는 관측이 우세합니다.
이렇게 속이 타는 상황을 벗어나려면 조금이라도 먼저, 시간을 두고 재테크를 시작하는 것외에 마땅한 대안이 없습니다. 당장 내 집 마련을 위해 도전해볼 만한 부동산 재테크는 따박따박 목돈을 모아 확률을 높여야 하는 청약, 조금은 배울 게 더 많지만 보상은 확실한 경매 정도를 꼽을 수 있죠. 이 가운데 조금 품이 들지만 경매를 이용하면 아직 서울에서 6억원 이하 주택을 구할 기회가 남아있다고 합니다. 또래들보다 먼저 부동산 경매 투자를 시작해 30억 자산가로 성공한 20대 투자자 `부자되는 세상(필명)`이 말한 재테크 노하우를 정리했습니다. (인터뷰 내용은 일부 각색하였습니다)
☞ 다시보기 : 겨우 만 29세…종잣돈 2천을 30억으로 불렸다 [부터뷰]
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● 아직 기회는 있다…"청약, 경매 둘 다 시도하세요"
샤이니 : 부자되는세상(이하 부세)님이 어린 나이에 경매를 시작해서 큰 돈을 만들었지만, 그보다 현저히 적은 비용으로 집을 구하거나 재테크 할 수 있는 건 청약이잖아요. 어떤 방법을 택하는 편이 나을까요?
부세 : 결론부터 말씀드리면 둘 다 해야 해요. 공부나 기본적인 노하우를 마스터하기엔 청약이 수월하긴 해요. 하지만 이걸로는 경쟁률이 너무 높아서 성공 확률을 높이기 어렵잖아요. 처음엔 청약 배워가며 내 지역에 맞는 곳 나오면 열심히 넣는 건 꼭 해야해요. 동시에 경매까지 같이 공부하면서. 양쪽 도전하는 기회를 만드는 것이 좋아요. 오늘 아침에도 찾아보고 나왔는데 서울에도 신정동 부근엔 아직 6억 이하 주택을 찾을 수 있거든요. 사회초년생이라면 보금자리론, 대출 기준이 다소 풀린 걸 활용해 내집을 구할 기회가 아직있기도 하고요.
다만 항상 조심할 것은 어느 한쪽만 두고 생각하는 경향을 피했으면 좋겠어요. 내가 청약 배웠다고 해서 청약만 하지는 마세요. 익숙하진 않더라도 경매든 말씀드린 일반매매든 두루 접해보려는 시각을 가져야 조기에 내가 원하는 집을 찾을 수 있는 거 같아요.
샤이니 : 그러려면 시쳇말로 주경야독을 곱하기 두 배로 해야 한다는 말씀인데.. 듣기보다 만만치 않아요. 30억 자산가 되기까지 한 두 건의 투자만으로 이런 규모를 만들 수 있나요?
부세 : 처음엔 단기 매도를 많이 했어요. 보통 6개월 기간을 두고.. 세금을 내더라도 미리 팔고 회수해서 다른 투자에 또 도전하고를 반복했어요. 수익이 처음엔 크지 않다는 단점이 있지만, 경험을 쌓아가며 할 수 있으니까 단기간에 거래하는 걸 집중적으로 했어요.
물론 이것만으로도 부족해서 공동투자도 했어요. 공동투자라는 건 가령 경매에서 어떤 물건 입찰할 때 좋은 물건인데 아쉽게 몇 백만 원이 모자랄 수도 있어요. 이럴 때 투자 성향도 비슷하고 마음이 맞는 사람이랑 명의를 같이 하는 식으로 들어갈 수도 있어요. 또는 미리 공동투자 계약서를 쓰고서 한 사람 명의로 들어가서 나중에 수익이 들어갔을 때 나누는 방법도 있고요.
다만 사람마다 투자할 여력, 기간 이런 포지션이 다 달라요. 가령 `나는 이 돈이 없어도 투자할 수 있어`하는 사람이 있는 반면에 `난 이 돈 없으면 안 되니까 빨리 회수해야 한다`는 식이에요. 그래서 성향이 맞는 사람, 최대 3명 이내에서 제안해서 같이 투자하고 수익내는 경험을 쌓는 편이 유리해요.
● 부자를 따라하는 것도 방법…100억 건물 보러 다닌 이유
샤이니 : 초반에 여러 건을 시도하면서 경매 규모를 키웠나간 거군요. 남들보다 앞서게 된 계기도 있었을 것 같아요. 부동산이라고 하면 아파트 말고도 상가, 지식산업단지, 공장, 토지 다양하잖아요. 어떤 걸 위주로 했나요?
부세 : 포트폴리오라고 한다면 주택을 잘하시는 경우가 많고, 대부분의 분들은 상가나 토지로 넘어가는 걸 두려워 하거든요. 상가는 요즘 공실 위험도 크고, 토지를 투자한 경우엔 주택처럼 월세가 나오는 게 아니라서 만에 하나 팔리지 않으면 계속 이자를 내야하는 부담이 있잖아요. 하지만 여러 시도를 해야 한다고 봐요. 저는 투자할 돈이 부족하더라도 하나에 100억 원인 물건도 보러 다녔어요.
