[해외직접투자] 일본 물류 부동산에 투자하라, '니혼로지스틱스 펀드'

앵커> 이경은 / 앵커

출연> 범기원 / KB증권 대치지점

Q. 새로운 투자처를 기다리는 시청자들에게 또 어떤 유용한 정보를 주실지 기대가 되는데요. 오늘은 일본 관련 종목을 준비하셨다고 들었습니다~

- 네 안녕하세요. 오늘 소개드릴 종목은 ‘Japan Logistics Fund’ 라는 일본에 상장된 리츠 종목입니다. 보통 ‘니혼로지스틱스’ 라고 불리는 리츠 펀드인데요. 일본의 오랜 물류기업인 미쓰이 상사의 관리 하에 운영되는 이 리츠는 2005년 상장되어 일본에서 50개의 물류시설을 매입하여 관리하고 있는 리츠입니다. 물류 시설에서 나오는 임대료를 주 수익원으로 하고 있으며, 외국 거래소에 상장되었음에도 한 주씩 단주 매매가 가능한 종목입니다.

Q. ‘물류 부동산 리츠’ 라고 말씀을 해주셨는데요, 아직 우리나라에는 부동산 리츠 상품이 많지 않아 생소한데요. 리츠에 대한 간단한 설명 부탁드립니다.

- 네, 리츠 상품을 말로만 들어 보셨을 뿐 사실 조금은 생소하신 분들도 많을 것입니다. 간단히 말씀드리면 리츠는 부동산 펀드를 거래소에 상장하여 거래할 수 있게 만든 것이라 생각하시면 됩니다. 아직 국내 시장에서는 상장리츠가 총 3개로써, 리츠 자체가 생소한 상황이지만 사실 해외 투자시장에서는 이미 리츠는 주식이나 채권처럼 주요 투자처입니다. 대표적으로 미국 시장만 놓고 봐도 상장 리츠의종목 수만 191종목이구요, 상장된 리츠가 소유한 부동산 규모가 NAReits 조사 기준으로약 2000조 규모에 달하고 있습니다. 또한 미국 다음으로 리츠가 활성화 된 일본의 경우 현재 46 종목의 리츠가 거래되고 있고, 기타 호주, 캐나다, 싱가포르에서도 리츠가 매우 활성화 되어 있습니다.

Q. 소유 부동산에 따라 리츠의 종류도 나뉘지 않습니까?

- 리츠의 종류를 보면, 결국 소유하고 있는 부동산이 어떤 부동산이냐에 따라 나뉘는데요. 리테일부동산(상가부동산)에 투자하는 리츠, 오피스건물에 투자하는 리츠, 주거용 부동산에 투자하는 리츠, 물류부동산에 투자하는 리츠 등 정해진 기준은 없으나보통 4가지 정도로 나누고 있습니다. 보통 리츠는 초기에 사모로 모집된 후 공모 형식으로 거래되기 때문에 부동산 매입자나 자산 운용자 입장에서는 규모가 큰 부동산에 투자할 때 자금을 모집하기가 용이한 수단이며, 반대로 투자자 입장에서는 규모가 크고 안정적인 부동산을 소액으로 간접 소유하며 임대수익을 받을 수 있는 이점이 있기 때문에 거래가 활발하게 일어나고 있습니다.

Q. 그렇다면 리츠의 수익원으로는 우선적으로 ‘임대수익’이 있겠네요?

- 리츠의 수익원은 크게 두 가지인데요. 보유 부동산의 시세 상승시의 매각차익, 그리고 부동산 임대료에서 얻는 임대료 수익입니다. 리츠를 산 뒤에 주식처럼 보유하고 계시면 리츠의 성격에 따라 매 월 또는 매 분-반기, 매 년 이런 식으로 임대료를 ‘배당’ 받을 수 있는 이점이 있습니다. 배당에 관련해서는 세법 특례 등으로 지원하고 있는데요, 각 국가의 법에 따라 다르지만 미국의 경우 리츠에서 발생하는 이익의 95%를 배당하면 법인세를 면제해주는 등 기본적으로 리츠에 대한 배당유도를 하고 있는 상황입니다. 매각차익의 경우, 일반적으로 요지에 입지한 부동산은 물가상승률만큼은 꾸준히 상승하는 경향이 있기 때문에, 취득 당시의 부동산가격과 현재의 부동산가격에서 평가차익이 존재하는 경우가 많습니다.

Q. 리츠에 대한 전반적인 설명을 해주셨는데 그렇다면 오늘 소개해주시는 니혼로지스틱스는 어떠한 리츠인가요?

- 니혼 로지스틱스는 이름에서도 알 수 있듯이 물류 부동산에 투자하는 리츠입니다. 물류창고를 주로 임대해주고 있다고 생각하시면 되는데요, 현 시점에서 주거나 오피스, 리테일 부동산이 아닌 물류창고에 투자하는 리츠를 추천드리는 이유는 최근 들어 물류부동산의 활성화, 그러니까 최근 경제 구조적으로 물류창고의 수요가 아주 많아졌다는 점 때문입니다. 세계적인 추세 중 하나인 물류창고 임차 수요 증가의 이유는 바로 E-commerce 시장의 확대 때문인데요, 온라인 쇼핑 시장이 활성화되면서 규모가 큰 물류창고의 수요가 늘어나고 있는 것입니다. 보통 온라인쇼핑으로 구매된 물건들은 공장에서 물류센터를 통해 각 지역으로 배송 되고, 또한 인건비 상승 등 및 가격경쟁으로 인해 배송 원가 절감을 위해서도 자동화된 대형 및 고급 물류창고에 대한 수요가 늘어나고 있는 상황인데요. 실제 경쟁 리츠인 리테일부동산 리츠그러니까 오프라인 매장에 투자하는 리츠들이나, 주거용 리츠 대비 물류 리츠의 성장세가 가장 가파르게 나타나고 있습니다.

