매력적인 상가 투자, 신규 공급 활기에 옥석가리기 중요한 시점
좋은 상가 고르는 선별 기준...핵심은 `수요`, 기본은 `상품`, 결국은 `가치`
3·3·3 법칙의 9가지 조건 모두 갖춘 상가는 성공불패 조건의 으뜸
작은 건물주를 꿈꾸는 이들에게 매력적인 수익형 상가가 최근 정부의 아파트 규제 여파와 맞물려 관심이 높아지고 있다. 주택시장의 높아진 투자벽에 갈 곳을 잃은 기존 투자자까지 상가 투자에 몰리며 상당수 유동자금이 수익형 상가로 유턴, 상승세를 이어가고 있다.
실제로 한국감정원이 조사한 상업·업무용 거래량에서도 최근 상가의 인기를 짐작해 볼 수 있다. 올해 상반기 상업·업무용 거래량은 12만 2065건으로, 작년 같은 기간 10만 4191건보다 17.2%나 증가했다. 이는 상반기 기준으로 조사가 시작된 2006년 이후 거래건수로는 가장 많은 양이다. 상가 투자의 매력적인 장점이 최근 정부의 주택 규제 강화와 맞물려 수익형 상가의 상승세가 지속되는 모양새다.
사실, 상가 투자는 `좋은 상가` 한 실만 잘 고르면 매력적이다. 손바뀜과 하자보수가 잦아 신경 쓸 일이 많은 주택 투자와 달리 상가의 경우는 한번 임차인을 구하면 별도의 추가 비용 없이 꾸준한 임대 수익이 가능하다. 특히, 주택의 경우 정부 정책에 따라 공급이 크게 증가하고 가격 변동폭도 크지만, 상가는 상대적으로 변동양상 폭이 작아 안정적이라는 장점도 지닌다.
하지만 일반 소비자 입장에서 좋은 상가를 고르긴 쉽지 않다. 상가 가치는 다양한 관점을 종합적으로 고려해야 하는데, 상가의 정보는 아파트에 비해 노출 빈도가 적어 정확한 가치를 판단하기가 어려운 게 사실이다.
상가 투자로 100억대 자산가가 된 김모씨의 경우도 상가 투자의 첫 발은 어려웠다. 역세권 상가가 좋다는 말만 믿고 매입한 첫 상가는 역과는 가깝지만 유동인구 흐름이 이어지지 않는 골목 끝자락에 위치해 있어 임차인을 구하지 못해 손해를 보고 매도한 것이 첫 실패였다. 이후 김씨는 다년간의 노력으로 10억원대의 자산을 100억대까지 끌어올렸다.
비결은 뭘까? 김씨의 숨은 성공 비법에는 `좋은 상가를 고르는 3·3·3 투자전략`이 있었다. 직접 발품을 팔고 수십개의 상가의 매수 및 매도를 진행하면서 얻는 다년간의 노하우를 집약시켰다.
3·3·3 투자전략은 크게 3가지씩의 수요, 상품, 가치를 종합적으로 고려해 상가 투자의 성공가능성을 높이는 전략이다. 특히, 이들 모두를 만족시키는 상가야 말로 성공불패 조건의 으뜸이라고 말한다.
김씨는 우선, 이 전략에서 가장 핵심인 조건은 수요 확보라고 말한다. 상가의 상품과 가치가 아무리 높아도 수요가 없으면 결국 점포 매출과 직결되는 소비가 이뤄지지 않기 때문이다. 이러한 수요에는 크게 고정수요, 배후수요, 유동인구 등 3가지가 있다.
고정 수요는 흔히 아파트 단지 내 입주민 수요로, 외부로의 소비 분산이 없어 안정적인 고객 확보가 가능하다. 배후수요는 주변 관광지를 통해 유입되는 수요나 인근 산업단지 종사자 등 해당 상가로의 소비 유입이 기대되는 잠재수요를 말한다. 유동인구는 지하철역을 통해 유입되는 수요 사례처럼 그 지역에는 살지는 않지만 점포 앞을 지나다니는 수요를 뜻한다.
다음으로 중요한 조건은 상가의 상품성이다. 상품성은 효율적인 소비가 이뤄질 수 있기 위한 촉매제로, 좋은 상가를 고르는 기본 중에 기본이다. 이는 상환경, 동선계획, 상권컨셉으로 나뉜다.