샤이니 : 돈이 없는데 왜 알아보러 가요?
부세 : 당장 살 수는 없더라도 어떤 물건인지 보고 배울 수는 있잖아요. 본래 주인은 어떻게 해서 100억 원이나 하는 물건을 샀을까 궁금하기도 하고요. 내가 투자한다면 어떻게 살 수 있을까 그려보는 거예요. 그 물건은 등기부등본 떼어보니까 대출로 90억원을 조달했더라고요. 이해가 안 가서 찾아 보니까 본인이 가진 법인을 활용해서 대출을 많이 뽑았더라고요. 그래서 저도 관심을 가지고 알아보니 유리한 면이 많아서 법인을 세워서 운영하고 있어요. 또 토지도 소액으로 투자를 시작했는데.. 나중에 신축도 할 수 있겠다 싶어서 계속 공부하고 있습니다.
● 적어도 10곳 이상 물어봐라…`시세조사`만 잘해도 성공
샤이니 : 이렇게 쭉 듣는데 부세님이 너무 잘 아니까 쉽게쉽게 얘기하지만 물건을 검색하고 임장가고 그 모든 과정이 굉장히 신경쓰이고 어렵잖아요. 여기에 관심을 갖는 분들에게 팁을 드린다면?
부세 : 무엇보다 경험이 부족하다면 처음에 훈련이 필요하긴 해요. 최대한 손품을 판다고 하죠. 권리 분석과 입지분석, 예를 들어 상가 투자한다면 그 지역의 상권분석까지. 그런 분석에 처음엔 몇 시간씩 걸리기도 해요. 그러나 익숙해지고나니까 10분 20분 만에 하기도 해요.
다만 투자라는 게 100% 안전한 투자는 없어요. 특히 부동산은 시세 조사가 가장 잘 되어 있어야 해요. 경매를 처음 실수하는 분들 중에 보통 권리 분석을 잘못해서 실수하는 경우는 거의 없고요. 보통 시세 조사를 잘못해서 고가에 낙찰받는 실수를 많이 하셔요.
그래서 질문을 정확히 하면서 조사해야 하는데. 함께 공부하는 분들 중에 3군데 다녀오고서 `시세가 얼마입니다` 이러시는데 제가 구체적으로 추가로 물어보면 대답을 못하시더라고요. 저는 처음 물건 볼 때도 10군데에서 20군데, 진짜 스스로 확신이 들 때까지 다녔어요.
샤이니 : 그 외에 경매하면서 이거 모르면 손해보는 것?
부세 : 저만의 몇 가지 방법인데. 처음엔 경매에 보통 나온다 하면 입찰할 수 있는 가격 `감정가`가 나와요. 만일 아무도 입찰 안 했다 하면 한 두 번 정도 유찰 돼요. 그 중에서 저는 처음 물건이 등록됐을 때부터 다 찾아보는 편이에요.
대부분 초보자들이 놓치는 것 중에 하나가 물건이 최소 한 번 유찰돼서 가격이 내려갔을 때 보려는 편이시더라고요. 그런데 그렇게 되면 임장 다닐 때 사실 힘들어요. 이미 많은 사람들이 보러 왔기 때문에 부동산 중개사무소에 연락해서 일일이 시간 잡기 어려워요. 또 경매 정보는 자정이면 업데이트되는데 새벽에 일찍 일어나서 찾아 보는 편이 좋아요. 하루에 그렇게 많이 나오진 않아서 50곳 내외, 다 추리고 나면 대략 3곳 정도 되더라고요. 본인에게 맞는 시간을 골라서 조금 부지런해질 필요는 있어요.
샤이니 : 직장인이라면 최대한 이른 아침이든 주말이든 활용해야겠네요. 주변의 20대, 30대도 이런 투자가 정말 가능할까요?
부세 : 운도 따라줬지만 일찍 시작했다는 점이 좋은 결과로 돌아온 것 같아요. 이제 막 관심을 갖게 되었다면 당장 크게 바라지 말고, 청약을 하든 경매를 배우든 도전하세요. 올해도 이제 6개월이 채 안 남았잖아요. 기한을 정해두고 하나 정도 소액으로라도 수익을 내는 걸 목표로 하다보면 기회를 잡을 수 있으리라 생각합니다.
샤이니 : 데드라인을 정해놓고, 목표를 찾아가야 한다는 말씀이네요. 이게 정답이다라고 할 수는 없지만, 이런 경험이나 도전 과정을 참고해서 자신의 것으로 만들어보시길 바랍니다. 저희 「부티나는 인터뷰」의 경제적 자유를 위한 여행은 앞으로도 계속됩니다.
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