진행 : 장효윤 MC
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 서울에 살고 있습니다. 시골에서 집을 짓고 살 계획으로 시골에 땅을 알아보고 있었습니다.
그런데 마침 공인 중개사가 원하는 땅이 나왔다는 것입니다. 빨리 계약을 하지 않으면 다른 사람이 매수해 갈 가능성이 있으니 계약을 서두르라고 하였습니다.
공인중개사가 추천했던 땅이 제가 예전에 가본 곳이고 제가 원하는 지역에 있는 것이었습니다.
계약 당일에 갑자기 급한 일이 있어서 땅을 직접 둘러보지 못하고 등기부등본과 지적도만 보고 먼저 계약을 했습니다.
중도금, 잔금을 치룰 때까지 부모님께서 편찮으셔서 직접 가 보질 못하고 잔금을 치루고 등기까지 하였습니다.
집안일이 정리되고 매수한 땅에 가보니 다른 사람이 건물을 지어 살고 있는 것입니다.
너무나 황당하여 건물주에게 땅을 매수한 사람이라고 이야기하고 건물을 철거하고 땅을 명도하라고 하였습니다.
그런데 건물에 살고 있는 사람은 전 토지 소유자로부터 건물을 매수하였기 때문에 지상권 등의 권리가 있다고 나갈 수 없다는 것입니다.
이럴 때는 어떻게 해야 하나요?
장효윤/ 부모님이 편찮으셔서 집을 지어 살려는 땅을 직접 확인하지 못하고 매수하였는데, 직접 가보니 매수한 토지 위에 건물이 있는 상황인 것 같습니다.
변호사님! 토지를 매수한 소유자는 건물에 살고 있는 사람에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구할 수 있지 않나요?
이조로/ 경우에 따라 다릅니다. 무단 불법 건물로서 토지를 점유하고 있는 사람이 무권리자라면 소유자의 건물 철거 및 토지 인도 청구가 인정될 것입니다.
그러나 건물 소유자가 토지 사용권이 있는 경우라면 소유자의 건물 철거 및 토지 인도 청구가 인정되지 않을 것입니다.
소유자의 건물 철거 및 토지 인도 청구가 인정되지 않더라도 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 사용료 등을 청구할 수 있습니다.
즉, 사연주신 분은 토지를 매수하고 등기까지 마쳤으므로 토지의 소유자입니다. 토지 소유자는 토지 소유권을 방해하는 건물 소유자에게 방해제거, 건물 철거를 청구할 수 있습니다. 이를 소유물방해배제청구권이라고 합니다.
또한 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유하고 있는 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 이를 소유물반환청구권이라고 합니다.
그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리 즉, 임차권, 지상권등이 있는 경우에는 반환을 거부할 수 있습니다.
장효윤/ 건물 소유자가 아무런 권리가 없으면 건물을 철거하고 토지를 인도해주어야 하지만 권리가 있으면 토지를 인도할 필요가 없다고 하셨는데요.
건물 소유자에게 어떤 권리가 있으면 토지 소유자는 인도받을 수 없나요?
이조로/ 예. 방금 전에 말씀드렸다시피 건물 소유자가 토지를 점유할 권원이 있으면 토지 소유자의 건물 철거 및 토지인도 청구에 응하지 않아도 됩니다.
예를 들면 건물 사용을 위한 지상권이나 임차권을 가진 경우에는 토지 소유자의 건물 철거 및 토지인도 청구가 받아들여지기 어렵습니다.
건물 소유자가 토지 임차권을 등기한 경우, 임차권을 등기하지 않은 경우에도 지상 건물에 대하여 등기한 경우 등에는 건물 소유자가 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
이 때 토지 소유자는 건물 소유자에게 차임, 즉 월세만 청구할 수 있을 뿐입니다.
건물 소유자가 지상권자인 경우에도 소유자의 건물철거 및 토지 인도 청구에 응하지 않을 수 있습니다.
그러나 지상권은 통상 등기가 되기 때문에 사연 주신분이 등기부와 지적도를 확인하였다면 건물 소유자는 지상권자가 아닐 가능성이 큽니다.
다만 관습법상 법정지상권이 성립한 경우에는 등기가 안되어 있을 가능성이 큽니다.
장효윤/ 관습법상 법정지상권, 지상권도 일반인에게 생소한데 관습법상 법정지상권이 무엇인가요?
이조로/ 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.
법정지상권은 당사자 사이의 계약에 의하지 않고 법률규정에 의해서 당연히 인정되는 지상권을 의미합니다.
지상권은 등기하여야 취득할 수 있는데 반하여 법정지상권은 등기하지 않아도 발생합니다.
관습법상 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물 소유자는 관습법에 의하여 등기 없이도 당연히 취득하는 지상권을 의미합니다.
장효윤/ 그러면 사례의 경우 건물 소유자가 관습법상 법정지상권자일수도 있다는 의미인가요?
이조로/ 예, 사연만으로는 정확히 파악할 수 없지만 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 성립할 수 있습니다.
원래의 토지 소유자가 토지 위에 건물을 짓으면 토지와 건물이 동일인 소유가 됩니다.
그리고 나서 원래의 토지 소유자가 현재의 건물 소유자에게 매도하면 건물 소유자는 관습법상 법정지상권을 취득합니다.
건물 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득하였다면 사연 주신 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구할 수 없습니다.
다만 토지 사용료인 지료를 청구할 수 있을 뿐입니다.
장효윤/ 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 성립하여 토지 소유자가 집을 지을 수 없다면, 사연주신 분 입장에서는 토지를 괜히 매수한 것이 되어 굉장히 불리한데요.
이조로/ 예. 사연주신 분이 토지를 매수한 이유가 시골에 집을 짓고 살려는 것인데 관습법상 법정지상권이 성립하면 토지매수 목적을 달성할 수 없습니다.
이 때는 사연주신 분은 토지를 중개했던 공인 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있는데, 사연주신 분도 직접 토지 위에 건물이 있는 것을 확인하지 않은 책임이 있기 때문에 과실상계하여 공인중개사에게 인정될 손해배상금이 줄어들 것입니다.
토지나 건물 등 부동산을 구입할 때에는 등기부만 보고 중개인의 설명만 듣지 마시고 반드시 직접 보고 확인할 필요가 있습니다.
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