대부분의 전문가들은 규제 영향으로 서울 집값은 당분간 조정 국면을 이어갈 것으로 내다봤다. 정부의 강력한 수요 억제 정책이 신규 수요를 차단하는 효과를 냈다는 설명이다. 실수요자는 매매 시장에서 전세 시장으로 눈을 돌리고, 투자자들도 추가 보유에 부담을 느낀 분위기다. 대출과 세금 등 규제가 많고 복잡해지면서 부동산 시장에 대해 수요자들의 피로도가 높아진 탓이다. 다만 입주물량 영향을 받는 하반기 이후 강보합세로 돌아설 가능성도 높다.
▲ 대출·세금 약발 먹혀…상반기 조정
이동현 하나은행 부동산자문센터 센터장은 "대출과 세금 규제가 강화된 부분들이 즉각적인 효과가 있다"며 "15억 원을 초과하는 고가아파트 가격은 올 하반기에서 길게는 내년 상반기까지 조정을 받을 것 같다"고 전망했다. 양지영 R&C 연구소장도 "6월 이후 다주택자 매물이 쏟아질 것"이라며 "대출과 세금 규제로 추가 주택 매수에 대한 부담이 커져 시장에 매물이 쌓이면 집값은 하락할 것"이라고 강조했다.
일각에서는 하반기 상승 가능성도 점치고 있다. 과거 정부 대책이 나오고 한동안 조정받다 다시 상승하는 패턴이 나타날 것이란 설명이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "2018년 9·13 대책이 나오면서 당시 두 달 정도 하락 전환하고 작년 상반기 내내 하락했다 다시 올랐다"며 "설 이후 시장이 약세 전환하면 상반기까지는 하락이 이어질 수 있다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산학 교수도 "고가 주택이 규제의 타깃인 만큼 9억 원 이상 중심으로 상반기까지 하락할 것"이라고 점쳤다. 그는 "규제 효과는 오래가지 않을 것으로 보고 있으며 하반기에 다시 강보합으로 돌아설 것"이라고 말했다. 내년 이후에는 입주물량 감소 영향으로 상승폭이 확대될 것으로 내다봤다.
▲ 전세 추가상승 전망…지역별 양극화
전세 시장은 매매 시장과 반대로 추가 상승 가능성이 높다. 집을 매매하기 보다는 전세 시장에 남겠다는 수요자가 많아진 영향이다. 청약 시장 문을 두드리기 위한 수요자도 전세 시장에 대기하고 있다. 임차인 보호 관련 입법 진행 여부도 변수다. 전월세 상한제 등이 도입되면 집주인이 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 지적도 나온다. 다만 지역별로 편차가 클 것이란 의견도 있다.
조영광 대우건설 연구원은 "신규 주택 갖고 싶어하는데 청약을 위해서는 무주택이어야 하는데 이 기간을 채우기 위해 의사결정을 포기하고 있다"며 "노후 주택 가격은 떨어질 것 같으니 신축아파트 분양을 받기 위해 매매 대신 전세로 돌아서는 사람이 많아지고 있다"고 말했다. 김규정 NH투자증권 연구위원도 "매매를 미루게 되면 일시적으로 전세 수요가 누적될 것"이라며 "아파트를 중심으로 오름세를 이어갈 것"으로 전망했다. 이와 함께 그는 "연내 임차인 보호 제도 등 진행에 따라 임대료 영향 가능성이 높다"며 "집주인들이 급격하게 전세 가격을 조정할 수 있다"고 우려했다.
서울 내에서도 전세가격이 지역별로 다르게 움직일 것이란 전망도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "국지적으로 강세를 보이는 지역은 강세를 계속 보이겠지만 약세를 보이는 지역은 계속 약세를 보일 것"이라며 전세 시장을 `초양극화·초국지화`로 정리했다. 송승현 도시와경제 대표도 "최근 입시제도 변화로 강남과 양천, 노원구 등에서 전세가가 많이 오른 아파트 단지가 있다"며 "전셋값은 이런 영향을 받아 서울 핵심 지역 지역은 오르겠지만 외곽 지역은 그렇지 않을 것이다"라고 전망했다.
