진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
대기업의 임원으로 퇴직한 뒤 살고 있는 집 외에 두 채의 아파트와 상가부동산으로 강남에서 임대업을 운영하고 있습니다.
가지고 있는 부동산 중 아파트 2채를 큰 아들과 작은 아들에게 각각 1채씩넘겨주고 싶은데요.
둘 다 시세가 10억원 정도이고 보유기간은 10년과 12년이며 취득가액은 5억원에 현재 보증금이 6억입니다.
주변의 말을 들어보니 부동산을 증여하는 것보다 양도하게 되면 세금을 많이 줄일 수 있다고 하던데요.
부자간에 양도가 인정되나요?
참고로 저희 큰 아들은 현재 대기업 15년차 부장급이며, 작은 아들도 증권회사 12년차 과장으로 연봉이 1억원 남짓해서 소득을 증명할 수는 있습니다.
만약 상황이 이렇다면 양도가 좋은지 증여가 좋은지 세무사님의 조언 부탁드립니다.
전혜원/ 부동산 임대업을 하고 계신 분이 자녀 2명에게 아파트를 양도하는 게 좋은지 증여하는 게 유리한지 문의하시는 사연인데요.
부동산을 증여하는 건 알고 있었지만 부자지간에 양도를 하는 것도 가능한가요?
장운길/ 네.. 일단은 양도나 증여를 고민하시는 것을 보니까 능력 있는 부모님이시네요.
과거에는 부모와 자식 간의 매매거래는 인정하지 않았으나 요즘은 실지 거래이면 인정을 하고 있구요,
부모와 자녀 간에 양도거래가 성립하려면 자녀의 소득으로 부동산을 구입했다는 사실이 증명되어야 합니다.
다시 말해서 매매조건은, 자녀의 부동산 매입자금에 대한 출처가 명확해야 합니다.
시청자 사연의 경우에 아들이 대기업과 증권회사에 다니고 연봉 1억원 정도에 10년 이상 근무를 했으니까 그동안에 특별한 부동산을 구입하지 않았다면 자금의 출처는 가능해 보입니다.
그래도 그동안 자녀의 소득금액증명원이나 매입대금에 대한 금융자료를 모두 갖추어야 하구요,
아버지의 양도대금 수령내역과 사용내역도 필요합니다.
전혜원/ 그렇다면 오늘 사연 주신 분이 보유하신 아파트가 시세는 10억원, 보유기간 10년, 취득가액 5억원, 임대보증금 6억원이라고 하셨는데요.
이 물건을 양도하게 되면 양도소득세가 어느 정도 될까요?
장운길/ 네. 대충 계산해 보면, 양도가액 10억원에서 취득가액 5억원, 필요경비 등기비용이나 중개수수료 등이 1억원이라고 가정하면 양도차익이 4억원 정도이구요, 10년이상 보유기간에 대한 장기보유 특별공제가 상가는 양도차익에 30%이니까 4x3=12, 1억2천 여만원 공제가 됩니다.
여기에 기본공제 250만원하고도 과세표준이 1억2천여만원이라면 양도세율 35% 적용되고 누진공제 1,490만원하면 양도소득세 약 2천7백만원정도가 계산되겠습니다.
전혜원/ 양도차익을 계산한 뒤 보유기간에 따른 공제와 기본공제를 계산하는 것이 중요하군요.
그렇다면 증여를 할 경우 증여세의 세율구조와 오늘 사연의 증여세 세금은 어느 정도 되나요?
장운길/ 네.. 우선 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다. 기본적으로 증여재산의 공제는 배우자 6억원, 직계존비속 5천만원, 기타친족으로부터는 1천만원이구요,
세율구조는 1억원이하 10%에서 30억원 초과 50%까지 있습니다.
오늘 사연의 증여세 계산도 간단합니다.
시세 10억원에 임대보증금 6억원이 있다고 하는데요,
순수증여인지, 부담부증여인지를 선택해야 합니다.
순수 증여는 10억원 전체가 증여가액이 되구요, 부담부증여는 임대보증금 6억원을 차감한 4억원이 증여가액이 됩니다.
우선 순수증여의 경우에, 10억원에서 직계존비속 공제금액인 5,000만원을 뺀 9억5천만원을 기준으로 세율 5억원 초과 30%를 적용하고 누진공제 6천만원을 공제하면 2억2천여만원의 증여세가 산출되구요,
부담부 증여의 경우에는 10억원에서 보증금 6억원을 공제하고 증여가액 4억원에서 증여재산공제 5천만원 공제하면 3억5천만원이 됩니다.
여기에 20% 세율을 적용하고 1천만원 누진공제하면 6천만원의 증여세가 계산되겠습니다.
그러나 부담부증여의 경우에는 채무인 보증금 6억원은 증여자인 부친의 양도로 보기 때문에 별도로 양도차익을 계산해서 양도소득세를 납부해야 하겠습니다.
결국, 양도세는 2천7백만원, 순수증여시 증여세는 2억2천만원, 부담부증여시 양도세 일부와 증여세 6천만원으로 양도소득세가 당장 세금으로는 가장 저렴하게 계산됩니다.
전혜원/ 그럼 당연히 부담이 적은 양도세를 선택해야겠네요.
그런데 이런 문제가 지금 당장의 손익뿐만 아니라 미래에 영향을 미칠 수도 있나요?
장운길/ 네. 중요한 질문을 주셨는데요. 현 시점에서 세금만 비교하면 당연히 양도세를 택하게 되겠죠.
왜냐하면 증여세가 양도소득세의 2배정도나 그 이상이 되기 때문입니다.
하지만 양도대금으로 시세인 1채당 10억원을 수령해야 하기 때문에 아버지의 재산은 변하지 않는 반면 사전에 증여를 하는 경우 아버지의 재산은 총 20억원만큼 감소하게 됩니다.
따라서 아파트 증여 후 10년 이후에 상속이 개시된다면 자산을 자녀에게 사전증여 하는 것이 현재뿐만 아니라 미래의 상속세 절세전략이 될 것입니다.
전혜원/ 그럼, 오늘 사연 주신 분은 증여와 양도 중 어떤 방법을 선택하는 게 좋을까요?
장운길/ 네. 사례를 종합해 보면, 부모의 재산이 많지 않아 상속세 부담이 없는 분이라면 사전에 양도나, 부담부증여를 활용하여 자녀에게 부동산을 넘기는 것이 절세측면에서 유리하다고 볼 수 있구요,
하지만 상속개시 10년 이내 증여재산은 모두 합산되므로 10억원 이상 재산이 많은 부동산 자산가들은 사망시점의 상속세 부담이 늘어나는 것을 생각해서 사전에 증여를 통해서 상속재산의 몸집을 줄일 필요가 있을 것입니다.
왜냐하면 양도소득세는 최고세율이 38%이지만, 상속세의 경우 상속세 과세표준이 30억원을 초과하는 경우 최고세율이 50%까지 있으니까 재산이 많은 자산가들은 그만큼 상속세 세부담이 커지기 때문입니다.
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