진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
교수로 근무하는 아들과 공동으로 서울 신촌에 50억 원 상당의 건물을
임대보증금 5억 원과 은행대출 20억 원, 공동자금 25억 원으로 취득하려고 합니다.
공유지분 구성을 아들과 엄마인 제가 50% 지분으로 등기할 경우,
대출받은 20억 원을 아들의 취득자금으로 인정받을 수 있는지요?
월세를 받아 은행이자를 지급하는 계획으로 빌딩을 매입하려는데,
은행에 대출을 문의하다 보니 공동으로 부동산 임대업을 할 경우 빌린 돈에 대한 지급이자는
부동산임대소득금액 계산 시 필요경비로 산입되는 금액에 해당되지 않는다고 하더군요.
20억 원을 대출받은 차입금의 지급이자를 비용처리 할 수 있는 방법이 없는지 궁금합니다.
장효윤/ 오늘 사연 주신 분의 경우 50억 원짜리 빌딩을 매입해 임대사업을 하려는데 세금문제가 고민이 되어서 사연을 주셨는데요.
우선, 아들의 공유지분을 50%로 하고 싶은데, 대출금 20억 원 전액을 아들의 취득자금으로 가능한지 사연 주셨는데요.
장운길/ 네. 오늘 사연은 엄마와 아들, 특수관계자간에 공동으로 건물을 매입하기 위하여 사연 주셨는데요.
건물가액 50억원에서 아들이 50%라면 25억원이 아들 지분이 되겠구요,
은행대출 20억원 중에 아들의 지분 50%적용하면 10억원이 자금출처 인정 가능금액으로 보입니다.
공동소유건물의 은행대출은 통상 건물지분대로 공동담보로 실행이 되므로 대출금액 전액을 아들의 부채로 가능한지는 은행에 자문을 구해보시기 바랍니다.
다만, 자금출처에 대하여는 은행 차입금과 보증금을 제외하고 실지로 들어가는 25억원의 자금에 대하여 소득금액증명 등 자금출처가 가능해야 하고,
누구의 계좌에서 나왔는지가 금융자료를 통해서 소명되어야 할 것으로 아들은 50%인 12억5천만원의 금융자료를 준비해야 증여세를 피할 수 있습니다.
따라서 대출금 전액을 아들의 취득자금으로 보기는 어렵습니다.
장효윤/ 그리고 은행대출의 지급이자에 대해서 사연 주셨는데요,
일반적인 대출에 대한 지급이자는 임대수입금액에서 공제되는 비용이 아닌가요?
장운길/ 네. 그렇습니다.
소득세법의 필요경비 계산 규정에 따르면 부동산임대소득이나 사업소득금액 등의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은,
당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통산적인 것의 합계액과 필요경비는
'총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자'라고 규정하고 있습니다.
따라서, 임대용 부동산의 취득자금으로 사용된 차입금에 대응되는 지급이자로 확인된다면 이를 필요경비로 산입하는 것은 타당하다 할 것입니다.
장효윤/ 네. 세무사님께서 차입금에 대한 지급이자는 필요경비로 계산될 수 있다고 말씀 주셨는데요.
그럼 사례의 경우는 공동으로 매입하는 거라서 비용처리가 안 되는 건가요?
장운길/ 네.. 아주 중요한 기준인데요,
일반적으로 단독으로 부동산을 구입하는 경우 자기자금으로 계약금이나 중도금을 지급 후에 보증금이나 대출금으로 잔금을 지급하는데,
이때는 대출의 지급이자에 대하여 시비 없이 경비인정을 해주고 있습니다.
그러나 공동사업자의 경우 차입금이 부동산의 매수자금의 용도로 사용되었다 하더라도,
차입금은 공동사업자가 공동임대사업을 영위하기 위하여 약정된 각 지분비율에 따라
공동사업장에 출자하여야 할 자신의 출자지분에 상응한 자금을 대출받은 것으로서
공동사업자 출자를 위한 개인적인 채무의 부담이지 부동산의 공동임대사업 자체와는 무관한 부채라고 보고 있습니다.
즉, 세법에 규정된 업무와 관련 없는 지출이란 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액으로서
사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자로 보는 것입니다.
따라서, 공동사업자의 대출이자에 대한 경비인정여부에 따라 임대수입금액의 수익성에 큰 영향을 미치므로
이에 대한 불복청구가 엄청 많이 들어와 진행되었고, 이에 따른 심판청구나 소송으로 상황에 따라 많은 판례가 존재하고 있습니다.
장효윤/ 네. 부동산 임대업에서 대출이자에 대한 이자비용을 인정받는 부분이 굉장히 중요한 문제일 것 같은데요.
그럼 오늘 사연의 경우처럼 은행대출을 20억 원을 받는 경우 대출이자는 경비인정을 받을 수 없는 건가요?
장운길/ 네. 임대사업자의 가장 큰 비용처리는 감가상각비와 지급이자에 대한 비용처리인데요,
감가상각비는 부동산 양도시 양도소득계산에서 다시 차감하여 계산해야 합니다.
그러나 지급이자 비용은 당기 처리비용으로 양도소득세 계산 시 반영하지 아니하고 매년 종합소득세 계산시 비용처리 하게 됩니다.
지금부터 중요한 정보인데요,
대출에 대한 지급이자의 비용을 인정하고 안하고는 자세히 검토하면 아주 작은 차이입니다.
우선, 처음부터 공동사업자의 출자금이 있었느냐, 없었느냐가 아주 중요합니다.
따라서 공동사업자는 자금출처가 확실해야 출자금 인정을 받을 수 있습니다.
다음은 공동사업계약서를 작성해야 합니다.
부동산 매매계약 전에 부동산임대사업을 목적으로 동업계약서를 작성하여야 하구요,
공동경영, 지분율, 출자금을 명시해야 하고 계약금과 중도금은 출자금으로 충당하며 나머지 취득자금은 임대보증금과
대출금으로 충당하는 내용을 작성해야 합니다.
또한, 대출금 지급이자는 공동사업장의 임대수입금액에서 지급하기로 약정하고, 지분을 처분할 때는 반드시 동업자의 동의를 받도록 명시해야 합니다.
장효윤/ 그렇군요, 그럼, 마지막으로 대출이자가 비용으로 인정되는 부분을 소개해 주신다면?
장운길/ 네.. 공제 가능한 예규를 분석해 보면
공동사업자의 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는
공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역에 따라 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하라고 회신하고 있습니다.
결국 사전 준비만 잘 하면, 부동산임대업을 경영하는 공동사업자가 동업계약의 내용에 따라 임대부동산을 취득하기 위하여 차입한
차입금의 지급이자는 공동사업장의 필요경비에 산입 가능하다고 판단됩니다.
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