Q. 많은 리츠 중에서도, 니혼로지스틱스를 선택하신데에는 그만한 이유가 있겠죠?

- 그렇습니다. 니혼로지스틱스는 일본에서 50개의 물류시설을 보유한 일본의 대표 물류 리츠입니다. 부동산의 입지 또한 인상적인데요, 니혼로지스틱스가 보유하고 있는 물류시설의 입지는 도쿄 대도시권에 30개, 나고야-교토 지역에 4개, 나머지는 기타 일본 전역에 걸쳐 있습니다. 금액 기준으로는 도쿄 대도시권에 80%의 물류시설을 보유하고 있는 상황이며, 부동산의 취득가액은 100엔당 원화 1000원 기준으로 단순 환산시2조 7천억원이며, 현재 평가가치는3조4천억원 규모입니다. 또한 현재 임차율은 96.9%로 실질적으로 완전히 임차된 상황입니다.

Q. 그렇다면 니혼로지스틱스의 현황과 더불어 투자포인트를 짚어주시죠!

-우선 니혼로지스틱스의 현 주가는 224,700엔이고 시가총액은 원화 2조원 규모입니다. 주식처럼 리츠에도 주요 평가 항목이 있는데요. 이를 차근차근 짚어보면. 우선 FFO라고 불리는 주당 수익은 2017년 6291엔 에서 2018년 6555엔, 배당은 2016년 4180엔에서 4367엔까지 증가했습니다. 앞에서 말씀 드린대로 임차율은 96%로써, 5%미만 자연공실률 수준의 공실만 발생하고 있습니다. 부동산 가치 대비 부채비율이죠, LTV (Loan to Value) 는 최근에 다소 높아졌음에도 불구하고 34.5%로써 타 부동산 리츠 대비 높지 않은 상황입니다. 또한 물류리츠에서 가장 중요한 점은 우량임차자가 장기 물류시설 임차 계획을 맺었는지의 여부인데요, 이에 따라 배당수익률이 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 니혼로지스틱스 리츠의 주요 임차인으로는Nippon Express, Hitachi Transport, Ricoh, DHL 등의 우량 임차자가 이름을 올리고 있으며 임차 기간은 10년 이상이 14.2%, 5~10년이 30.5%, 3~5년이 20.7%로 이루어져 있어서 공실 리스크 부담은 높지 않은 상황입니다. 그리고 다시 한 번 짚어 보아야 할 점은, 리츠의 핵심인 배당수익입니다. 니혼로지스틱스 리츠는 1월에 한 번, 7월에 한 번 이렇게 두 번 배당을 합니다. 현재 주가가 224,700엔인데요,최근 배당이 증가해서 4300엔의 배당을 하면서, 배당 수익으로 연 수익률이 3.98%입니다. 또한 대부분의 부동산 임차 조건에 임대료 상승 조건이 계약상으로 맺어져 있기 때문에 예상 배당수익은 2019년 4500엔으로써 꾸준히 상승 예정입니다. 또한 매각이익에 대한 배당도 있는데요 이 부분은 지가 상승이나 적절한 매수자가 나타나는 경우 발생할 수 있습니다. 참고로 니혼로지스틱스리츠는 거래소에서 1주씩도 매매가 가능하기 때문에, 1주만 배당수익을 얻을 수 있는 점 주목해보실 만 합니다.

Q. 마지막으로 투자 시 주의하실 점 있으면 안내 부탁드립니다.

- 네, 우선 니혼로지스틱스리츠는 AA등급의 신용등급을 가진 리츠로써 신용상 리스크로는 안전한 상황입니다. 또한 임차 현황도 우량하고 안정적이기 때문에 이론상 리츠 자체의 문제가 발생할 여지는 많지 않습니다. 다만 한가지 투자자분들께서 꼭 확인하셔야 할 부분은 세금부분인데요, 일본 리츠에서 얻는 배당수익은 국내가 아닌 일본에서 과세가 됩니다. 일본의 배당소득세는 현재 15%인데요, 한-일간 조세 조약에 따라 일본에서 자동으로 원천징수를 하고 입금이 됩니다. 일반 투자자 분들께서는 크게 신경 쓰실 부분은 없으나 금융소득종합과세에 해당되시는 투자자분들께서는 자칫 높은 배당수익으로 인해 해당 소득을 외국납부세액으로 함께 신고해야 하는 등의 번거로움이 있을 수 있으므로 해당 부분을 자세하게 파악 및 문의 후에 투자하시는 것이 바람직합니다.

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