이경은 / 앵커
범기원 / KB증권 대치지점
Q. 새로운 투자처를 기다리는 시청자들에게 또 어떤 유용한 정보를 주실지 기대가 되는데요. 어떤 기업이죠?
- 오늘은 적극적인 부동산 운용을 펼치는 ‘Invesco office J REIT’ 라는 일본에 상장된 리츠 종목입니다. 2200억엔 규모의 부동산을 운용하는 리츠이구요, 2014년 상장된 종목입니다.
Q. Invesco office 라면 Office 부동산에 투자하는 건가요?
- Invesco 는 일본 내에서 18개의 부동산을 운용하고 있는 신용등급 A+의 리츠입니다. 기존에 780억엔 규모의 5개 부동산을 매입하여 운영하던 사모 REIT를 2014년 IPO해서, 현재 18개 부동산, 2200억엔 규모의 부동산 리츠로 성장한 종목입니다. 현재도 꾸준한 부동산 매입, 매각을 하고 있는데요. 주요 부동산은 니시-신주쿠 프라임 스퀘어, 에비스 프라임 스퀘어 그리고 요즘 방문객이 급증하고 있는 곳이죠, 요코하마에 위치한 퀸즈 스퀘어 등을 소유하고 있습니다. 지난 분기 기준 총 임차율은 98.9%로써 공실 없는 임대차를 운용하고 있구요, IPO이후 연평균 임대차수익 증가율이 9.2%에 달하고 있습니다. 또한 임차인 운영을 다각화하여 5개 주요 임차인에 대한 비중이 43.1%에서 18.7%로 감소했습니다. 즉 Key tanant의 수를 줄여서 공실 위험을 낮추면서 동시에 임대료를 상승하게 만드는 전략을 꾸준히 수행했다고 볼 수 있습니다. 결국 운용 전략 자체가 적극적인 변화를 추구하는 운용을 하는 리츠라고 볼 수 있는데요, 그래서 일본 내 리츠 중에서도 배당 수익률이 상당히 높은 편입니다. 현재 주가 기준으로 연 5.46 %의 배당을 일년에 월, 월 나누어서 두번 하고 있습니다.
Q. 앞에서 적극적인 부동산 운용 전략이라 말씀하셨는데요, 구체적으로 어떤 전략을 의미하는 것인가요?
- 네, 보통 상업용 부동산 투자 전략에 있어서 부동산을 분류할 때는, Core, Core plus, Value added, Opportunistic 이렇게 4가지로 분류를 합니다. Core 부동산은 가장 낮은 변동성을 갖고 있는 투자 대상을 의미하고 뒤로 갈수록 높은 변동성을 가지고 있는 부동산을 이야기 하는데요, core에서 core plus로 갈 수록 기대 수익률은 높아집니다. 조금 더 구체적으로 말씀드리면 Core 부동산은 입지, 건물, 임차인의 3가지 요소가 최상위급인 부동산을 말합니다. 우리나라로 예를 들면 여의도의 IFC, 역삼역의 GFC 같은 곳이라 할 수 있겠는데요 지하철역에 연결된 도심 한 복판에 위치한 입지, 우량한 건물, 우량 장기임차자 이 3가지 요소가 다 좋은 부동산을 이야기합니다. 코어플러스는 이 3가지 중에 한두가지 정도가 빠진 것을 의미합니다. 입지가 다소 열위에 있다던지, 건물이 낡았거나 하는 경우를 이야기하구요. 그만큼 코어 부동산에 비해서 투자 위험성은 높게 되고 따라서 투자의 기대수익률은 높게 가져가게 됩니다. 다음 Value-added는 리모델링 등을 통한 수익가치 증대를 목적으로 하는 투자를 말하구요. Opportunistic은 주로 개발사업을 의미합니다.
