[증시 라인 11]
- 앵커 : 김동환 경제 칼럼니스트 / 경희대학교 국제지역연구원 객원연구위원
- 출연 : 임형록 / 한양대학교 경영학부 교수
Q.>부동산은 목돈이 들어가는 큰 투자인데, 유동성 측면에서 현재 흐름을 진단해달라.
→ 현재 우리나라 유동자금의 4계단 = DJ: 분양가 상한제 + 참여정부: 세종시와 혁신도시 + 실용정부: 4대강 + 전 정부: 초이노믹스
( 2012년 하반기부터 글로벌 경제가 회복되던 시기로 초이노믹스 불필요했었음. )
→ 거대 유동성이 십 년 이상 쌓인 상태
(수도권 → 지방 → 다시 수도권으로 유입)
(근본적으로 특히 서울의 노후 아파트가 가격 상승의 핵심.)
Q.> 단지 유동성 때문에 부동산이 다시 상승했는가? 이 부분 자세히 분석해달라.
→ 2008년 이후 매수보다는 가격 하락론에 의해 전세 수요 상승 → 갭 투자.
→ 전세가 주는 하방 탄성 + 국내 유동성 + 글로벌 경기 회복세 → 매수세 확산
→ 결과적으로 전세가가 매매가를 밀어 올림.
Q.> 전세가 팽창의 원인은 무엇인가?
→ 이명박 정권 당시 전세자금 대출 도입
→ 4대강 사업을 위해 지방에 건설자금 투입을 위한 수도권 부동산 억제: 그 대신 전세자금 팽창
Q.> 이번 8.4 부동산 대책을 어떻게 보는가?
우리나라의 부동산 전통적 부동산 공식
1. 거주용 부동산의 수익은 크게 '매매차익' + '전세차익'.
2. 가장 핵심은 전세차익 → 다주택자
3. 곧 부자 되는 길.
4-1. 정부의 정책 방향
방향 1. 대규모 택지개발은 부담(유동성 부담 + 주택공사 부채 문제) + 다주택자일 경우 임대사업자로 전환할 것 = 세수 확충 → 임대 주택 공급 + GTX 자금 조달.
방향 2. 2018년 4월까지 주택을 판매하라?
→ 하지만 양도소득세는 중과세로 다주택자들은 최대 1-2채 매도에 그칠 것
방향 3. 주택임대사업자로 등록하라?
→ 혜택: '취등록세+재산세를 인하' vs. "비용: 건강보험료 대폭 인상 + 년 임대료 5% 이내 + 임대기간 4년 보장" → 주택임대사업자 등록을 꺼림.
4-2 젊은 계층
1. DTI + LTV 축소: 자기 집 마련 시 충분한 저축 후 소규모 대출에 의존해야 함. → 주택 구매 이전까지 장시간 소요 = 상대적 박탈감
2. 일시적 1가구 2주택: 대출 축소로 인한 주택 마련 재원 문제
4-3. 다주택자
1. 전세가가 하락하지 않을 경우 전세차익으로 버틸 수 있음.
2. 단순히 양도세로 포기하지 않을 것임.
3. 임대 사업자 등록: 세원 노출과 건강보험료 인상으로 등록 의무제 이전까지는 관망할 것.
결과적으로 전세가가 매매가가 넘을 수는 없으니 전세가와 매매가의 폭이 좁은 상태로 진행.
Q.> 8.4 대책을 포함해 향후 우리나라 부동산 문제의 가장 큰 문제점과 난제는 어디에 있다고 생각하는가?
→ 서울과 신도시 노후 아파트 문제
→ 재건축 아파트는 미래 가치의 보고 = 잠재적 매수 수요
→ 재건축이 막힐 경우 결국 전세, 월세에 큰 부담.
→ 근본적으로 엄청난 유동 자금의 폭발력
Q.> 장기적으로 주택가격을 안정화시키려면 어떻게 해야 할까요?
1. 급강하 방책
→ 전세대출 축소 + 공시지가 개선 후 종부세 확대
2. 안정화 방책
→ 서울권 내 재건축에 대한 제도정비와 속도를 높여 전세, 월세 부담을 줄일 것.
(재건축 아파트 가격하락 → 재건축 비용 상승 → 공급부족)
3. 가구 수를 고려한 공급정책
→ 1인 가구나 저소득층의 경우 도심권에 소규모 주택 공급이 필요.
4. 정부의 도심재생사업은 유동성에 유동성을 더하는 행위라는 점을 인지해야 함.
→ 현재 글로벌 경제 상황과 수출이 유지되는 상황에서 정부가 인위적으로 유동성을 더하는 행위는 불필요함.
5. 공무원 확대 및 비정규직의 정규화는 장기적으로 부동산 신규 구매층.
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