'유망 아파트 선정방법' 저분양가, 고프리미엄 형성 단지 찾아라

주변 시세 대비 저렴한 분양 단지, 입주 후엔 시세 웃도는 프리미엄 형성
올해 초부터 분양된 단지부터 최근 분양단지까지 실수요, 투자수요 높아

내 집 마련에 처음 나서는 수요자와 초보 투자자들에게 지역 선택과 아파트 선택은 늘 어려운 일이다. 부동산 전문가의 의견도 각각 다르고, 주변 사람들의 의견은 물론 찾아간 중개업소 마다 다른 의견을 내놓기 일쑤다.

이러한 결정을 해결할 가장 쉬운 방법 중 하나는 시장에 이미 알려져 있는 유망 지역에서 리스크가 없는 아파트를 선택하는 것이다.

아파트 청약은 그 누가 뭐라고 해도 일반인들이 가장 손쉽게 내 집을 마련하는 방법인데, 이들 일반인들이 높은 경쟁률에도 아랑곳 하지 않고 청약을 한다는 것은 해당 지역과 그 아파트가 미래가치가 있다는 것을 보여주기 때문이다.

생각하는 방향에 따라서는 청약뿐만 아니라 유망 지역에 있는 기존 부동산 매입도 확실한 투자가 될 수 있다. 청약은 로또확률로 당첨될 때 이익이 생기지만, 기존 아파트 매입은 매입과 동시에 이익을 기대할 수 있기 때문이다.

하지만 더 나은 프리미엄을 기대한다면 신규 분양 아파트로 눈을 돌리는 것이 좋다. 신규 아파트 분양은 주변시세를 반영한 분양가로 분양되는데 분양가인 초기 비용이 저렴한 경우 입주 시점에는 이를 웃도는 프리미엄이 형성된다.

특히 유망 지역에서 시세 대비 저렴한 분양가로 분양된 아파트들의 경우엔 더욱 높은 프리미엄을 형성할 가능성이 높다. 유망 지역에 위치해 있어 그만큼 수요가 확보되고 그에 따른 미래가치 또한 높을 수 밖에 없기 때문이다.

■ 低분양가, 高프리미엄 형성될 유망단지는
분양시장의 바로미터 격인 강남권에서는 올해 低분양가에 高프리미엄 형성이 기대되는 유망 분양단지들이 잇따라 등장했다. 이에 내 집 마련에 나서는 수요자와 투자자들의 경우 강남권 분양 단지들을 눈 여겨 볼 것을 권장한다.

올해 첫 강남 재건축 분양단지인 `방배아트자이`의 경우 일반 분양가는 3.3㎡당 4,000만원대로 예견됐지만, 분양 당시엔 200만원 이상 저렴한 3,798만원으로 시장에 나왔다. 이는 주변 반포, 잠원, 압구정, 개포동에 위치한 아파트 보다 싼 수준이다. 입주 때까지 전매가 제한되지만 주변에 반포, 잠원, 압구정, 개포동이 위치해 있어 입주 시에는 높은 프리미엄(웃돈)이 형성될 것으로 보인다.

8.2 부동산 대책 이후 분양된 `신반포센트럴자이`도 高프리미엄이 예상된다. 이 단지는 주변 시세보다 3.3㎡당 1,000만원~2,000만원 가량 낮은 평균 4,250만원의 분양가로 책정됐다. 지난해 8월 입주한 `아크로 리버파크` 전용면적 84㎡의 현재 실거래가는 3.3㎡당 평균 6,000만원에 육박한다. 단순 계산으로는 2억~4억 원 가량 분양가가 낮은 셈이다. 지하철 3, 7, 9호선인 고속터미널역 역세권으로 입주 후 수억 원의 웃돈이 붙을 것이라는 의견이 지배적이다.

강남 업무지구로의 접근이 용이한 `래미안 강남포레스트`도 주변 시세보다 1억 원 정도 낮은 3.3㎡당 평균 4,160만원에 분양됐다. 이 역시 입주 시점엔 수천만원에 가까운 웃돈이 붙을 것이란 얘기가 나온다.

`서초 센트럴 아이파크` 역시 빼놓을 수 없다. 이 단지 분양가는 3.3㎡당 평균 3,220만원으로 책정됐다. 당초 시장에서 3,000만원 후반에서 4,000만원 초반으로 예상했지만 최종 분양가는 인근 시세보다 낮게 책정됐다. 인근 단지인 힐스테이트서리풀의 시세는 현재 3.3㎡당 4,250만원으로 `서초 센트럴 아이파크` 전용 80㎡ 보다 2억5000만원 정도 비싸다. 반대로 보면, 당첨만 되면 앉아서 2억 원 이상에 해당하는 시세차익을 얻는 셈이다.

부동산 전문가들은 "올해엔 강남에 위치한 신규 분양 단지임에도 분양가가 저렴하고 입주 후엔 높은 프리미엄이 예상되는 단지들이 많다. 다만 재건축 물량은 조합원이 로얄층을 다 차지하고 남은 물량이 일반에게 넘어오기 때문에 재건축 물량과 신규 분양 물량 간의 프리미엄 격차는 존재할 것이다. 이 점만 염두에 둔다면 내 집 마련과 프리미엄이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다"고 답했다.