진행: 유은길 K-VINA비즈센터 센터장(한국경제TV 산업부 선임기자 / 부동산학 박사)
출연: 김현수 K-VINA비즈센터 수석전문위원(코베캄 대표 / 건대 부동산대학원 겸임교수)
임병관 K-VINA비즈센터 전문위원(이정회계법인 대표 / 한국 및 베트남 공인회계사)
<질문1>
베트남 아파트와 주택 구입이 가능한가요? 토지투자는 가능한가요?
<답변>
베트남이 주택법을 개정하면서 외국인은 베트남의 신규프로젝트에 의해 시행된 주택이나 아파트, 빌라를 적법하게 구입 가능하고요.
외국인 개인은 베트남의 토지나 땅을 사고 팔 수 없습니다.
<질문2>
국내에 본인 소유 주택이 있다면 베트남에서 아파트를 구입할 경우 1가구 2주택이 되는 건가요?
<답변>
베트남에서 주택이나 아파트를 구입할 경우 한국내의 주택수와는 무관하고요.
1가구 2주택에 해당하지 않습니다.
<질문3>
베트남에서 주택을 구입할 때 물량 제한이 있나요?
<답변>
외국인의 베트남주택이나 아파트 구입시 수량제한은 없습니다.
<질문4>
베트남에서 주택 거래를 할 경우 국내에 신고해야 하나요?
<답변>
베트남의 주택이나 아파트를 구입 또는 매각 등 거래시에는 한국에 신고하는 것이 원칙입니다.
<질문5>
베트남에서 주택을 구입할 때 취득세와 등록세는 얼마나 내야 하나요?
<답변>
한국과 달리 취득세는 없으나 소유권 등기시 등록세를 납부하셔야 합니다.
이외에 부가가치세를 납부해야 하며 세금은 아니지만 유지보수비(한국의 장기수선충당금) 명목으로 분양가의 2%를 선 납부해야 합니다.
<질문6>
베트남 현지에서 주택을 여러 채 구입할 경우 중과세 제도가 있나요?
<답변>
베트남에 다주택 중과세제는 없습니다.
<질문7>
베트남에서 아파트나 주택을 구입할 때 담보대출이 가능한가요? 만약 가능하다면 대출금리는 어느 정도 인가요?
<답변>
베트남 내 외국인은 거주증 기한까지 대출이 가능합니다.
현지법인은 베트남 거주자이므로 담보대출 가능합니다.
금리는 신용등급에 따라 조금씩 차이가 있지만 약 7% 내외입니다.
<질문8>
아파트 구입 계약시 계약금을 국내에서 현지로 송금할 수 있나요? 관련 절차는 어떻게 되나요?
<답변>
계약금 송금은 가능합니다.
먼저 부동산 매매 계약을 하고 거래 은행에 '거주자의 해외 부동산 취득' 신고를 해야 하고요.
계약서 상의 계약금 및 잔금 송금을 마친 후 부동산 소유권 증빙서류(핑크북)를 은행에 제출하면 됩니다.
<질문9>
송금 환율제도는 어떻게 되나요? 현지에서는 베트남 동화로만 계약 및 거래되는 것으로 알고 있는데요?
<답변>
일반적으로 원화로 달러를 사서 송금하고 베트남에서 현지 화폐로 환전하는 형태입니다.
<질문10>
국내에 머물면서 베트남 주택을 구입하면 아무래도 관리가 힘들 것 같은데요. 이에 대한 해결책이 있나요?
<답변>
현지의 임대자산관리서비스를 해주는 전문업체에 위탁하면 됩니다.
K-VINA비즈센터 소속 전문위원협력업체도 현지에 있습니다.
<질문11>
베트남에서 아파트나 주택을 구입한 후 임대를 줄 경우 가장 수요가 많은 평수는 무엇인가요?
<답변>
방 3개 30평대를 가장 선호하는 것 같고요.
<질문12>
베트남 아파트의 경우 투자시 평균 임대 수익률은 어느 정도인가요?
<답변>
대개 연 5%에서 7% 정도 됩니다.
<질문13>
베트남 아파트의 경우 매월 임대소득을 올릴 경우 소득세는 어떻게 되나요?
<답변>
현지에서 연 1억 동(원화 약 5백만원) 이상 소득시 부가세 5%와 소득세 5%를 내야 합니다.
국내에서는 다른 소득과 합산해 종합소득세 확정 신고해야 합니다.
<질문14>
월세 수입을 매월 국내로 송금할 수 있나요?
