진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
오피스텔 3채와 한남동의 단독주택을 임대하면서 대학에서 강의를 하고 있습니다.
한남동의 단독주택은 10여년간 보유하며 미군에 월세로 임대를 하다가 6년 전에 양도하였는데,
지난해 자금출처 조사 때 제출한 임대계약서에 따라 7년 전과 6년 전의 임대소득에 대한 소득세 신고누락으로 1억 원이 넘는 과세예고통지서가 나왔습니다.
보통, 조세시효가 5년 이라고 들었는데, 6, 7년 전의 소득에 대해서 나온 세금도 내야 하는지요?
또한 주택임대사업자로 임대사업자등록을 하고 5년이 안되어 부득이 양도하는 경우 벌금이 나오는지,
절세방안이 있는지도 답변 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연 주신 분의 경우 지난해 자금출처 조사 때 미군에게 임대했던 임대계약서를 제출한 것이 문제가 된 것 같은데요.
일반적으로 5년이 지나도 세금이 과세되는 건가요?
장운길/ 네. 세법에서는 일정한 기간 안에서만 세금을 부과할 수 있도록 하고 그 기간이 지나면 세금을 부과할 수 없도록 하고 있는데,
이를 보통 '조세시효'라 하고 세법에서는 '국세부과의 제척기간'이라고 합니다.
일반적으로 국민들은 국세부과의 제척기간이 5년이라고 알고 있으나, 이를 무조건 5년이라고 생각하면 큰 오산입니다.
제척기간이 최장 15년까지 있기 때문입니다.
장효윤/ 세금을 부과할 수 있는 기간이 5년부터 15년까지 다르다고 말씀하셨는데요. 구체적으로 어떻게 다른가요?
장운길/ 네. 국세부과제척기간이 가장 긴 것이 상속세와 증여세인데요,
납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 상속세 또는 증여세를 포탈하거나 환급, 공제 받는 경우와,
신고를 하지 아니하였거나 허위신고 또는 누락 신고한 경우에는 신고기한의 다음날부터 15년간입니다.
그 외에 일반적인 상속증여세의 국세부과제척기간은 신고기한의 다음 날부터 10년간입니다.
이처럼 상속세와 증여세 이외의 부가가치세, 양도소득세, 소득세, 법인세 등은
사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급 또는 공제받는 경우에는 신고기한의 다음날부터 10년간이구요,
납세자가 법정신고 기한 내에 신고를 하지 아니한 경우에는 신고기한의 다음날부터 7년간입니다.
그 외에 기타의 경우에는 신고기한의 다음날부터 5년간입니다.
장효윤/ 오늘은 국세부과제척기간, 즉 조세시효에 대한 세무정보를 전해드리고 있는데요.
오늘 사연을 보내주신 분의 경우는 소득세이고 미군에게 임대한 소득에 대하여 신고를 하지 않았기 때문에 7년인가요?
장운길/ 네, 그렇습니다.. 오늘 시청자 사연의 경우에는 10여년 전부터 미군에게 월세로 임대하던 임대소득을 자금출처 근거로
임대차계약서를 제출한 것이 문제가 되어 과세예고 된 것으로 보입니다.
특이한 것은, 미군에게 임대하는 경우 본인이 신고하지 않으면 잘 나타나지 않는 부분이 현재 세원의 사각지대로 보이는데요,
미군으로부터 임차료에 대한 과세자료를 받지 못하기 때문에 과세인프라에서는 벗어나 있어 보입니다.
뒤늦게 조사를 통하여 확인되었지만 사기 기타부정한 경우라면 10년을, 일반적인 무신고라면 6년전에 양도하였더라도
7년의 제척기간, 즉 7년의 조세시효를 적용하는데,
다행히 오늘사연은 사기 기타 부정한 경우로는 보지 않아 7년간만 적용한 것으로 보입니다.
소득세는 소득일의 다음연도 5월말까지가 법적인 신고기한이므로
무신고시 소득일로부터 8년째 되는 5월 말까지가 제척기간이라고 보시면 되겠습니다.
장효윤/ 그렇군요, 주택임대사업자로 등록한지 5년 안에 부득이 양도하는 경우 어떤 제재가 있는지 문의하셨는데요. 이 부분은 어떤가요?
장운길/ 네. 매입임대주택사업자가 의무기간 5년이 경과되기 전에 임대물건을 양도할 사유가 있을 때는 다른 임대주택사업자에게만 양도가 가능합니다.
이를 위반할 경우 임대주택법 41조의 벌칙조항으로 과거에는 2,000만원 이하의 벌금이 부과되었습니다.
하지만, 2014.5.28일 이후에는 임대주택법 44조의 개정으로 3,000만원 이하의 과태료 조항으로 개정되었습니다.
장효윤/ 그렇군요, 그럼 마지막으로 절세에 도움이 되는 팁이 있다면 알려주시겠어요?
장운길/ 네, 오늘 시청자의 경우 3채의 오피스텔과 한남동의 단독주택을 10여년간 보유하다가 6년 전에 단독주택을 양도하였다고 사연주셨는데,
임대주택의 요건은 갖추어서 문제가 없어 보입니다.
비슷한 시청자들의 절세차원에서 말씀드리면, 임대사업 5년 의무임대기간을 가급적 채우도록 권하고 싶습니다.
또한, 전세보증금 간주임대료 과세 시에 주택 수 계산 특례에 해당하는 소형주택의 요건으로,
간주임대료 과세 제외하는 소형주택의 범위는
60㎡ 이하의 주택으로서 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 말하는데, 2018년 12월말까지 적용되겠습니다.
종합소득세 절세차원에서도 소형주택 임대사업자에 대하여는 5년 이상 임대시에 소득세 20%를 감면하고 있으나,
2016년부터는 4년 이상 임대하는 경우에 30%감면 하는 것으로 지난해 세법이 개정 되었구요,
임대 수입금액이 2,000만원 이하인 주택임대소득자에 대해서는 2018년 12월 31일까지는 임대소득을 비과세 하고,
2019년 이후 소득 분부터는 14%로 분리과세하도록 지난해에 적용기한을 연장하도록 개정되어 있습니다.
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