진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
20대 중반의 딸을 둔 부모입니다.
딸이 엔터테인먼트 분야에서 일을 한 덕분에 수입을 좀 모아 2년 전에 딸과 저희의 여유자금을 합해 14억원에 공동으로 상가주택을 구입했습니다.
그리고 이번에 좀 더 큰 건물을 구입하고자 지난달 4억원의 차익을 남기고 18억원에 매매계약을 했습니다.
공동명의라 해도 양도차익이 4억원이라서 각종 비용을 제외하더라도 양도세가 적지 않을 듯한데요.
양도하는 상가주택은 지하층과 1,2층은 상가부분이고 3,4층은 주택으로 상가부분이 훨씬 크며, 2년 이상 보유하였습니다.
저희는 경기도에 아파트가 있고 저희 딸은 서울에 주소를 두고 저희와는 따로 살고 있는데 이런 경우에 30세 미만의 딸에 대하여 단독세대로 보아
딸 지분에 대한 주택부분을 1세대 1주택 비과세 받을 수 있는지요?
딸의 재산관리를 하는 입장에서 양도소득세 절세방안이 있는지도 궁금합니다.
전혜원/ 양도세와 관련해서 1세대1주택 비과세 여부를 묻는 사연들이 많은데요, 기본적으로 1세대 1주택의 요건을 설명해 주시겠어요?
장운길/ 네. 양도소득세가 비과세 되는 1세대1주택이란, 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우를 말합니다.
종전에는 지역에 따라서 3년이상 보유하고 2년이상 거주해야 하던 요건이 2011.6.3.일부터는 지역구분 없이 3년이상 보유로 바뀌었다가, 2012.6.29.일 이후 양도분 부터는 2년 이상 보유만 하게 되면 비과세 요건을 갖추게 됩니다.
다만, 1세대1주택자라고 하더라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 “미등기 전매”는 양도소득세를 물게 되구요,
그 외에도 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 9억원 초과부분은 양도소득세를 내야 합니다.
또한 해외 보유주택을 양도하는 경우에도 1세대1주택과 관계없이 양도소득세를 납부해야 합니다.
전혜원/ 오늘은 30세 미만의 따님을 둔 부모님께서 사연을 주셨는데요, 일반적으로 1세대의 판정 기준은 어떤 것인가요?
장운길/ 네. 세법에서는 “거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 동일한 거소 또는 주소에 거주하고 있는 경우에는 동일세대로 보며, 세대원의 일부가 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에도 생계를 같이하는 자로 보아 1세대로 판정한다”고 하고 있습니다.
쉽게 말하면 부부와 같이 먹고 자는 가족들은 1세대로 판단하는 것입니다.
여기서 가족은 남편이나 아내의 계존비속과 형제자매까지를 말합니다.
남편 입장에서 장인, 장모, 처형 등도 가족의 범위에 포함되는 것입니다.
따라서, 세대분리를 해야지 다른 세대로 인정되지만, 자녀가 30세 미만인 경우 자녀가 미성년자이거나 대학생인 경우 또는 미취업상태로 있는 경우 등은 세대분리를 하였더라도 인정이 안됩니다. 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 능력이 없다고 보기 때문입니다.
다만, 30세 미만인 경우 결혼을 하여 분가하였거나 최저생계비 이상의 소득을 증명할 수 있다면 이를 인정합니다.
또한, 30세 이상이며 결혼을 하고 아이가 있고 주민등록상 단독세대를 구성한다 하더라도 같은 주소지에 있는 경우에는 세대분리로 인정받지 못할 수도 있습니다.
세대분리란 주소를 다른 곳으로 이전하고 생계를 달리한다는 것을 의미하기 때문입니다.
전혜원/ 그렇군요. 오늘 사연의 경우는 부모님 집 외에 30세 미만의 딸도 별도 단독세대로 부모와 따님이 공동으로 상가주택을 보유하고 있었는데요.
내용을 보면 상가부분이 주택부분보다 크다고 하셨어요.
이 부분도 과세측면에서는 중요한 기준이 되나요?
상가주택이 큰 경우주택부분에서 비과세 혜택을 볼 수 있는 기준, 그 외에 절세방안이 있다면 설명해주시겠어요?
장운길/ 네. 1세대1주택의 규정을 적용함에 있어서 한동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에서 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
다만, 오늘 사연과 같이 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분만 주택으로 보게 됩니다.
따라서 단독세대라도 1세대1주택 요건을 갖춘 경우에는 주택부분에서 비과세 혜택을 볼 수 있는 것입니다.
이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다.
절세방안이 있다면 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보게 되므로, 1세대1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
전혜원/ 그렇군요. 그럼, 1주택자가 아닌 2주택자가 양도세 비과세 되는 경우도 있나요?
장운길/ 네. 많습니다. 양도소득세가 비과세 되는 2주택자의 경우가 크게 5가지가 있는데요.
첫번째, 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때입니다.
집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 종전의 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택을 3년 안에 팔게 되면 양도소득세가 비과세 됩니다.
두번째, 결혼으로 집이 두 채가 될 때입니다.
각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 소유한 60세이상의 직계존속과 거주중인 무주택자와 혼인함으로써 1세대2주택이 된 경우에도 양도소득세가 비과세 됩니다.
세번째, 노부모를 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게 될 때입니다.
1주택을 소유한 1세대가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대2주택이 된 경우에도 양도소득세를 비과세 됩니다.
네번째, 상속받아 집이 두 채가 될 때입니다.
1주택 보유자가 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받아 1세대2주택이 된 경우로서 일반주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
그러나 중요한 것은 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.
다섯번째로, 농어촌 주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때입니다.
주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면지역에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대2주택이 된 이후에 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 팔면 양도소득세가 과세 되지 않습니다. 이때 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 합니다.
전혜원/ 마지막으로 오늘 사연의 경우에 30세 미만의 단독세대를 별도의 독립세대로 인정하여 비과세 가능하다는 말씀인데요. 양도소득은 어떻게 계산하고 얼마나 혜택을 볼 수 있나요?
장운길/ 네. 오늘 사연은 건물 양도당시 미혼으로 30세 미만이나, 건물 취득시 부터 부모와 독립하여 별도로 생활하고 있고 연예인으로 직업 및 소득이 있었으므로 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
전체 양도차익이 4억원 중에서 상가부분을 제외한 주택부분의 양도가액이 9억원을 넘지 않는 이상 주택부분의 1/2지분에 대해서는 비과세가 가능하여 비과세 혜택을 받을 수 있겠습니다.
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