<답변>
베트남 현지에서 임대사업자로 등록하면 임대소득을 송금할 수 있습니다.
즉, 소득에 대한 세금 납부 후 해외송금이 가능합니다.
<질문15>
양도시 양도차액 즉 수익금에 대한 양도세는 어떻게 되나요? 수익금을 국내로 송금하는데 아무 문제가 없나요?
<답변>
베트남 주택 매도시 양도세는 양도가액에 관계없이 매도가의 2%입니다.
현지 세금납부 후 국내 송금이 가능하고 2개월 내 신고해야 합니다. 이때 국외 납부세금은 공제받을 수 있습니다.
다.
<질문16>
본인이 아닌 자녀 명의로 베트남 아파트 주택 구입계약이 가능한가요?
<답변>
자녀명의로 주택구입은 가능하지만 취득자금에 대한 증여문제가 있을 수 있습니다.
만일 해당 부동산 취득 시 취득자금을 증여 받았을 경우에는 국내세법에 따라 증여세를 납부해야 합니다.
<질문17>
베트남 아파트 선분양 계약을 한 뒤 시공이 중단되면 보장받는 제도가 있나요? 분양보증제도 유무?
<답변>
베트남 정부에서 선분양 계약시 수분양자들을 보호하기 위한 분양보증제도를 시행하고 있습니다.
<질문18>
향후 베트남 부동산시장에 대한 전망 그리고 베트남 부동산투자에 대한 총평
<답변>
베트남 부동산.주택시장은 베트남 경제의 고도성장 시기와 더불어서 계속 성장할 것으로 전망됩니다.
일시적으로는 시기에 따라 외부충격으로 부동산 시장이 업앤다운(Up & Down)할 것으로 예측 되지만 긴호흡으로 5년에서 10년 장기적 관점으로 투자한다면 좋은 결과가 있을 것으로 판단됩니다.
희망적으로는 중국의 부동산 시장이 폭등하기 시작한 2009년과 같은 타이밍이 5년이나 7년 내에 베트남 부동산 시장에 올 수 있다고 예상하고 있습니다.
<질문19>
베트남 부동산 투자시 유의할 점 및 주의사항
<답변>
외국인이 적법하게 소유권(핑크북)을 넘겨 받을 수 있는 부동산인지 확인해야 하고요.
계약 당사자가 시행사의 공식 분양대행사나 중개사인지 확인 후 거래해야 합니다.
그 다음 접근성과 가시성이 좋은 입지인지, 시행시공사가 견실하고 시공품질이 좋은 회사인지 여부 등을 살펴야 합니다.
베트남이 포스트차이나로 각광받으며 안정적으로 발전할 것은 분명해 보입니다.
따라서, 장기적인 관점에서 베트남 부동산 투자를 긍정적일 수 있다고 봅니다.
다만, 단기적으로 최근 부동산 공급물량이 너무 과다하고 외국인 취득한도 30%가 초과되는 경우 처분이 용이하지 않을 수 있다는 점,
2015년 7월 신주택법에도 불구하고 외국인들에게 주택소유권(일명 핑크북)이 정상적으로 발급되지 않고 있는 점,
주택소유권을 받기 전에는 분양사와 장기렌트 계약형태인바 개발회사가 부도나는 경우에 투자손실을 볼 수 있다는 점에서 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.
<질문20>
베트남부동산 투자 안내 세미나 그리고 투자여행, 산업시찰단 안내
<답변>
다음 간이세미나는 8월 21일(화요일)에 있을 예정입니다.
참고로 하노이부동산투자 1차 여행은 마감됐고요. 2차 여행은 8월20일 출발, 3차여행은 8월30일 출발 예정인데요.
하노이 CBD(중심상업지구)와 하노이 도시계획 확장 주동선안에 입지한 투자유망 아파트 네 곳의 사이트를 일일이 답사하고 시티투어와 쇼핑도 하고 아파트 구입계약도 하고 올 수 있는 매우 좋은 기회라고 생각합니다.
미얀마 양곤 부동산 투자여행은 8월23일 출발 예정입니다.
그리고 K-VINA 베트남산업투자창업시찰단 3기도 9월5일부터 8일까지 3박4일동안 호찌민과 붕따우를 다녀올 예정입니다.
특히 이번 시찰단은 베트남 전기전력태양광발전, 베트남전력청관료 강연과 태양광투자프로젝트 소개 등이 있고요.
인기화장품 유통시장 답사와 유명의류공장 답사, VIP성공교포기업인의 강연도 예정돼 있습니다.
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