진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
약 10년 전 일산시내에 임야 2000평을 경매로 취득하였다가 1000평은 8년 전쯤 양도하여 전원주택 5채가 신축하여 입주했고, 남은 1000평은 건축허가만 받은 채로 현재 남아 있는 상태입니다.
남은 1000평에 토목공사를 완료하고 몇 년 동안 양도하려 하였으나 팔리지 않다가 이제야 매수자가 있어 8년 전쯤 가격이라도 팔까싶어 고민 중에 있습니다.
그런데, 나대지 상태라서 비사업용 토지는 양도소득세가 중과세 된다는데 비사업용 토지의 판정과 관련하여 기간기준이나 대상토지의 기준은 어떻게 되고 중과세율은 얼마나 중과되는지요?
그리고 장기보유 특별공제는 가능한지와 절세방법은 있는지에 대하여 전반적인 설명을 듣고 싶습니다.
또한, 토목공사비용이 1억5천만 원 정도 들었는데, 필요경비로 공제가 가능한지와 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지도 궁금합니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 비사업용 토지를 양도하려는데 세금이 중과될까 걱정이 되어 사연 주셨네요.
비사업용 토지와 관련해서 처음 사연 들어온 것 같은데,
우선, 비사업용 토지의 중과세율을 어떻게 개정되어 있나요?
장운길/ 네. 비사업용 토지와 관련해서는 그동안 여러 번 세법이 변경되었는데요,
최근 10년 동안의 변동사항을 살펴보면, 2007.1.1일부터 2009.3.15.일까지의 기간 중에 양도한 비사업용 토지의 경우에는 60%의 중과세율을 적용하였습니다.
그러다가 2009.3.16.일부터 2013.12.31.일 사이에는 한시적으로 중과세를 유예하였고, 2014.1.1.일부터는 완전폐지 및 완화하였습니다.
즉, 2009.3.16일 이후 2015.12.31.일 사이의 양도분은 중과세율 또는 일반세율에 10%가산된 세율 적용을 유예하였으나,
2016.1.1일 이후 양도분 부터는 일반세율에 10%를 추가과세하고 있습니다.
다만, 보유기간이 2년이나 1년 미만 단기양도의 경우, 40%나 50%의 비례세율과 일반세율+10%P의 세율이 경합하는 경우 산출세액이 큰 것을 적용합니다.
장효윤/ 비사업용 토지의 최근 중과세 변천사를 말씀하셨는데요,
그럼, 비사업용 토지의 기간 기준은 어떤지 먼저 설명 주시겠어요?
장운길/ 네, 비사업용 토지란 보유기간 중 일정기간을 사업용으로 사용되지 않은 토지를 말하는데,
첫째, 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하지 않거나
둘째, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용하지 않은 토지
셋째로, 보유기간 중 60%이상을 직접 사업에 사용하지 않은 토지를 말합니다. 다만, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60%이상만 직접 사업에 사용하면 비사업용 토지가 아닌 것으로 봅니다.
장효윤/ 그렇군요. 그럼 비사업용 대상토지의 기준은 어떻게 되는지 설명해 주신다면?
장운길/ 네. 대상토지의 기준으로 크게 4가지로 나눌 수 있는데요,
우선, 농지의 경우에는 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 전이나 답, 과수원의 재촌이나 자경농지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 되구요,
다음은, 임야로서 영림계획인가를 받아 사업 중인 임야나 특수개발지역으로 지정된 임야, 그리고 재촌하는 자가 소유한 임야를 제외하고는 비사업용토지로 보게 됩니다.
다음은, 목장용지로서 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.
마지막으로, 나대지로서 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지나 잡종지 등의 토지를 말합니다.
장효윤/ 부동산 세무상담, 오늘은 비사업용 토지의 중과세와 관련하여 정보를 전해드리고 있는데요.
세무사님, 사례자의 경우는 비사업용 토지의 경우 장기보유특별공제 여부를 사연 주셨는데 가능한건가요?
장운길/ 네. 보통의 부동산은 3년 이상 장기간 보유한 경우에 10~30%의 장기보유특별공제를 적용하고 있는데요,
2015.12.31.까지는 장기보유특별공제를 적용하지 않다가 2016.1.1. 이후 양도분 부터는 장기보유특병공제를 적용하고 있으나,
장기보유특별공제율 계산을 위한 보유기간은 2016.1.1.부터 기산하도록 지난해 개정되어 악법으로 많은 비난을 받았습니다.
왜냐하면 오늘 사연과 같이 10년간 보유한 경우라도 2016년부터 보유기간을 계산하기 때문에 장기보유특별공제 제도 도입에 아무런 효과가 없기 때문입니다.
그런데 다행히도 2017년부터 시행하는 개정세법에 취득일부터 장기보유특별공제를 적용하는 세법개정안이 발의 중에 있으므로 비사업용 토지 소유자들께서는 2017년 이후에 양도하면 많은 절세가 가능하겠습니다.
장효윤/ 토목공사비용이 필요경비로 인정되는지를 궁금하다는 사연 주셨는데 가능한가요?
장운길/ 네, 당연히 인정되어야죠.
오늘 시청자 사연에 1억5천만원의 토목공사 비용이 들었다고 하셨는데, 증빙으로 세금계산서나 계산서, 신용카드 등의 적격증빙과 금융자료가 있으면 당연히 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정이 되겠습니다
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