Q. 그렇다면 그 중에서.. Invesco REIT는 어떤 전략을 수행하고 있나요?
- Invesco REIT의 특이점은, 부동산 투자 전략의 4가지 중에서 개발사업인 Opportunistic을 제외하고 Core 전략과 Core plus전략, Value-added 전략을 동시에 실행하고 있다는 점입니다. 이렇게 전략을 혼합하면 결국 저위험-저수익, 고위험-고수익의 상황이 아닌 중위험-중수익 전략을 추구할 수 있게 되는데요. 예를 들어 입지가 조금 약한 건물의 경우 우량 임차자를 조금 더 낮은 임대료로 유치하여 공실률을 줄이고 리스크를 줄이는 반면, 반대로 입지가 좋은 부동산의 경우 임차자를 다양화하여 임대료를 높이고 조금 높은 리스크를 가져가되, 입지가 좋은 만큼 건물 지하공간과 상층부를 상업시설로 꾸며 수익을 창출하기도 합니다. 또한 어떤 경우는 건물 일부를 호텔로 임차 유치하여 수익을 높이는 다양한 전략을 취합니다. 이런 적극적인 부동산 운용 전략과 보수적인 운용 전략을 동시에 실행함으로써 일본 리츠 중에서도 2~3번째 수익률을 유지하고 있구요, 수익률과 거래량에서 항상 상위에 랭크되어 있는 리츠로 자리잡게 되었습니다. 그리고 부동산 평가 가치도 많이 상승해서요, 현재 구매한 부동산의 가치는 2200억엔이지만, 부동산 평가가치는 2450억엔으로써 미실현손익이 250억엔에 이르는 상황입니다.
Q. Invesco의 주가와 실적은?
- Invesco Reit의 현재 주가는 15,760엔입니다. 시가총액은 1300억엔 규모이고, 배당수익률은 연 5.4%대 입니다. 배당은 5월과 11월, 1년에 두 번 하고 있는데요, 2017년 11월 배당이 주당 400엔, 2018년 5월 배당이 주당 426엔 이었습니다. 대출 대비 담보비율인 LTV는 45%~49%를 가지고 있습니다. REIT를 평가하실 때 눈여겨 보셔야 할 점은 NOI와 FFO입니다. NOI는 당기순이익과 같은 개념으로 가능한 모든 임대수익에서 공실로 인한 손실을 빼고, 여기에 잡손익을 가감하고 운영비용을 차감해서 구합니다. 그리고 FFO는 순이익에 할부상환과 감가상각을 더하고 자산매각으로 인한 이익을 차감합니다. 결국 영업이익과 같은 개념인데요, 이 값을 총 발행 주식 수로 나누면 주당 FFO가 나오는데, 주식에서는 EPS로 생각하시면 될 것 같습니다. 현재 NOI Yield는 4.1%로써 3.4%를 기록하고 있는 peer그룹 office reit 평균보다 높은 상황이며 또한 배당성장률은 24.9%를 기록함으로써 높은 수익 향상성을 기록하고 있습니다. 앞에서 EPS라고 말씀드린 FFO는 주당 479엔이며, 이 중 주당 426엔을 배당하고 있는 상황입니다.
Q. 끝으로 투자시 유의할 점은??
- 투자시 주의하실 점은, Invesco 는 원래 글로벌 네트워크를 가진 부동산 투자회사입니다. 미국에 상장된 invesco도 있으니, 투자시에 헷갈리지 않도록 주의하시면 될 것 같구요. 다음은 앞에서 2200억엔 규모의 리츠이고 적극적인 자산운용 전략이 포함된다고 말씀을 드렸는데요, 글로벌 리츠 규모에서는 큰 리츠는 아니고 중소형 리츠라고 생각하시면 됩니다. 따라서, 중소형 리츠가 적극적 자산 전략까지 펼치는 것이기 때문에 주식으로 비유하면 중소형주로 생각하시면서 무조건 장기 보유보다는 시장 변화에 따라 대응하는 전략이 필요할 것으로 보입니다. 감사합니다.
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