진행 : 장효윤 MC
출연 : 김주현 세무법인 길 세무사
현재 영등포에 3년 넘게 거주중인 아파트 한 채와 작년 12월 말에 분양받은 주거용 오피스텔 한 채를 임대목적으로 보유하고 있는데 아직 임대사업자 등록은 하지 못했습니다.
거주하고 있는 아파트를 양도하고 전세로 아파트를 구해 살다가 추후에 오피스텔까지 양도할 계획인데, 영등포의 아파트를 양도하게 되면 오피스텔까지 1세대 2주택에 해당이 되어 양도소득세가 제법 나온다고 합니다.
아파트 양도를 할 것인지 고민이 되어 알아보니 임대사업자로 등록하면 거주주택 양도소득세가 비과세 된다고 들었습니다.
지금 구청에 임대주택으로 등록하면 올해 영등포의 아파트를 양도할 때 바로 비과세를 받을 수 있는 건지 궁금합니다.
또한 구청에 주택임대사업자로 등록하면 세금혜택이 많다고 들었는데, 어떤 혜택을 받을 수 있는 것인지도 궁금합니다.
장효윤/ 사연을 보니 우선 분양받은 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 거주주택 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지 궁금하다고 하셨는데, 어떤 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있는 것인지 설명해 주시겠어요?
김주현/ 네. 2017년에도 여전히 주택임대사업에 대해 어떤 혜택들이 있는지 많이들 관심가지고 계시는데요.
이렇게 거주주택 한 채와 임대주택을 보유하신 분이 거주주택을 양도하는 경우 비과세가 되는지 관련 규정부터 확인해 보겠습니다.
소득세법에 의한 장기임대주택과 거주주택 1채를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 그 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 세대전원의 거주기간이 2년 이상이면 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하고 있습니다.
여기서 장기임대주택이란 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서, 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하, 수도권밖은 3억원이하의 주택 1호이상의 임대기간이 5년이상인 임대주택을 말합니다.
장효윤/ 그럼 사연주신 분이 장기임대주택 요건을 갖추게 되면 거주주택 양도 시 비과세를 받을 수 있다는 말씀이신데요.
지금 임대사업자등록을 하고 바로 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있는 것인가요?
김주현/ 그렇습니다.
이렇게 세무서와 구청에 등록한 임대사업자가 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년보유, 2년거주 요건을 갖추어야 하는데요.
이때 그 기간은 임대사업자등록 시점 이전에 보유한 기간과 거주한 기간도 소급해서 인정을 해주게 됩니다.
따라서 사연자의 경우 2017년 1월에 임대사업자 등록을 한다면 현재 3년을 보유하고, 거주한 주택을 바로 양도해도 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
다만, 이후에 임대주택으로 등록했던 오피스텔을 5년이 끝나기 전에 양도 하는 경우에는 비과세 받았던 양도소득세에 대해 추징세액이 발생할 수 있으므로, 의무임대기간인 5년을 꼭 지키셔야 됩니다.
이 임대주택 의무임대기간 5년은 ‘관할 지방자치단체에 임대사업자등록과 관할 세무서 사업자등록’을 한 후에 임대를 개시한 날부터 따지는 것이므로, 등록 전 임대개시한 날이 아님에 주의하셔야 됩니다.
장효윤/ 주택임대사업자 등록을 하면 이렇게 거주주택 양도소득세 비과세 혜택 외에 세무상 또 다른 혜택은 어떤 것이 있을까요?
김주현/ 네. 우선 취득세 감면 혜택이 있는데, 주택임대사업자가 취득세를 감면 받기 위해서는 별도 요건을 충족해야 됩니다.
우선, 취득일부터 60일 이내에 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록을 하고 4년 이상 주택임대사업을 유지해야 됩니다.
또한 취득세 감면은 신규로 분양된 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해서만 적용하는 것이므로, 신규가 아닌 기존주택과, 단독주택은 취득세 감면이 되지 않음에 유의해야 됩니다.
마지막으로 주택 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우, 이러한 조건을 모두 갖춘 주택임대사업자는 취득세를 감면받게 됩니다.
다만, 취득세가 200만 원이상 시 취득세의 15%는 납부하셔야 됩니다.
사연주신 분의 경우 분양받은 주거용 오피스텔이므로 전용면적 요건을 확인하신 후 지금 임대사업자로 등록하시면 취득세 감면을 적용받을 수 있
습니다.
장효윤/ 그럼 취득세 이외에 다른 감면 혜택이 있다면 무엇인가요?
김주현/ 네. 재산세 감면 혜택도 있는데요.
재산세도 취득세감면과 같이 임대주택자로 등록은 필수입니다.
전용면적이 85제곱미터 이하의 2호이상 임대주택사업자 등록자는 보유시 납부하는 재산세를 면적에 따라 25%에서 최대 100%까지 감면 받습니다.
다만, 이규정은 2018년 까지 적용하고, 2016년 부터는 감면받은 세액이 50만원을 초과하는 경우에는 15%정도는 납부하셔야 됩니다.
이밖에 종합부동산세도 절세가 가능한데, 주택가격이 6억원, 수도권밖은 3억원 이하인 경우 관할 세무서에 합산배제 신청을 하면 종합부동산세의 주택으로 합산되지 않습니다.
또한 2017년 세법개정으로 소규모주택 임대에 대해서는 2018년까지 2000만원 이하의 임대소득에 대해서는 소득세가 비과세 됩니다.
장효윤/ 주택임대사업자 세금에 대해 꼼꼼하게 짚어주셨는데 많은 분들이 세무서 등록하는 부분에 많이 헷갈려 하시는데 정리해 주신다면요?
김주현/ 네. 주택임대사업은 구청에 등록하고 일부는 세무서에 등록해야 혜택을 받을 수 있는데요. 다음과 같은 기준으로 등록을 하시면 됩니다.
지방세인 취득세와 재산세에 대한 감면이 필요한 경우에는 관할 시,군,구청에만 등록하고 종합부동산세와 거주주택에 대한 양도세 비과세에도 필요한 경우에는 관할 세무서에도 등록하는 것입니다.
장기임대주택은 복잡한 세법 규정이 많지만, 그만큼 절세효과가 크기 때문에 임대주택에 대해서는 관련 세법을 꼼꼼히 체크하시면 큰 도움이 될 수 있습니다.
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