상환경은 소비자의 이동 동선에 맞춰 가시성이 높도록 일직선으로 배열해 유동인구 흡수에 유리하도록 설계한 스트리트형이나 계약면적 외에도 점포 운영에 유익하도록 공간 활용을 할 수 있는 테라스 적용 등처럼 설계적인 측면에서의 장점이다. 특히, 단지 내 상가의 경우 단지 내 핵심시설 이용 동선에 맞춰 위치해 있다면 고정수요 확보에 더욱 효과적이라는 측면에서 동선계획도 중요하다. 이와 함께 교육, 북유럽풍, 수변 등 특정 컨셉을 가미하면 타 상권과의 차별성을 확보해 경쟁에서 우위를 점할 수 있는지도 체크해 봐야 한다.
수요와 상품이 모두 만족된다면 마지막으로 살펴볼 것은 상가의 가치다. 이는 미래가치와 자산가치, 희소가치가 있는데, 향후 미래의 잠재적 발전가능성을 의미한다. 즉, 신설역이 생기거나 대규모 개발지가 있는지, 이를 통해 향후 자신의 상가의 가격이 얼마나 오를 수 있는지, 전국에서도 몇 개 없는 5000가구 이상 대단지 내 상가의 사례처럼 희소가치는 얼마나 되는지를 면밀히 살펴야 좋은 상가를 고를 수 있는 3·3·3 법칙의 마지막이 완성되는 것이다.
사실, 위에서 언급한 3·3·3 법칙 내 9가지의 요소를 모두 만족하는 상가를 찾기란 힘들다. 하지만 최근 김씨는 이러한 조건에 모두 부합하는 상가를 알아보곤 투자 계획에 열을 올리고 있다.
김씨는 업무 차 경기도 안산에서 미팅을 하던 중, 옆 테이블의 대화 내용을 우연히 엿듣게 됐다. 내용은, 최근 경기도 최대 단지 내 마지막 상가인 파크 에비뉴가 앞서 분양한 두 상가가 하루 만에 팔릴 정도로 인기가 높았음에도 불구하고 이어지는 이번 상가 분양에서는 예상외로 가격까지 낮춰 선보여 `로또 상가`나 다름없다는 것이었다.
흥미를 느낀 김씨는 인터넷으로 기본 정보를 모으고, 인근 부동산과 현장 답사를 통해 분석했다. 결과는 놀랍게도 파크 에비뉴가 좋은 상가를 고르는 3.3.3 법칙에 모두 부합하는 상가였다.
실제로 파크 에비뉴는 전체 7653세대의 그랑시티자이 입주민 약 2만여 명의 고정수요를 확보할 수 있는데다, 주변 송산그린시티와 안산사이언스밸리 등 3만여 명의 풍부한 배후수요를 갖췄다. 단지 내 복합용지에는 AK의 최상위 브랜드인 `AK TOWN 안산`(입점 예정)과 인근에 연간 500만명이 찾을 것으로 예상되는 세계정원 경기가든(예정)이 있어 유동인구도 광역적으로 흡수할 수 있다.
더욱이 상가 자체가 스트리트형으로 구성됐고, 고층 상가와 달리 접근성이 용이토록 1~2층으로 구성돼 상환경까지 우수하다. 단지 내 주요 기반시설을 연결하는 중심 보행로인 링크로드(Link-road)와 연결돼 집객력을 높일 수 있도록 동선을 계획했으며, 단지 내 교육시설이 밀집된 에듀존 바로 앞자리에 위치해 있어 교육특화 상가로의 차별성 있는 상권 테마도 지니고 있다.
단지 인근에는 향후 신안산선 한양대ERICA캠퍼스역(우선협상자 선정 완료)도 예정돼 있어 유동인구 증대와 함께 미래가치까지 높다. 단지가 들어서는 고잔신도시 90블록과 붙어 있는 89블록에는 안산시가 4차 산업혁명의 선두주자로 스마트시티까지 계획하고 있어 향후 자산가치 상승효과까지 기대해 볼 수 있다.
현재 김씨는, 오는 13일 공개 입찰에 돌입하는 그랑시티자이 파크 에비뉴의 분양 일정을 확인한 후, 당첨 확률을 높일 수 있도록 얼마의 내정가가 적정한지를 고민 중에 있다.
